専任か一般か──媒介契約3種類の違いと、流山で後悔しない選び方

結論：違いは「頼める会社の数」だけではありません。自分で見つけた買主と直接契約できるか、レインズ（全国の不動産会社が使う物件情報ネットワーク）への登録義務、販売活動の報告義務、契約期間が、契約の種類ごとに宅地建物取引業法第34条の2で決められています。

• 専属専任媒介：頼めるのは1社のみ。自分で買主を見つけた場合も、その会社を通して取引します。レインズへの登録は契約の締結の日から5日以内（休業日は数えない）。販売状況の報告は1週間に1回以上。契約期間は最長3か月です。
• 専任媒介：頼めるのは1社のみ。自分で買主を見つけた場合は直接契約できます。レインズへの登録は契約の締結の日から7日以内（休業日は数えない）。報告は2週間に1回以上。契約期間は最長3か月です。
• 一般媒介：複数の会社に同時に頼めます。自分で見つけた買主との直接契約も可能です。レインズへの登録義務はなく（任意で登録はできます）、定期報告の義務も法律上はありません。契約期間にも法律上の上限はありません。

専任系の3か月の上限は法第34条の2第3項、登録の期限は施行規則第15条の10、報告の頻度は法第34条の2第9項が定めています。専任系では、登録したことを示す登録証明書を遅滞なく売主に渡すことも義務です（同条第6項）。また、購入の申込みがあったときに遅滞なく売主へ報告する義務は、一般媒介を含むすべての媒介契約にあります（同条第8項）。

言い換えると、専任系は「1社に任せる代わりに、登録も報告も義務づけられている」契約、一般は「何社にも頼める代わりに、登録も定期報告も義務がない」契約です。どちらが上という話ではなく、それぞれに向く場面があります。

結論：そうとは限りません。仲介は成功報酬制のため、他社で決まると報酬がゼロになる一般媒介では、会社が広告費をかけにくい傾向があります。「頼んだ社数」と「本気で動いてもらえる度合い」は、比例しないことがあります。

一般媒介の魅力は、複数社に頼めることです。多く頼むほど買い手に届く確率が上がりそう、と直感的には思えます。けれど、不動産会社の側から見ると景色が変わります。売れて初めて手数料が入り、他社で決まれば、それまでかけた広告費は戻ってきません。ポータルサイト（スーモなどの物件情報サイト）への掲載は、1枠あたり月に数万円規模の実費がかかることもあります。「うちで決まるか分からない物件」にまとまった広告費を先にかけるのは、会社にとって勇気のいる判断です。

その結果、一般媒介では自社サイトへの掲載程度にとどまり、費用のかかる広告に本腰が入りにくい、ということが起こり得ます。すべての会社がそうだというわけではありませんが、構造としてそういう力学が働きやすいことは知っておいて損はありません。

もう一つ、見落としやすい負担があります。複数社に頼むと、各社から異なる価格戦略を提案されます。意見が割れたとき、売主は誰の言葉を信じればいいのか分からなくなります。判断が定まらないまま時間だけが過ぎ、「売り出してから時間の経った物件」になってしまう。これは、価格を下げる圧力にもつながります。

会社の看板よりも、担当者で選ぶ。その考え方は代表メッセージでもお伝えしています。相談先の見比べ方は流山市の不動産売却は相談先選びからもご参考に。

結論：専任系の「1社しか頼めない」不安は、レインズへの登録義務と定期報告の義務が補っています。1社と契約しても、物件情報は全国の不動産会社が見られるネットワークに載り、他社経由の買い手にも届く仕組みだからです。

「その会社が動いてくれなかったら終わりでは」。専任系をためらう最大の理由は、ここにあると思います。この不安に答えるのが、レインズ（指定流通機構）です。国土交通大臣が指定した、全国の不動産会社が物件情報を共有するネットワークで、専任系ではこのレインズへの登録が義務づけられています。A社と契約していても、B社が抱えている買い手候補にあなたの家が紹介される。「1社に頼む＝1社の顧客にしか届かない」ではないのです。

ただし、1社に情報を集める形は、「囲い込み」（＝他社からの購入希望をわざと断り、売主・買主の両方から手数料を得ようとする行為）が起きる余地も、構造上はゼロではありません。

この点について、2025年1月1日から、宅建業者はレインズに物件の取引状況（「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」）を登録することが義務になりました。登録証明書には二次元コードが記載され、売主は専用画面で自分の物件の状況を確かめられます（国土交通省、令和6年12月24日発表）。囲い込みの仕組みと売主の対処は両手仲介はなぜ起きる？囲い込みの仕組みと対処で詳しく扱っています。

結論：あります。相場に対して価格の低い物件は、仲介手数料が小さく手間が相対的に大きいため、一般媒介では引き受けてもらいにくいことがあります。こうした物件は、専任系で1社にしっかり動いてもらうほうが売却が進みやすい場合があります。

仲介手数料は売却価格に応じて決まり、価格が低い物件ほど小さくなります。一方で、写真撮影、資料作成、問い合わせ対応、内見の立ち会いといった手間は、価格が高くても低くてもそう変わりません。とくに「他社で決まれば報酬ゼロ」の一般媒介では、その割に合わなさが響きやすくなります。これは会社が不親切だから、というより構造的な事情です。

2024年7月1日からは、800万円以下の空き家などについて、媒介契約の前に説明と合意があれば、仲介手数料の上限を33万円（税込）まで受け取れる特例が始まりました（国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」）。価格の低い古家や郊外の土地が扱われやすくなるための見直しですが、手数料の額は契約前に説明を受け、納得してから合意してください。

自分の物件がどのあたりの価格帯にあるのかは、複数の査定や過去の成約事例を照らし合わせると見えてきます。「一般か専任か」を考える前に、まず自分の物件の立ち位置を知ることが、遠回りのようで近道です。高すぎる査定額の見分け方は高値査定の罠で整理しています。

結論：物件のあるエリアと価格帯で、向く契約は変わります。動きの速い人気エリアの物件は一般媒介で各社を競わせる選び方もあり、旧市街や郊外の低額帯・時間のかかりそうな物件は専任系で1社にしっかり動いてもらう選び方が向くことが多いと考えられます。

同じ流山市でも、エリアによって物件の動き方は違います。つくばエクスプレス沿線の流山おおたかの森・南流山は住宅需要が厚く、条件のよい物件なら比較的早く買い手がつく傾向があります。こうした人気物件であれば、一般媒介で複数社に出し、各社の提案や動きを見比べる選び方も現実的です。会社側も、決まりやすい物件には広告費をかけやすいためです。

一方、江戸川台や平和台、初石といった旧市街、郊外の戸建て、相場に対して価格の低い物件は、売却に時間がかかることもあります。そういう物件で一般媒介を選ぶと、「広告に本腰が入りにくい」構造が響きやすい。専任系で1社に絞り、レインズ登録と定期報告を受けながら腰を据えて売るほうが向くことが多いと考えています。他社で長く動きのなかった空き家を、明紗が仲介でお引き受けした売却事例もあります。

もちろん、これは大まかな傾向です。同じエリアでも、間取り・築年数・価格の付け方で事情は変わります。大切なのは、「一般か専任か」を先に決めてしまうのではなく、自分の物件がどう動きそうかを見極めてから、それに合う契約を選ぶことです。明紗の仲介での売却では、査定の根拠と販売の進め方をお見せしたうえで、契約の種類を一緒に決めています。

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明紗では、流山市の売主様から「専任と一般、どちらで頼めばいいですか」というご相談を、よく伺います。査定は受けたものの、契約書のどこにチェックすればいいか分からず、手が止まってしまう。そんな声を、日々お聞きしています。

そういうとき、明紗ではまず、そのお家がどのくらいの価格帯で、どう動きそうかを一緒に確かめます。契約の種類は、そのあとに決めればいい。おおたかの森のマンションと、旧市街の築古戸建てとでは、向く契約は違ってくるからです。仲介で時間をかけるより、現況のまま買い取るほうがご事情に合う場合は、その数字も並べてお見せします。

会社の看板や、契約の縛りの強さで決めるのではなく、あなたの一軒がどう売れていくかから逆算する。私は、それがいちばん後悔の少ない選び方だと感じています。あなた自身が納得して契約を選べること。それが、売却の最初の一歩として何より大切だと思っています。

Q. 専任媒介と一般媒介、どちらがいいですか。

物件やご事情によって変わるため、一概には言えません。動きの速い人気エリアの物件なら一般で各社を競わせる選び方もありますし、時間がかかりそうな物件や低額帯の物件は、専任系で1社にしっかり動いてもらうほうが向くことが多いと考えられます。まずは自分の物件がどう動きそうかを見極めることをお勧めします。

Q. 一般媒介は、何社まで頼めますか。

法律上の上限はありません。複数社に自由に依頼できます。ただし、社数を増やせば増やすほど買い手に届く、という単純なものではありません。各社が広告費をかけにくくなったり、価格の意見が割れて判断に迷ったりすることもあるため、数の多さがそのまま有利になるとは限りません。

Q. 専任媒介のデメリットは何ですか。

1社にしか頼めないため、その会社の動きにある程度左右される点が挙げられます。ただし、レインズへの登録義務によって物件情報は全国の会社に共有され、定期的な報告義務もあります。担当者の対応や査定根拠をよく確かめたうえで契約すれば、デメリットは抑えられると考えられます。

Q. 媒介契約は途中で変更・解約できますか。

専任系の契約期間は最長3か月で、満了時に別の契約形態や別の会社へ切り替えることができます。期間の途中での解約は、契約内容や事情によって扱いが変わるため、契約前に条件を確認しておくと安心です。

Q. 一般媒介だと、レインズに登録されないのですか。

一般媒介では登録が義務ではないだけで、任意で登録することは可能です。レインズへの掲載を希望する場合は、契約時に伝えておくとよいでしょう。なお、購入の申込みがあったときに遅滞なく売主へ報告する義務は、一般媒介を含むすべての媒介契約にあります。

Q. 囲い込みが心配です。売主にできることはありますか。

2025年1月1日から、宅建業者はレインズに物件の取引状況（公開中・書面による購入申込みあり・売主都合で一時紹介停止中）を登録することが義務になりました。専任系の契約で交付される登録証明書の二次元コードから、売主専用画面で自分の物件の状況を確かめられます。

売却の最初の分岐は、「どの会社に頼むか」の前にある「どの契約で頼むか」です。専属専任・専任・一般の3種類は、頼める社数だけでなく、レインズ登録義務・報告義務・契約期間・会社側の動機づけが違います。

「一般で複数社に頼めば情報が広がる」という直感は、成功報酬という構造の前で目減りすることがあります。逆に「専任は1社に縛られて不安」という心配は、レインズ登録義務と、2025年から強まった取引状況の管理が補っています。おおたかの森の人気物件と、旧市街の築古戸建てとでは、向く契約は違います。

焦って決める必要はありません。けれど、仕組みを知らないまま勧められるままにハンコを押すのは、もったいない。まずは、あなたの一軒がどう売れていくのか。そこから一緒に確かめさせてください。ご相談は無料です。

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期日があって早く手放したいご事情がある場合は、買取という選択肢もご案内できます（仲介に比べ価格は下がりやすい点はご承知おきください）。

• 本記事の内容は、2026年10月改稿時点の法令・制度・市場動向に基づいています。最新情報は管轄機関の公式情報をご確認ください。
• 媒介契約や個別の売却条件に関するご相談は、宅地建物取引業者など有資格者へのご相談をお勧めします。
• 本記事に記載された期間・条件は法令上の一般的な定めや目安であり、個別の契約内容・物件・状況により異なります。正確な内容は契約前にご確認ください。
• 明紗は仲介のほか、買取において買主として直接買い取る立場もあり、仲介の査定とは利害構造が異なります。どちらが手取りに有利かは、両方の数字を並べてご説明しています。
• 取引事例・実績は実際の案件に基づきますが、お客様情報保護のため詳細は一部加工しています。

宅地建物取引業 千葉県知事第17957号
合同会社明紗

中山裕章／合同会社明紗 代表

宅地建物取引士。流山市・柏市・松戸市・市川市の売却と買取を一貫してご担当しています。他社で断られた物件こそ、まずはMEISAに——を約束に、媒介契約の選び方から販売の進め方、現況のままの買取まで、売主様のご事情に合う手放し方をご提案しています。査定根拠開示・最短15営業日決済。流山の相場感を大切に、一軒に一つの物語を。／代表メッセージ