値下げを重ねる前に、「ここまで来たら買取」の撤退ラインを引いておく──売り出す前に買取額を見ておく理由と3つの条件

結論：買取額は、仲介でいくらまで下げるかを考えるときの「下限を知る物差し」になるからです。仲介の査定額は「この辺りで売れそうだ」という見込み、買取額は「この額で買う」という申し出で、性質の違う数字です。並べるときは、仲介の側から手数料と売れるまでの費用を引いた「手取り」で比べます。明紗は、一般の買主さんを探す仲介、複数の買取業者をあたる仲介、自ら買い取る買取の3つをすべて行っていますので、どの形が手取りで有利かを、売る側の立場で並べてお示しできます。

仲介の査定額は、一般の買主さんが見つかればこの辺りで売れそうだ、という見込みの価格です。実際にいくらで売れるかは、買主さんが現れるまでわかりません。買取額は、不動産会社が自ら買主になって「この額で買う」と示す価格です。

買取額は、買い取った後の手入れや保有、売り直しにかかる費用とリスクを買主が引き受ける前提で決まります。そのため、仲介で売る想定を下回ることがほとんどです。だからこそ、仲介で売り出す前に一度見ておく意味があります。仲介で下げていったとき、どこから先は買取と比べたほうがよいのかが、数字で見えるからです。

比べるときは、提示された数字をそのまま並べてはいけません。仲介なら、売値から仲介手数料を引き、売れるまでにかかる固定資産税や管理の費用も差し引いた「手取り」で考えます。不動産会社が自ら買い取る取引には仲介手数料はかかりません。一方、仲介業者に頼んで複数の買取業者をあたり、いちばん高い先を探してもらう場合は、その仲介に手数料がかかることがあります。どの形で売るかによって、差し引く費用が変わります。同様に、売主の手間も、売主が背負うリスクも異なるのです。

仲介の査定額にも、買取額にも、根拠を聞いて構いません。仲介の依頼先は、売り出す価格について意見を述べるとき、その根拠を明らかにしなければならないと定められています（宅地建物取引業法34条の2）。売り出す時点での仲介と買取の比べ方の全体は、買取と仲介、どちらで売る？で整理しています。

結論：①売り出してからの期間 ②下げてよい幅 ③自分の期限、の3つで決めます。どれか一つに届いたら、仲介で続けるか買取へ移るかを比べ直す、という使い方です。回数や月数の「目安」は家ごとに違うため、ご自身の数字を入れてください。

専任・専属専任の媒介契約は、有効期間が3か月までと決められています（宅地建物取引業法34条の2）。期間を更新するのは、売主さんから申し出たときです（同）。期間の終わりは、そのまま続けるか、売り出し方を変えるか、買取と比べるかを決め直す、ちょうどよい節目になります。

この節目までに、どれだけの反応があれば続けるのか。専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任なら1週間に1回以上、依頼先から業務の報告があります（同）。報告される問い合わせや内見の数を見ながら、節目ごとに判断します。

仲介で下げていったときの手取りが、買取額に近づくところが、撤退ラインの一つです。仲介の売値から手数料と売れるまでの費用を引いた額が、買取額とほとんど変わらなくなるなら、その先は時間をかけて下げる理由が薄くなります。

ここで大事なのは、幅を「いくら下げるか」ではなく「手取りがいくら残るか」で決めることです。売値だけを見ていると、手数料や待つあいだの費用が見えなくなります。

住み替え先の引渡し、施設への入居、相続人どうしで決めた分け方の時期。売主さんにしかわからない期限が、多くの売却にはあります。いつ売れるかは、仲介ではあらかじめ読めません。だからこそ、うまくいった場合と長くかかった場合の両方を、売り出す前に思い描いておきます。

期限から逆算して「この日までに買主さんが決まらなければ比べる」という日を置いておくと、期限の直前に慌てて決めることを避けられます。住み替えで家を空けてから売る場合の段取りは、住みながら売るか、空けてから売るかで整理しています。

結論：撤退ラインは誰にも伝えなくて構いません。ご自身の判断の物差しとして持ちます。撤退ラインに届かないうちは、仲介で続けるほうが手取りが多くなることがほとんどです。買取額は物差しであり、買取に移るタイミングを知っておくためのものです。

依頼先、買主サイド、買取業者のどこにも、撤退ラインを伝える必要はありません。下限が先に知られてしまえば、「落としどころ」はそこに寄っていきやすいからです。

撤退ラインを知ったうえで、売却を進めたいときは、明紗へご相談ください。明紗は、仲介のお手伝いもしますし、直接買い取ることもします。仲介と買取のどちらもご用意できるので、撤退ラインをお持ちいただいたうえで、戦略的な売却活動を行うことができます。

次のような場合は、仲介で続けるほうが手元に残る額は多くなりやすいと考えます。

• 問い合わせや内見が続いていて、買主さんとの出会いを待つ段階にある
• 下げ幅に余裕があり、仲介の手取りがまだ買取額を十分に上回っている
• 期限まで時間があり、売り出し方（写真・掲載の内容・価格の見せ方）を見直す余地がある

仲介では、長く動きが無かった家に、ある日ふいに内見が入って決まることもあります。撤退ラインを持っているのは、そうした待つ時間を、不安ではなく判断の時間として過ごすためです。

反対に、期限が迫っている、一般の買主さんに売りにくいところがある家だ、という場合は、早めに買取に移行したほうが良いこともあります。一般の買主さんに売りにくい家の出口は、訳あり物件の買取で整理しています。

結論：今からでも撤退ラインは引けます。切り替えるときは、媒介契約の種類と有効期間で扱いが違うので、契約書を確かめてから動きます。いちばん穏やかなのは、有効期間の終わりで決め直すことです。

まずは今の売り出し価格と、これまでの報告を手元にそろえ、買取額を聞いて3つの条件を書き出します。そのうえで、媒介契約の種類ごとの扱いを確かめます（国土交通省の標準媒介契約約款）。

• 専任媒介：期間中でも、ご自身で見つけた買取業者と契約することはできます。ただし依頼先への通知が要り、依頼先がそれまでにかけた費用の償還を求められることがあります（上限は約定の報酬額）
• 専属専任媒介：期間中は、ご自身で見つけた相手と直接契約することはできません。違約金の定めがあります
• どちらも：期間中に別の不動産会社の仲介で売ると、違約金の定めがあります

依頼先に買取業者を探してもらう道もあります。その場合は依頼先の仲介で売ることになるため、仲介手数料がかかります。期間の終わりを待って、更新せずに買取業者と話を進めることもできます。どの道でも、買取額は1社だけで決めず、複数の業者に根拠と一緒に出してもらうと比べやすくなります。媒介契約の種類の違いは媒介契約の選び方、業者の見極め方は買取業者の選び方で整理しています。

明紗では、仲介のご依頼をお受けするとき、売り出す前に買取ならいくらになるかもあわせてお示ししています。そのうえで、売り出してからの期間、下げてよい幅、ご自身の期限の3つで、買取と比べ直す撤退ラインを売主さんご自身に決めていただいています。

撤退ラインの中身を、私たちに伝えていただく必要はありません。報告のたびに、撤退ラインに届いたかどうかをご自身で確かめていただき、届いたときに仲介と買取の手取りを並べてご説明します。仲介のほうが手元に残る不動産なら、そうお伝えします。

値下げの相談は、家に住んできた時間を値踏みされるように感じる時間かもしれません。私は、その時間を「次はいくら下げるか」ではなく「どちらで売るほうが、この先の暮らしのために多く残るか」を確かめる時間にしていただきたいと考えています。

仲介で売り出す前に、買取ならいくらかを知っておく。そうした使い方でご相談いただけます。

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代表メッセージもあわせてご覧いただけます。

Q. 仲介で売れなかったら、あとから買取に切り替えられますか？

切り替えられます。ただし、媒介契約の有効期間中は、契約の種類によって扱いが違います。専属専任なら期間中にご自身で見つけた相手と直接契約できず、専任なら通知と費用の償還の定めがあります。期間の終わりで決め直すのがいちばん穏やかです。

Q. 値下げは何回までにすべきですか？

回数で決めるより、「下げたあとの手取りが買取額に近づいたか」で決めることをお勧めします。売り出してからの期間と、ご自身の期限もあわせて見ます。家ごとに事情が違うため、決まった回数の目安はお示ししていません。

Q. 売り出す前に買取額を聞いたら、買取に決めなければいけませんか？

いいえ。買取額は、仲介でいくらまで下げるかを考えるときの物差しとして聞いて構いません。

Q. 専任媒介の期間中に、自分で見つけた買取業者に売ってもいいですか？

専任媒介なら契約することはできますが、依頼先への通知が要り、それまでの費用の償還を求められることがあります（上限は約定の報酬額）。専属専任媒介では、期間中は直接契約できません（国土交通省の標準媒介契約約款）。

Q. 買取保証とは、どう違うのですか？

買取保証は、決めた期間に売れなければ決めた額で買い取る、という不動産会社との約束です。期間と額が相手と共有されます。この記事の撤退ラインは、ご自身の中だけに持つ物差しです。どちらを使うかは、売り出す時点の比べ方とあわせて考えます。比べ方の全体は買取と仲介、どちらで売る？をご覧ください。

「高めに出して、だめなら下げればいい」と始めた売却は、下げ続けた先の着地点を決めないまま進みがちです。値下げが重なると、購入検討者は「まだ下がるかもしれない」と考え、交渉の立場が弱まり、売れるまでの費用も積み上がります。

だから、売り出す前に買取額を一度見ておき、売り出してからの期間、下げてよい幅、ご自身の期限の3つで、買取と比べ直す撤退ラインを決めておきます。撤退ラインは誰にも伝えなくて構いません。撤退ラインに届かないうちに仲介で売れるなら、多くの場合それが手元にいちばん多く残ります。

止める数字を持っていれば、値下げの相談を、慌てて決める場面から、落ち着いて比べられる場面に変えることができます。

すでに売り出していて、次の値下げの相談が来ている段階でも、そこからご一緒できます。ご相談は無料です。

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• 本記事の内容は、執筆時点（2026年10月）の法令と、国土交通省の公表情報（標準媒介契約約款）に基づいています。実際の媒介契約の内容は、お手元の契約書でご確認ください。
• 売却の価格・期間・手取りは、物件と市況によって異なります。本記事は売却の結果をお約束するものではありません。
• 明紗は買取において買主として直接買い取る立場であり、仲介の査定とは利害構造が異なります。仲介のほうが手取りが多くなるケースもあり、その場合は正直にお伝えしています。

時間をかけて高く売りたい場合は、仲介でのご提案もできます（仲介売却のご相談）。

宅地建物取引業 千葉県知事第17957号
合同会社明紗

中山裕章／合同会社明紗 代表

宅地建物取引士。流山市・柏市・松戸市・市川市の売却と買取を一貫して担当しています。他社で断られた物件こそ、まずはMEISAに——を約束に、売り出す前の買取額の確認から、仲介と買取の手取りの比べ方、引渡しまでご一緒しています。査定根拠開示・最短14日決済。流山の相場感を大切に、一軒に一つの物語を。／代表メッセージ