自宅敷地の一部を売却して自宅を建て替え - 庭先売却に3,000万円特別控除を適用させた事例

庭先売却とは、自宅敷地のうち一部を第三者に売却することを指し、庭先譲渡と表現する人もいます。
広い自宅敷地を保有する方が、敷地（庭）の一部を譲渡（売却）するため「庭先売却」という名前がつきました。

庭先売却はどのような場合であっても有効なのでしょうか。
自宅敷地の一部を売却しようとするときのチェックポイントをまとめました。

なお、本当に確認すべき内容を全て記載することは不可能です。
自宅敷地の一部を売却しようとするときは信頼できる不動産業者に相談してください。

当社：明紗は、千葉県流山市・柏市・市川市・松戸市・船橋市、さらには東京都23区での不動産売買と買取に多数の実績がございます。
お悩み際はお気軽にお問合せください。

土地の広さは土地を購入しようとする人にとって重要な要素です。
広さが重要な要素である理由は、単純に需要と供給の話のみならず、法的な話が絡みます。

土地と建物の間には「建蔽率（けんぺいりつ）」という、切っても切れない関係があります。
建蔽率とは、土地の広さの何パーセントまでを建物の広さとして利用してよいか、という制限のことであり、都市計画法によって定められたエリアごとに自治体がその割合を定めています。

土地が200㎡あり建蔽率が40％であるときは、その土地で建物を建築するのに利用することが可能な面積は以下のようになります。

200㎡　×　40％　＝　80㎡
建物の建築面積は80㎡を下回ることが、法律によって定められているのです。
建蔽率が何％かは、お住いのエリアによって異なります。

自宅敷地の一部を売却することによって、自宅が定められている建蔽率を上回ることがあります。
売却の結果として建蔽率違反となれば、建物は既存不適格（きぞんふてきかく）という扱いになります。
既存不適格とは、建物が建築された当時は適法だったけれども、法改正やいろいろな事情によって今の法律には合致していない状態です、という烙印を押さられることになります。

既存不適格の土地建物であっても住み続けることは可能です。
しかし、その土地建物を売却しようとするときにかなりハードルが高くなってしまいます。
既存不適格の建物を購入するときは、住宅ローンを活用することはできません。そのため、購入者は現金で購入できる人に限定されるため、売却活動は困難を極めます。

用途地域とは、建築できる建物の種類や目的の制限を地域ごとに定めたもののことです。
こういた制限がなければ、小学校の隣にスナックが建築されたり、住宅街の真ん中に大気汚染が生じる工場が建築されることがあるかもしれないため、このような制限が設けられています。

もとより自宅が建築されている土地ですのであまり気にすることもありません。
しかし、自宅の購入を希望する方に土地の一部を売却するときは注意してください。
なぜなら、エリアによっては、自宅を建築するためには最低でもこれだけの広さの土地じゃないとだめですよ、という制限が設けられていることがあるからです。

とりわけ、庭先売却では隣地所有者に購入を持ち掛けることもあります。
不十分な調査や思い込みで庭先売却を行うと、思わぬトラブルに巻き込まれることも珍しくありません。
庭先売却を考えるときは、必ず不動産業者に相談しましょう。

自宅を売却するとき、3,000万円特別控除を適用することができます。
しかし、庭先売却では特別控除を受けることができません。
その理由を制度の概要とあわせて細かく確認していきましょう。

3,000万円特別控除とは、自宅を売却して得た利益（譲渡所得といいます）から、さらに3,000万円を差し引くことができる制度のことです。このとき、自宅に居住していた期間は問題になりません。

主要な適用要件は以下の通りです。
①自分が住んでいる家を売却すること
②自分が住んでいる家と敷地を売却すること
③3年以内に自分が住んでいた家か、家と敷地を売却すること
④自分が住んでいた家を解体し、その敷地を売却すること
⑤災害でなくなった家の敷地を売却すること
※他にもさまざまな要件があります。
　詳しくはこちらを参照いただくか、当社：明紗までご相談ください。

　国税庁：マイホームを売ったときの特例　

特別控除の趣旨は以下のようなものです。
家を売ってしまうと、住むところが無くなってしまうので大変。
新しい自宅の手配が必要ですね。
お金がかかるでしょうから、税金は少なくします。

すなわち、この趣旨に反する場合は、特別控除を受けることができないのです。

庭先である自宅の敷地のみを売却したときは特別控除を適用することはできません。 しかし、方法によっては特別控除を適用させる方法もあるのです。 具体的にどのような方法があるのか、確認しましょう。

自宅の敷地のみを売却しても特別控除を受ける要件は満たされません。自宅を売却することが適用条件であるからです。

その点を逆手に取り、自宅の敷地と自宅側を売却する方法であれば、特別控除を受ける要件を満たすことができます。

上記④の要件を適用させるために、自宅を解体してしまうという方法があります。
この場合は、解体費用が先行してかかるというデメリットがあるため、目下の資金面に余力があるときには検討できるのではないでしょうか。

一方、土地は更地になることで固定資産税が最大6倍になることがあります。
解体時期や土地売却の実現性などをよく検証したうえで話を進める必要があるでしょう。

レアなケースですが、災害に罹災した建物し滅失したときは、敷地のみを売却しても特別控除を受けることができます。

ただし、敷地を売却するときは、居住しなくなったときから3年以内の売却が適用の条件となることに注意しましょう。

庭先売却による資金調達は、さまざまな法律や税金の知識なくして検討することはできません。
どのような方法が存在するのか。
多くの選択肢の中でどのような方法が実現可能であり、どの方法に最も大きいメリットが存在するのか。

このような重要な判断が求められることは、必ずプロの不動産業者に相談をしてから行うべきです。
片手間でしか売買仲介業務を行っていなかったり、あまり経験のない不動産業者に相談することは非常に危険です。

プロの不動産業者の見極め方はカンタンです。
相談をしたときの回答が複数の選択肢が提示されるかどうか。その選択肢におけるメリットやデメリットをきちんと説明できるかどうか。

明紗では、多くの実務経験に基づき、最適な提案をさせていただきます。
千葉県流山市・東京都23区を中心に多くの実績のある当社へぜひお気軽にご相談ください。

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