擁壁の上の家を売る前に──価格に影響するのは「記録」の有無。探す順番は、手元の書類、流山市の窓口、壁の今の様子

結論：擁壁を作ったときに、行政の確認や許可を受け、完了の検査を通ったことを示す記録です。高さ2メートルを超える擁壁は、建物と同じく確認と検査の対象です（建築基準法88条1項・同施行令138条1項5号）。宅地造成や開発の許可を受けて作った擁壁なら、そちらの許可と検査の記録が手がかりになります。

高さが2メートルを超える擁壁は、建築基準法で「工作物」として扱われます。工作物とは、建物以外で、建築基準法の手続きの対象になる構造物のことです。作る前に図面の確認を受け、できあがったら完了の検査を受け、通れば検査済証が出る。建物と同じ流れです（建築基準法88条1項・同施行令138条1項5号）。

ここで、2つの「検査済証」を分けておきます。家（建物）を建てたときの検査済証と、擁壁（工作物）を作ったときの検査済証は、別の書類です。家の検査済証が見つかっても、擁壁の記録があるとは限りません。反対に、擁壁の記録だけが残っていることもあります。

擁壁の作り方は1つではありません。宅地造成の許可や、開発の許可（＝まとまった土地を区画して宅地にするときの許可）を受けて作る擁壁は、建築基準法の確認の対象から外れ、それぞれの許可と検査の手続きを通ります（建築基準法88条4項）。宅地造成の許可で作った擁壁にも、完了の検査と検査済証があります（宅地造成及び特定盛土等規制法17条）。開発の許可を受けた土地なら、許可の内容と完了の検査の記録が「開発登録簿」に載り、誰でも閲覧できます（都市計画法47条）。

どの手続きで作られたかによって、記録の名前も、残っている窓口も違います。これが、擁壁の記録探しが分かりにくい理由です。

もう一つ、押さえておきたいことがあります。記録は、作られたときに手続きを通ったという証です。今も安全だという保証ではありません。ひび割れやふくらみ、水抜き穴（＝壁の裏にたまった水を逃がす穴）の様子といった今の状態は、記録とは別に見る必要があります。

結論：①手元の書類 ②流山市の窓口（工作物の確認＝建築住宅課／開発の許可＝宅地課） ③壁の今の様子、の順です。流山市の区域は、昔の宅地造成の規制区域に入っていなかったため、古い擁壁の記録は、宅地造成の許可より先に、市の2つの課で当たります。

最初は、家に残っている書類です。家を買ったときの売買契約書と重要事項説明書、建てたときの確認済証や検査済証、図面の束。擁壁について書かれた紙が、建物の書類と一緒に綴じられていることがあります。

相続した実家なら、被相続人の書類箱も見てください。重要事項説明書に擁壁や造成の記載があれば、どの手続きで作られたかの手がかりになります。分譲地として買った家なら、開発の許可を受けた分譲地かどうかも、契約のときの書類から分かることがあります。

手元に見つからなくても、終わりではありません。流山市の窓口で、記録が残っているかを確かめられる場合があります。どの手続きで作られたかで、当たる先が違います。

• 工作物（擁壁）の確認・検査の記録＝まちづくり推進部 建築住宅課。流山市は、確認済証や検査済証そのものの写しは発行していません。代わりに、確認の番号と検査の番号を、台帳の記載事項として証明してもらえます（流山市の案内）。証明の欄には、建物を建てた「建築主」と並んで、工作物を作った「築造主」も載ります。擁壁の記録が台帳に残っているかは、地番と、分かれば作った時期を持って、窓口で相談してください。保存の年限によっては、記録が残っていないこともあります。
• 開発の許可の記録＝まちづくり推進部 宅地課。開発登録簿の閲覧を受け付けています（流山市の案内）。分譲地として造成された土地なら、ここに許可と完了の検査の記録が残っていることがあります。

流山市の区域は、昔の宅地造成等規制法の規制区域には入っていませんでした（千葉県の公表）。千葉県内でも、柏市や松戸市の一部とは事情が違うということです。流山の古い擁壁の記録を探すなら、宅地造成の許可より先に、この2つの課で当たるのが近道です。

なお、千葉県は令和7年5月26日から、県内の大部分を新しい盛土規制法の規制区域にしています。それ以降に流山で宅地造成の許可を受けて作られた擁壁なら、記録は千葉県（東葛飾地域振興事務所など）にあります（千葉県の公表）。古い擁壁には当たらない話です。

どの課に聞けばよいか分からないときは、まず建築住宅課で相談してみてください。売却を頼む不動産会社に、役所での調べを頼むこともできます。

記録を探すのと並べて、壁そのものも見ておきます。見る場所は3つです。

• ひび割れ：表面の細いひびか、壁を横切るような割れか
• ふくらみ・傾き：壁の面が前に出ていないか、上の端がまっすぐか
• 水抜き穴：穴があるか、詰まっていないか、雨のあとに水が出ているか

気になるところがあれば、スマートフォンで写真に残しておきます。危ないかどうかの判断や、補強の方法は、建築士などの専門家に見てもらってください。売主が自分で決める必要はありません。

結論：記録が見つからないことだけで、その擁壁が違法だとも危険だとも言えません。ただ、購入検討者の分からなさは残るため、専門家に今の状態を見てもらい、その結果を売り出す前に手元にそろえておくのが次の一手です。

記録が無い理由は、いくつか考えられます。高さが2メートル以下で、もともと確認の対象ではなかった。記録が保存の年限を過ぎて残っていない。手続きを経ずに作られた。どれに当たるかは、記録の有無だけでは分かりません。

それでも、記録の無い擁壁の上に建て替えるときは、建築会社や市の窓口から、追加の調査や補強を求められることがあります。高低差のある土地で家を建てるときの決まり（千葉県の条例のがけの規定）が関わるためです。どの場合にどう扱われるかは、土地ごとに市が判断します。決まりの中身は崖・擁壁・高低差のある土地の売却で整理しています。

記録が無いと分かったら、建築士などの専門家に、壁の今の状態を見てもらうことを検討してください。結果を書面で残しておけば、購入検討者の分からなさの一部を埋められる可能性があります。何も分からないまま売り出して、購入検討者に指摘されてから慌てて値下げする。いちばん避けたいのは、この順番です。

結論：記録があって、壁の状態にも大きな問題が見えなければ、仲介で売ることを先に考えてください。急いで買取にする必要はありません。記録が見つからない、または状態に不安があるときは、仲介の査定額と買取額を並べてから決めます。

記録と状態がそろえば、分かれ道は2つです。

• 記録あり・状態に大きな問題なし：購入検討者に「いつ、どの手続きで作られたか」を示せます。分からなさが小さいぶん、一般の購入検討者にも検討してもらいやすく、仲介で売るほうが手取りは多くなることがほとんどです。
• 記録なし、または状態に不安あり：仲介の査定額と買取額を、両方とも出してもらって並べます。

並べるときに、提示された数字をそのまま比べてはいけません。仲介の査定額は、擁壁の分からなさを十分に織り込まずに出ることがあります。売り出したあと、購入検討者との交渉で、分からなさの分を引いた額に寄っていくことは多々あります。仲介の査定額は「売り出せる額」、成約額は「分からなさを引かれたあとの額」と分けて見ておくと、並べたときに読み違えにくくなります。

明紗は、仲介のお手伝いもしますが、買取では擁壁のある土地を買主として直接買い取る会社です。記録が無い土地ほど、買取では分からなさを買主が引き受ける前提で価格を決めるため、買取額は仲介で売れる額を下回ることがほとんどです。その代わり、売主が擁壁の調査や工事の見通しを抱えたまま、購入検討者の返事を待ち続けずに済みます。売主の手間も、売主が背負うリスクも異なるのです。

古い家を壊してから売るかどうかは古家付き土地を「壊してから」売る前に、仲介と買取の比べ方の全体は買取と仲介、どちらで売る？、並べる相手の選び方は買取業者の選び方で整理しています。明紗は仲介と買取のどちらもご用意できるので、両方の数字を、売る側の立場で並べてお示しできます。

明紗では、高低差のある土地のご相談を伺うと、査定の前に擁壁を見に行き、手元に残っている書類を売主様と一緒に確かめます。そのうえで流山市の窓口で記録を当たり、記録の有無と、壁の今の様子をお伝えします。

仲介で売り出すか、買取と並べて比べるかは、そのあとで決めていただきます。記録と状態が分からないまま、値付けをすることはしません。

何十年も家を支えてきた壁です。私は、その記録と様子をそろえたうえで、次の持ち主へ手渡したいと考えています。

現況のままの買取額と、仲介で売った場合の手取りの目安を並べてお見せします（売るかどうかはその後に）。売り出し中で、擁壁の書類を聞かれて止まっている段階でも、ご相談をお受けしています。

→ 買取の無料相談・査定はこちら

代表メッセージもあわせてご覧いただけます。

Q. 擁壁の検査済証が無いと、家は売れないのでしょうか？

売ることはできます。記録が見つからないことだけで、擁壁が違法だとも危険だとも言えません。ただ、購入検討者は建て替えのときの分からなさを価格から引いて考えるかもしれません。専門家に今の状態を見てもらい、結果をそろえてから売り出すと、話を進めやすくなります。

Q. 擁壁の記録は、どこで調べればよいですか？

流山市なら、まず手元の書類（売買契約書・重要事項説明書・建てたときの書類）を探してください。見つからなければ、工作物の確認の記録はまちづくり推進部 建築住宅課、開発の許可の記録（開発登録簿）は宅地課で当たります。どちらか分からないときは、建築住宅課で相談してください。

Q. 検査済証があれば、擁壁は安全だと言えますか？

言えません。検査済証は、作られたときに手続きと検査を通ったという証で、今の状態を保証するものではありません。ひび割れ・ふくらみ・水抜き穴の様子は、記録とは別に確かめる必要があります。

Q. 家の検査済証と、擁壁の検査済証は違うのですか？

別の書類です。家（建物）を建てたときの検査済証と、高さ2メートルを超える擁壁（工作物）を作ったときの検査済証は、それぞれ別の手続きで出ます（建築基準法88条1項）。家の書類がそろっていても、擁壁の記録は別に探す必要があります。

Q. 他社で「擁壁があるから難しい」と言われました。もう売れないのでしょうか？

難しいと言われた理由が、擁壁の状態なのか、記録が無いことなのかを、まず分けて考えてください。記録を探し、状態を見てもらえば、仲介で売れる見込みが立つこともあります。他社で断られた不動産の売り方は訳あり物件の買取で整理しています。

擁壁のある土地で価格から引かれるのは、多くの場合、工事費そのものではなく「いくらかかるか分からない」という不安です。その分からなさを小さくするのが、擁壁を作ったときの手続きの記録です。

探す順番は、手元の書類、流山市の窓口（建築住宅課・宅地課）、壁の今の様子。記録は作られたときの話で、今の状態は別に見ます。記録が見つからないことだけで、危ない壁だとは言えません。

記録があって状態にも大きな問題が無ければ、仲介を先に考える。見つからない、または不安があれば、仲介の査定額と買取額を並べる。いちばん多いつまずきは、擁壁そのものより、知らないまま売り出してから慌てて下げる順番です。売り出す前に記録と様子をそろえれば、落ち着いて比べられる場面に変えることができます。

擁壁の書類が見つからないところで止まっていても、そこからご一緒できます。ご相談は無料です。

→ 買取の無料相談・査定はこちら

• 本記事の内容は、執筆時点（2026年11月）の法令と、流山市・千葉県の公表情報に基づいています。記録の有無・保存の範囲・建て替えのときの扱いは、土地ごとに異なります。実際の扱いは流山市の窓口でご確認ください。
• 擁壁の安全性や補強の要否は、本記事では判断していません。建築士などの専門家へのご相談をお勧めします。
• 売却の価格・期間・手取りは、物件と市況によって異なります。本記事は売却の結果をお約束するものではありません。
• 明紗は買取において買主として直接買い取る立場であり、仲介の査定とは利害構造が異なります。仲介のほうが手取りが多くなるケースもあり、その場合は正直にお伝えしています。

時間をかけて高く売りたい場合は、仲介でのご提案もできます（仲介売却のご相談）。

宅地建物取引業 千葉県知事第17957号
合同会社明紗

中山裕章／合同会社明紗 代表

宅地建物取引士。流山市・柏市・松戸市・市川市の売却と買取を一貫して担当しています。他社で断られた物件こそ、まずはMEISAに——を約束に、高低差のある土地の擁壁の確認から、売り出しの段取り、引渡しまでご一緒しています。査定根拠開示・最短14日決済。流山の相場感を大切に、一軒に一つの物語を。／代表メッセージ