共有者全員の同意が必要になる

共有名義の不動産全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。たとえ一部の共有者が売却を希望していても、他の共有者が反対している場合は、土地や建物全体の売却を進めることができません。

また、全員が売却に同意している場合でも、売出価格や売却時期、引き渡し条件などについて意見が分かれ、話し合いが長期化する可能性があります。共有者が多いほど調整事項も増えるため、事前に方針を明確にしておくことが大切です。

二次相続による権利関係の複雑化に注意する

共有状態のまま不動産を保有し続けると、将来的に権利関係がさらに複雑になるリスクがあります。共有者の一人が亡くなり二次相続が発生すると、その持分は新たな相続人へ引き継がれます。

その結果、「共有者の人数が増える」「面識のない親族との協議が必要になる」といった状況が発生し、売却に向けた合意形成が難しくなる場合があります。管理されないまま不動産が残り、活用や売却のタイミングを逃してしまう可能性もあるため注意が必要です。

換価分割という解決策

共有名義による売却の負担を抑える方法として、換価分割を選択するケースがあります。換価分割とは、相続人の代表者が不動産を単独で相続したうえで売却し、売却代金を相続人間で分配する方法です。

手続きを一人に集約することで、共有者全員で進めるよりも売却活動を円滑に行いやすくなります。相続人それぞれの取り分を確保しながら、不動産の処分を進められる選択肢として検討できます。

被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

被相続人が居住していた空き家を相続し、一定の条件を満たして売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。大きな節税効果が期待できる一方で、建物や売却時期などに細かな適用要件が設けられています。

主な適用要件は以下のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された建物であること
• 相続開始直前に被相続人以外の居住者がいないこと
• 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること
• 譲渡時に一定の耐震基準を満たすか、建物を取り壊して更地で譲渡すること

特例を利用するには、売却前に適用条件を満たしているか確認する必要があります。対象となる可能性がある場合は、早めに必要な手続きや準備を進めることが大切です。

相続財産を譲渡した場合の取得費の特例

相続によって取得した不動産を売却する際、納付した相続税の一部を取得費に加算し、譲渡所得を減らせる制度があります。適用されることで、売却時に発生する税負担を軽減できる可能性があります。

利用するためには、相続税の申告期限の翌日から3年を経過する日までに対象となる不動産を譲渡することなど、一定の条件を満たす必要があります。

これらの特例は、それぞれ適用条件が異なり、併用できないケースもあります。そのため、売却前に自身の状況で利用できる制度を正しく確認することが重要です。税務上の判断が必要な場合は、税理士などの専門家へ相談することで、適切な売却計画を立てやすくなります。

MEISA 明紗では、相続した中古物件の売却について、物件の状況やお客様の事情を踏まえたサポートを行っています。税理士や司法書士などの専門家とも連携し、売却準備を進められる体制を整えています。相続不動産の売却で不安がある方は、まずはお気軽にご相談ください。