「訳あり物件」だから売れない、と決める前に──事故・再建築不可・老朽の家を、責任ごと手放す買取という出口（流山市） | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

結論：訳あり物件は、大きく「物理」「心理」「法律・権利」「環境」の4つの瑕疵（＝キズや不具合）に分かれます。どの種類かによって、買い手が気にする点も、手放し方も変わります。

「訳あり」という言葉は、ずいぶん幅広く使われています。整理すると、瑕疵（かし＝物件が持つキズや不具合のことです）は、次の4つに分けて考えると見通しがよくなります。

ひとつめは、物理的な瑕疵です。老朽・雨漏り・建物の傾き、シロアリの被害、地中に残った古い基礎や埋設物など、建物や土地そのものの傷みを指します。

ふたつめが、心理的な瑕疵です。室内で人が亡くなった、いわゆる事故物件と呼ばれるものなどが当てはまります。買い手が心理的に気にする要素で、後ほど告知の考え方を詳しくお話しします。

みっつめは、法律・権利の瑕疵です。再建築ができない、接道が足りない、市街化調整区域にある、境界が確定していない、といった、建て替えや利用に制限がかかるものです。

よっつめが、環境の瑕疵です。騒音・臭気、近くに敬遠されがちな施設がある、日照や眺望に難がある、といった周辺環境に由来するものを指します。

上の図は、この4つの瑕疵と、その先の手放し方の分かれ道をまとめたものです。ご自分の物件がどれに当てはまるかを見ると、次に確かめることが見えてきます。実際には、「古くて（物理）、再建築もできず（法律）、事故もあった（心理）」というように、複数が重なっていることも少なくありません。

結論：亡くなった経緯によって扱いが分かれます。老衰や病死などの自然死は、原則として告げなくてよいとされています。一方、隠して売るのは禁物です。知っている事実を告げずに売ると、あとで責任が残ります。

人が亡くなった家をどう扱うかについては、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月）という指針を示しています。これは、宅地建物取引業者（＝不動産会社）が調査・告知をする際の一般的な基準です。

このガイドラインでは、老衰や持病による病死などの自然死は、居住用の住まいでは当然に起こり得るものとして、原則として買い手・借り手に告げなくてよいとされています。自宅階段からの転落や入浴中の事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中での不慮の死も同様です（国土交通省ガイドライン）。ご自宅で親御さんを看取られたようなケースは、多くがこれに当たります。

ただし、自然死であっても、長い間人知れず放置され、特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合は、買い手の判断に大きく影響し得るため、告げる必要があるとされています。また、自死・他殺・事故死などについては、売買では「発生から何年経てば告げなくてよい」という期間の定めがなく、原則として告げることとされています。賃貸では発覚からおおむね3年を経過した後は原則告げなくてよいとされますが、売買には、この期間の区切りがありません。さらに、買い手から尋ねられた場合や、社会的な影響が大きい事案の場合には、告げる必要があるとされています。

大切なのは、隠して売らないことです。このガイドラインはあくまで一般的な基準であり、最終的な告知義務の有無は、契約の内容などにより個別に判断されます。知っている事実を告げずに売ると、たとえ売買契約で責任を免除する特約を結んでいても、その不具合については免責が認められないことがあります。つまり、「言わずに売る」ことは、後々の紛争の火種になりかねません。事故や自然死のあった家でも、正しく向き合えば手放す道はあります。個別の告知の要否は、不動産会社や専門家にご確認ください。

結論：再建築ができない土地でも、売れないとは限りません。ただし建て替えの可否は買い手にとって重要なため、価格や売り方に影響します。可否の判断は、特定行政庁（建築の窓口）への確認が欠かせません。

建物の敷地は、原則として、幅員4メートル以上の道路（建築基準法上の道路）に2メートル以上接していなければなりません（建築基準法第43条第1項）。この接道義務を満たさない土地は、古い家を解体しても新しく建て替えられないことがあり、いわゆる「再建築不可」と呼ばれます。これは法律上の用語ではなく、実務上の呼び名です。

「再建築不可＝価値ゼロ」と早合点する必要はありません。幅員4メートル未満の道でも、特定行政庁（＝建築を所管する自治体の窓口）が指定した既存の道は、建築基準法上の道路とみなされることがあります（同法第42条第2項）。この場合、原則として道路の中心線から2メートル後退した線までを道路とみなし（セットバック）、後退部分には建物や塀を建てられません。また、周囲に広い空地があるなどの条件を満たせば、建築審査会の同意を得て特定行政庁が許可する道もあります（同法第43条第2項第2号、以前の「43条但し書き許可」に当たります）。審査会の同意が不要な認定（同項第1号）が使える土地もあります。

このほか、建てた当時は適法でも、その後の法改正で現行の基準に合わなくなった「既存不適格」（建築基準法第3条第2項）の建物もあります。市街化を抑える「市街化調整区域」（都市計画法）にある土地なども、建て替えや利用に制限がかかることがあります。いずれも、隣の土地と一体で使う、セットバックする、といった工夫で活かせる場合があり、可否は物件ごとに大きく異なります。流山市は建築確認を自ら受け付ける窓口を持っていますが、建物の規模等によって千葉県が窓口となることもあります。最終的な建て替えの可否は、流山市（または千葉県）の担当窓口や建築士にご確認ください。なお、崖や擁壁・高低差のある土地については崖・擁壁・高低差の土地は「売れない」前にで、境界や測量の要否については境界確定測量は本当に必要？で、それぞれ詳しくお話ししています。

こうした建て替えの制限がある土地は、住宅ローンが付きにくく、個人の買い手が限られる傾向があります（融資の可否は金融機関の判断によります）。そのため、個人どうしの仲介では時間がかかりやすく、隣地との一体化や現況のままの活用といった出口を持つ不動産会社による買取が、現実的な受け皿になりやすい、と言われます。

結論：買取では、明紗のような不動産会社が直接の買い手になります。現況のまま・片付けや解体をせずに、契約不適合の責任や告知の不安ごと引き受けられるのが、売り手にとっての利点です。

買取とは、不動産会社が売り手から物件を直接買い取ることです。買い手を広く探す仲介とは、ここが違います。訳あり物件を手放すとき、買取には次のような利点があるとされます。

ひとつは、現況のまま手放せることです。老朽や残置物、雨漏りのある古家でも、解体や大がかりな修繕、片付けをせずにお引き受けできる場合があります。

ふたつめが、契約不適合責任の扱いです。契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約の内容に合わない場合に売り手が負う責任のことで、買い手は修補や代金の減額、損害賠償などを求められます（民法第562条ほか）。この責任は、当事者の合意があれば特約で免責・限定することができます。買取では、専門家である不動産会社が買い手となるため、この責任を免責する特約を結びやすく、売り手は「売った後に不具合が見つかったら」という不安を抱え込みにくくなります。ただし、売り手が知っている不具合を告げずに売った場合は、免責の特約があっても責任を問われることがあります。ここでも、隠さないことが前提です。

みっつめは、心理的な負担が軽くなることです。事故や自然死のあった家でも、告知の心配や値下がりの不安ごと、買い手である会社が引き受けます。さらに、広く広告を出さずに進められるため、近所に知られたくない事情のある方にとっては、静かに手放しやすいという面もあります。手放すまでの期間も、買い手を探す仲介に比べて短くなりやすいとされます（かかる期間は物件や会社により異なります）。

「他社で断られた」と諦めていた物件こそ、まずは一度ご相談ください。

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明紗では、他社で「うちでは難しい」と言われた物件のご相談を、いまも数多くお受けしています。

流山市で、長く空き家になっていた古いご実家を前に、「事故物件だと思うので、もう売れないですよね」と沈んだ声で仰る売主様がいらっしゃいました。伺ってみると、亡くなった経緯は自然死で、告知の考え方も、多くの方が思っているほど重いものではありませんでした。

私は、まず物件が4つの瑕疵のどれに当たるのかを一つずつ確かめ、思い込みで安く手放してしまう前に、事実を整理していただくようにしています。訳ありという一言で諦めていた家に、思っていた以上の出口が残っていることは、めずらしくありません。こうした「扱いにくい」とされる物件こそ、業者として直接お引き受けできる明紗の役割だと考えています。

どんな一軒にも、そのお宅なりの物語があります。訳ありとされる家にも、静かな終わり方があってよいはずです。

結論：一概には言えません。現況で早く・確実に手放したいなら買取、時間をかけてよく状態も悪くないなら仲介のほうが手取りが多くなることもあります。両方を比べて選ぶのが、後悔しない順番です。

ここで、正直にお伝えしておきたいことがあります。明紗は、買い手として物件を直接買い取れる立場です。売り手と買い手の間に立つ仲介の査定とは、利害の構造が異なります。買取価格は、私たちがその物件を再び販売することを前提に、再販にかかる費用や、契約不適合の責任を引き受けるといったリスクを見込んで組み立てます。そのため、時間をかけて買い手を探す仲介の想定価格より、低くなりやすい面があります。「相場の何割」といった一律の数字があるわけではなく、物件や会社によって幅があります。

そのぶん、買取には、現況のまま・短い期間で・責任ごと手放せるという利点があります。どちらが得かは、物件の状態と、売り手が何を優先するかで変わります。再建築不可や事故など、仲介では買い手が付きにくい物件は、買取が現実的な出口になりやすい一方で、立地がよく状態も悪くない物件なら、時間をかけて仲介で売ったほうが手取りは多くなることもあります。

ですから明紗では、買取だけをおすすめすることはしません。「あなたの場合は、仲介でじっくり売ったほうが手取りは多くなりそうです」とお伝えすることもあります。買取と仲介、両方の見込みをお示ししたうえで、どちらがご事情に合うかを一緒に考えます。仲介での売却をお考えの場合は、仲介での売却相談も承ります。

Q. 親が自宅で亡くなった家は、事故物件として告知しないと売れませんか？

老衰や病死などの自然死は、原則として告げなくてよいとされています（国土交通省「人の死の告知に関するガイドライン」令和3年10月）。ただし、長期間放置されて特殊清掃などが行われた場合や、買い手から尋ねられた場合は告げる必要があります。自死・他殺・事故死などは、売買では期間の区切りなく原則として告げることとされています。いずれにしても、知っている事実を隠して売るのは避けてください。個別の判断は不動産会社や専門家にご確認ください。

Q. 再建築できない土地でも、売れますか？

売れる場合があります。接道義務（建築基準法第43条第1項）を満たさない土地は、建て替えできないことがあります。ただし、セットバック（同法第42条第2項）や隣の土地との一体化、特定行政庁の認定・許可（同法第43条第2項）で活かせることもあります。可否は物件ごとに異なるため、流山市などの担当窓口や建築士に確認したうえで、現況のまま買取という出口も含めて検討します。

Q. 契約不適合責任を免除してもらえば、売った後は何の責任もなくなりますか？

いいえ。契約不適合責任は特約で免責・限定できますが（民法第562条ほか）、売り手が知っている不具合を告げずに売った場合は、免責の特約があっても責任を問われることがあります。買取では会社が買い手となるため免責特約を結びやすいのですが、「隠さずに伝える」ことは前提です。

Q. 買取だと、やはり安くなりますか？

買取価格は、不動産会社が再販を前提に、再販費用やリスクを見込んで組み立てるため、時間をかけて売る仲介の想定価格より低くなりやすい面があります。そのぶん、現況のまま・短い期間で・責任ごと手放せる利点があります。明紗では、買取と仲介の両方を比べてご提示し、仲介が得なケースは正直にお伝えします。

Q. 近所に知られずに手放すことはできますか？

買取は、広く広告を出さずに進められるため、仲介に比べて周囲に知られにくい傾向があります。事情のある売却で秘密性を優先したい場合の選択肢になり得ます。ただし進め方は状況により異なりますので、ご相談時にお伝えください。

Q. 老朽した古家は、解体してから売ったほうがよいですか？

一概には言えません。買い手が建て替えを前提にしている場合や、解体後に地中から埋設物が出る可能性を考えると、現況のまま売るほうが安全なこともあります。また、建物を壊して更地にすると、住宅用地の軽減（固定資産税）が外れて負担が増えることもあります（地方税法第349条の3の2）。解体費用の目安は家を売るとき手元にいくら用意する？でも整理しています。解体を決める前に、一度ご相談ください。

「訳あり物件だから売れない」と、ひとくくりに諦めてしまう前に。まず、物理・心理・法律・環境のどの瑕疵なのかを見分ける。事故や自然死は告知の考え方を正しく知る。再建築不可は建て替えの可否を窓口で確かめる。そのうえで、現況のまま・責任ごと手放せる買取という出口と、時間をかけて高く売る仲介とを、両方比べて選ぶ。遠回りに見えて、これが、思い込みで安く手放して後悔しないための順番だと考えています。

もちろん、立地や状態によっては、仲介でじっくり売るほうが得なこともあります。どちらがご事情に合うか、下記から、一緒に考えさせてください。他社で断られた物件こそ、まずはご相談を。ご相談は無料です。

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• 本記事の内容は、執筆時点（2026年7月）の法令・市場動向に基づいています。最新情報は管轄機関の公式情報をご確認ください。
• 個別具体的な不動産売却・法務・税務のご相談は、宅地建物取引業者・弁護士・税理士など各分野の有資格者へのご相談をお勧めします。告知義務や建て替えの可否、契約不適合責任の扱いは、物件の状態や契約内容により個別に判断されます。
• 本記事に記載された条件・期間は一般的な目安であり、お客様の物件・状況により異なります。正確なお見積もりは無料査定をご利用ください。
• 取引事例・実績は実際の案件に基づきますが、お客様情報保護のため詳細は一部加工しています。

宅地建物取引業 千葉県知事第17957号
合同会社明紗

中山裕章／合同会社明紗 代表

宅地建物取引士。主に流山市・柏市・松戸市・市川市・東京23区内の売却仲介と買取を行っています。他社で断られた物件こそ、まずはMEISAに——を約束に、事故・再建築不可・老朽など、訳ありとされる物件の出口づくりに取り組んでいます。査定根拠開示・最短15営業日決済。流山の相場感を大切に、一軒に一つの物語を。／代表メッセージ