専任か一般か──媒介契約3種類の違いと、流山で後悔しない選び方 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

結論：違いは「頼める会社の数」だけではありません。自分で買主を見つけて直接契約できるか、レインズ（全国の不動産会社が使う物件情報ネットワーク）への登録義務、販売活動の報告義務、契約期間——これらが契約の種類ごとに決められています。

契約の種類ごとに、次の5点が決められています。①依頼できる社数、②自分で買主を見つけて直接契約できるか、③レインズへの登録義務、④販売活動の報告義務、⑤契約期間。一覧で見てみます。

• 専属専任媒介：頼めるのは1社のみ。自分で買主を見つけた場合も、その会社を通して取引します。レインズへの登録義務があり、契約日の翌日から5日以内（会社の休業日を除く）に登録されます。販売状況の報告は1週間に1回以上。契約期間は最長3か月です。
• 専任媒介：頼めるのは1社のみ。ただし、自分で買主を見つけた場合は直接契約できます。レインズ登録義務があり、期限は契約日の翌日から7日以内（休業日を除く）。報告は2週間に1回以上。契約期間は最長3か月です。
• 一般媒介：複数の会社に同時に頼めます。自分で買主を見つけての直接契約も可能。レインズへの登録義務はありません（任意で登録することはできます）。報告義務も法律上は定められていません。契約期間は法律上の制限がありません（国が定める標準的な約款では3か月以内が目安とされていますが、法的な拘束力はありません）。

これらは宅地建物取引業法という法律（第34条の2）で定められた違いです。「専任のほうが縛りが強くて損」「一般のほうが自由でお得」といった単純な優劣ではなく、それぞれに向く場面がある、というのが出発点です。

言い換えると、専任系（専属専任・専任）は「1社に任せる代わりに、登録も報告も義務づけられている」契約。一般は「何社にも頼める代わりに、登録も報告も義務がない」契約です。この非対称が、次の話につながります。

結論：必ずしもそうとは言えません。仲介は成功報酬制のため、他社で決まると報酬がゼロになる一般媒介では、会社が広告費をかけにくい傾向があります。「頼んだ社数」と「本気で動いてもらえる度合い」は、比例しないことがあるのです。

一般媒介の魅力は、複数社に頼めることです。「多く頼むほど、買い手に届く確率が上がりそう」——直感的には、そう思えます。

けれど、不動産会社の側から見ると、景色が変わります。仲介の報酬は成功報酬制です。売れて初めて手数料が入り、他社で決まれば、それまでかけた広告費は戻ってきません。ポータルサイト（スーモなどの物件情報サイト）への掲載は、1枠あたり月に数万円規模の実費がかかることもあります。「うちで決まるか分からない物件」に、まとまった広告費を先行してかけるのは、会社にとって勇気がいる判断です。

その結果、一般媒介では「とりあえずレインズや自社サイトに載せておく」程度の対応にとどまり、費用のかかる広告に本腰が入りにくい、という傾向があります。もちろん、すべての会社がそうだというわけではありません。ただ、構造としてそういう力学が働きやすいことは、知っておいて損はありません。

もう一つ、見落としやすいコストがあります。複数社に頼むと、各社から異なる価格戦略を提案されます。「もっと高く出せます」「いや、この価格が適正です」——意見が割れたとき、売主は誰の言葉を信じればいいのか分からなくなります。

判断が定まらないまま時間だけが過ぎ、いつの間にか「売り出してから時間の経った物件」になってしまう。これは、価格を下げる圧力にもつながります。

「複数社に頼む」ことには、こうした隠れた負担もある。そのうえで選ぶことが大切だと考えています。

会社の看板よりも、担当者で選ぶ。その考え方については、中山からのメッセージでもお伝えしています。

→ 代表メッセージ

結論：専任系の「1社しか頼めない」不安は、レインズへの登録義務が補っています。1社と契約しても、その物件情報は全国の不動産会社が見られるネットワークに載り、他社経由の買い手にも届く仕組みだからです。

「1社にしか頼めないと、その会社が動いてくれなかったら終わりでは」——専任系をためらう最大の理由は、ここにあると思います。

この不安に答えるのが、レインズ（指定流通機構）です。レインズは、国土交通大臣が指定した、全国の不動産会社が物件情報を共有するネットワークです。専任系の契約では、このレインズへの登録が義務づけられています（専属専任は5日以内、専任は7日以内）。

つまり、あなたが1社と専任契約を結んでも、物件情報はレインズを通じて全国の不動産会社に共有されます。A社と契約していても、B社が抱えている買い手候補に、あなたの家が紹介される——そういう仕組みです。「1社に頼む＝1社の顧客にしか届かない」ではないのです。

加えて、専任系には報告義務があります（専属専任は1週間に1回以上、専任は2週間に1回以上）。「今どういう反響があるのか」を定期的に知らせてもらえる。これも、任せる側の安心材料になります。

ここで一点、留意しておきたいことがあります。専任系のように1社に情報を集める形は、「囲い込み」（＝他社からの購入希望をわざと断り、自社で売主・買主の両方から手数料を得ようとする行為）が起きる余地も、構造上はゼロではありません。

この点については、2025年1月に施行された宅地建物取引業法施行規則の改正で、レインズ上の取引状況（「公開中」「購入申込あり」など）の登録・管理が強化されました。売主自身も、専用画面で自分の物件の状況を確認できるようになっています（国土交通省）。囲い込みの詳しい構造と売主の対処は、別稿であらためて扱います。

結論：あります。相場に対して価格帯が低い物件は、仲介手数料が小さく手間が相対的に大きいため、一般媒介では引き受けてもらいにくいことがあります。「一般なら気軽に何社にも頼める」とは限らない、という点は知っておきたいところです。

一般媒介は、複数社に頼める自由な契約です。けれど、その自由が、すべての物件で使えるわけではありません。

仲介手数料は、売却価格に応じて決まります。価格が低い物件ほど、会社が受け取る手数料は小さくなります。一方で、販売にかかる手間（写真撮影、資料作成、問い合わせ対応、内見の立ち会い）は、価格が高くても低くても、そう変わりません。手数料が小さく手間が大きい物件は、会社にとって割に合いにくい。とくに「他社で決まれば報酬ゼロ」の一般媒介では、その傾向が強まります。

そのため、相場帯に対して価格の低い物件では、「一般媒介ではお引き受けが難しい」と言われることがあります。これは、その会社が不親切だから、というより、構造的な事情です。こうした物件は、むしろ専任系で1社にしっかり動いてもらうほうが、結果的に売却が進みやすい場合もあります。

自分の物件がどのあたりの価格帯にあるのかは、レインズの成約データ（過去の取引事例）や、複数の査定を照らし合わせることで、おおよそ見えてきます。「一般か専任か」を考える前に、まず自分の物件の立ち位置を知ることが、遠回りのようで近道です。

結論：物件のあるエリアと価格帯で、向く契約は変わります。動きの速い人気エリアの物件は一般媒介で各社を競わせる選び方もあり、旧市街や郊外の低額帯・時間のかかりそうな物件は専任系で1社にしっかり動いてもらう選び方が向くことが多いと考えられます。

同じ流山市でも、エリアによって物件の動き方は違います。

つくばエクスプレス沿線の流山おおたかの森・南流山は、住宅需要が厚く、条件のよい物件なら比較的早く買い手がつく傾向があります。こうした「放っておいても問い合わせが入る」ような人気物件であれば、一般媒介で複数社に出し、各社の提案や動きを見比べる、という選び方も現実的です。会社側も、決まりやすい物件には広告費をかけやすいためです。

一方、江戸川台や平和台といった旧市街、郊外の戸建、あるいは相場帯に対して価格の低い物件は、売却に時間がかかることもあります。そういう物件で一般媒介を選ぶと、先ほどの「広告に本腰が入りにくい」構造が響きやすい。むしろ専任系で1社に絞り、レインズ登録と定期報告を受けながら、腰を据えて売っていくほうが向くことが多いと考えています。

もちろん、これは大まかな傾向です。同じエリアでも、間取り・築年数・価格の付け方で事情は変わります。大切なのは、「一般か専任か」を先に決めてしまうのではなく、自分の物件がどう動きそうかを見極めてから、それに合う契約を選ぶことです。

まず、ご自宅にどれくらいの値がつき、どう売れていきそうか。そこから一緒に確かめさせてください。査定の根拠は、すべてお見せします。

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明紗では、流山市の売主様から「専任と一般、どちらで頼めばいいですか」というご相談を、よく伺います。査定は受けたものの、契約書のどこにチェックすればいいか分からず、手が止まってしまう。そんな声を、日々お聞きしています。

そういうとき、明紗ではまず、そのお家がどのくらいの価格帯で、どう動きそうかを一緒に確かめます。契約の種類は、そのあとに決めればいい。おおたかの森のマンションと、旧市街の築古戸建てとでは、向く契約は違ってくるからです。

会社の看板や、契約の縛りの強さで決めるのではなく、あなたの一軒がどう売れていくかから逆算する。私は、それがいちばん後悔の少ない選び方だと感じています。査定の根拠をすべてお見せするのも、あなた自身が納得して契約を選べるようにするためです。

Q. 専任媒介と一般媒介、どちらがいいですか？

物件やご事情によって変わるため、一概には言えません。動きの速い人気エリアの物件なら一般で各社を競わせる選び方もありますし、時間がかかりそうな物件や低額帯の物件は、専任系で1社にしっかり動いてもらうほうが向くことが多いと考えられます。まずは自分の物件がどう動きそうかを見極めることをお勧めします。

Q. 一般媒介は、何社まで頼めますか？

法律上の上限はありません。複数社に自由に依頼できます。ただし、社数を増やせば増やすほど買い手に届く、という単純なものではありません。各社が広告費をかけにくくなったり、価格の意見が割れて判断に迷ったりすることもあるため、数の多さがそのまま有利になるとは限りません。

Q. 専任媒介のデメリットは何ですか？

1社にしか頼めないため、その会社の動きにある程度左右される点が挙げられます。ただし、レインズへの登録義務によって物件情報は全国の会社に共有され、定期的な報告義務もあります。担当者の対応や査定根拠をよく確かめたうえで契約すれば、デメリットは抑えられると考えられます。

Q. 媒介契約は途中で変更・解約できますか？

契約期間（専任系は最長3か月）の満了時に、別の契約形態や別の会社へ切り替えることができます。期間の途中での解約は、契約内容や事情によって扱いが変わるため、契約前に条件を確認しておくと安心です。

Q. 一般媒介だと、レインズに登録されないのですか？

一般媒介では登録が義務ではないだけで、任意で登録することは可能です。「レインズに載せてほしい」と希望すれば、対応してもらえる場合があります。ご希望があれば、契約時に伝えておくとよいでしょう。

Q. 囲い込みが心配です。売主にできることはありますか？

2025年1月の制度改正で、レインズ上の取引状況の管理が強化され、売主自身が専用画面で自分の物件の状況を確認できるようになりました。登録証明書を受け取り、状況を確認することが一つの目安になります。囲い込みの詳しい仕組みと対処は、別稿であらためてご説明します。

売却の最初の分岐は、「どの会社に頼むか」の前にある「どの契約で頼むか」です。

専属専任・専任・一般の3種類は、頼める社数だけでなく、レインズ登録義務・報告義務・会社側の動機づけが違います。「一般で複数社に頼めば情報が広がる」という直感は、成功報酬という構造の前で目減りすることがある。逆に「専任は1社に縛られて不安」という心配は、レインズ登録義務が補っている。そして、低額帯の物件は、そもそも一般媒介を受けてもらいにくいこともあります。

大切なのは、契約の種類を先に決めてしまわないこと。まず自分の物件がどう動きそうかを見極め、それに合う契約を選ぶ。おおたかの森の人気物件と、旧市街の築古戸建てとでは、向く契約は違います。

焦って決める必要はありません。けれど、仕組みを知らないまま勧められるままにハンコを押すのは、もったいない。まずは、あなたの一軒がどう売れていくのか。そこから一緒に確かめさせてください。

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本記事に関するご注意

• 本記事の内容は、執筆時点（2026年7月）の法令・制度・市場動向に基づいています。最新情報は管轄機関の公式情報をご確認ください。
• 媒介契約や個別の売却条件に関するご相談は、宅地建物取引業者など有資格者へのご相談をお勧めします。
• 本記事に記載された期間・条件は法令上の一般的な定めや目安であり、個別の契約内容・物件・状況により異なります。正確な内容は契約前にご確認ください。
• 取引事例・実績は実際の案件に基づきますが、お客様情報保護のため詳細は一部加工しています。

宅地建物取引業 千葉県知事第17957号 合同会社明紗

著者情報
中山 裕章
流山市・柏市・松戸市・市川市の仲介売却を一貫してご担当します。「他社で断られた物件こそ、まずは明紗に」を掲げ、査定根拠100%開示・最短15営業日決済の体制で、流山の相場感に根ざしたご提案を行っています。一軒に、一つの物語を。

宅地建物取引業 千葉県知事第17957号