庭先売却で失敗しないための完全ガイド - 3,000万円特別控除を活用した資金調達術

庭先売却は、自宅敷地の一部を第三者に売却する方法です。

一般的には、比較的広い敷地を持つ住宅所有者が、使用頻度の低い庭の一部や余剰スペースを売却することから、この名称が定着しています。

メリット

• 現在の住居を維持したまま資金調達が可能
• 固定資産税の軽減
• 維持管理の負担軽減
• 相続対策としても活用可能

デメリット

• 単独での3,000万円特別控除の適用が不可
• 建蔽率違反のリスク
• 既存不適格となる可能性
• 将来の売却時に制限が生じる可能性

最も一般的なのは、建て替え資金の調達です。

例えば、築40年の木造住宅を所有する60代の方が、200㎡の敷地のうち80㎡を売却し、その資金で残りの敷地に新築住宅を建設するというケースがあります。

また、相続対策として、広すぎる敷地の一部を売却し、納税資金を確保するという使い方も増えています。特に地価の高い都市部では、相続税対策として注目を集めています。

しかし、これらの活用にあたっては、法的要件や税制面での綿密な検討が必要です。次章では、具体的なチェックポイントについて詳しく解説していきます。

建蔽率は、敷地における建築可能な建物の面積を規定する重要な指標です。

例えば：

敷地面積200㎡
建蔽率40％の場合
→ 建築可能面積は最大80㎡（200㎡×40％）

庭先売却を行う際は、売却後の敷地面積で建蔽率基準を満たせるかどうかの確認が必須です。実務では、以下の計算が重要になります。

• 売却後の敷地面積の算出
• その敷地における建蔽率の確認
• 現在の建物面積が基準内に収まるかの検証

「既存不適格」とは、建築時には適法だった建物が、法改正や敷地変更により現行法規に適合しなくなった状態を指します。

以下の点で問題が発生します。

• 住宅ローンの利用が制限される（将来売却の場合）
• 将来の売却時に買い手が限定される（上記理由から）
• 建て替え時に現状の規模を維持できない

各法令による制限は、売却後の土地活用に大きく影響します。

特に注意すべき点は：

1.最低敷地面積の規制

• 地域によって定められた最低限必要な敷地面積
• 分割後の双方の敷地で基準を満たす必要性

2.接道要件

• 建築基準法上の道路への接道確保
• 売却後も双方の敷地で接道条件を満たすこと

3.日影規制

• 周辺への日照影響の考慮
• 建物の高さ制限との関係

これらのチェックポイントは、売却計画の初期段階で必ず確認する必要があります。

見落としがあれば、取り返しのつかない深刻な問題が残ってしまいます。

3,000万円特別控除は、自宅を売却した際の譲渡所得から3,000万円を控除できる制度です。

この制度は、住み替えや建て替えを行う方の経済的負担を軽減することを目的としています。

この特別控除を受けるためには、以下の要件のいずれかを満たす必要があります。

1.居住中の自宅売却

• 現在居住している家屋と敷地を売却
• 居住期間の長短は問われない

2.転居後3年以内の売却

• 以前居住していた家屋または敷地を売却
• 転居後3年以内という期限を厳守

3.解体後の敷地売却

• 居住していた建物を解体
• その敷地を売却

4.災害による滅失後の売却

• 災害で居住できなくなった建物の敷地を売却
• 居住できなくなってから3年以内

詳しくはこちらをご参照ください。
国税庁：マイホームを売ったときの特例　

特別控除の趣旨は以下のようなものです。
「家を売ってしまうと、住むところが無くなってしまうので大変。新しい自宅の手配が必要ですね。お金がかかるでしょうから、税金は少なくします。」
この理解は大切です。この趣旨に反する場合は、特別控除を受けることができません。

特に注意が必要なのは、以下の点です。

敷地の一部のみの売却では適用外

• 庭先売却のような敷地の一部売却では、原則として控除を受けられない
• 建物と敷地を一体として売却する必要がある

建物の居住実態が重要

• 登記上の所有だけでなく、実際の居住実態が必要
• 賃貸に出していた建物は対象外

期限の誤認

• 3年の期限は、居住しなくなった時点から起算
• 売買契約ではなく、引き渡し時期が基準

このように、3,000万円特別控除の適用には複雑な要件があり、慎重な計画が必要です。

次章では、庭先売却で特別控除を受けるための具体的な方法を解説していきます。

もっとも確実な方法は、現在の建物を含めた一体売却です。

1.基本的な流れ

• 現在の建物全体と土地の一部を売却
• 残った土地に新しい家を建てる

2.具体的な手順

• 売却したい土地の部分を分筆
• 既存の建物全体と分筆した土地を一体で売却
• 残った土地に新築住宅を建設

3.メリット

• 3,000万円特別控除が確実に適用可能
• 建て替え資金の確保
• 将来の固定資産税負担の軽減

4.注意点

• 一時的な住まいの確保が必要
• 新築工事期間中の仮住まい費用の考慮
• 建物と土地の売却価格の査定

建物を解体してから土地の一部を売却する方法もあります。

1.手順

• 既存建物を解体
• 土地を分筆
• 分筆した土地の一部を売却
• 残った土地に新築

2.メリット

• 3,000万円特別控除の適用が可能
• 土地の分割イメージがしやすい

3.デメリット

• 解体費用（数百万円）が先行して必要
• 更地になることで固定資産税が最大6倍に（都市をまたぐ場合）
• 仮住まいの費用が必要

このように、3,000万円特別控除を受けるためには、単なる土地の一部売却ではなく、「建物を含めた売却」か「解体後の売却」のいずれかを選択する必要があります。

選択にあたっては、資金計画、仮住まいの確保、税負担などを総合的に検討することが重要です。

上記④の要件を適用させるために、自宅を解体してしまうという方法があります。
この場合は、解体費用が先行してかかるというデメリットがあるため、目下の資金面に余力があるときには検討できるのではないでしょうか。

一方、土地は更地になることで固定資産税が最大6倍になることがあります。
解体時期や土地売却の実現性などをよく検証したうえで話を進める必要があるでしょう。

60代夫婦のケース：

当初の状況

• 敷地面積：200㎡
• 築40年の木造住宅（80㎡）
• 建て替え資金の確保が課題

実施した対策

• 建物全体と敷地の40％（80㎡）を2,500万円で売却
• 3,000万円特別控除を適用し税負担を軽減
• 残りの敷地120㎡に新築住宅を建設

成功のポイント

• 事前の建蔽率確認
• 建物を含めた一体売却で特別控除を活用
• 適切な仮住まい計画の立案

50代夫婦のケース：

問題の発生

• 専門家に相談せず敷地の40％を売却
• 残った建物が建蔽率オーバー
• 既存不適格として将来の売却に支障

発生した不利益

• 特別控除が受けられず想定以上の税負担
• 建物の建て替えが制限
• 資産価値の大幅な低下

事前調査の重要性

• 建蔽率や容積率の確認
• 将来の建て替え可能性の検討
• 税制上の影響試算

専門家活用の必要性

• 不動産売却、税務、法務の各面からの検討
• 総合的な資産活用プランの立案
• リスク回避策の事前確認

庭先売却を成功させるためには、検討段階からの専門家活用が不可欠です。

1.企画段階での相談

• 売却の目的と希望条件の整理
• 概算の資金計画立案
• 実現可能性の初期診断

2.具体的な検討時

• 法的要件の詳細確認
• 税務上の影響試算
• 具体的なスケジュール立案

以下のポイントを確認することで、適切な専門家を見極めることができます。

1.不動産会社選定の基準

• 複数の選択肢を提示できるか
• メリット・デメリットを具体的に説明できるか
• 実務経験の豊富さ
• 過去の類似取引実績

2.必要な専門家チーム

• 不動産仲介業者：取引全般の管理
• 税理士：税務戦略の立案
• 建築士：建蔽率等の技術的確認
• 弁護士：必要に応じた法的確認

専門家に相談する際は、以下の情報を用意しましょう。

1.不動産関連

• 登記簿謄本
• 公図
• 建築確認済証
• 既存建物の図面

2.資金関連

• 希望売却額
• 建て替え予算
• 借入れの必要性
• 現在の住宅ローン残高

3.その他

• 売却の目的
• 希望スケジュール
• 将来の活用プラン

庭先売却は、単なる不動産取引ではなく、税務・法務・建築の専門知識が必要な複雑な取引です。

安易な判断は、取り返しのつかない結果を招く可能性があります。

必ず信頼できる専門家に相談し、慎重に進めることをお勧めします。