「再建築不可」と言われた土地は、そのまま売るしかないのか──流山で確かめる接道2mと、埋める3つの手

親から受け継いだ家は、路地の奥にあります。車は入りません。それでも何十年も、家族はその細い道を通って暮らしてきました。

査定を頼むと、担当者は図面を見て「再建築不可です。相場よりかなり下がります」と言いました。なぜ建てられないのか。何か手はないのか。そこまでは話が進みません。帰り道、いっそ家を壊して更地にすれば売りやすくなるのでは、とも考えた。そんな方もいらっしゃるかもしれません。

その考えは、いったん止めておいてください。理由はあとでお伝えします。

親の家を、値段が下がる理由だけを軸に語られる。その悔しさは、言葉にしにくいものだと思います。けれど「再建築不可」は判決ではありません。何が足りないのかを確かめ直すところから、話をやり直せる可能性があります。

結論：再建築不可の多くは、建物の敷地が、建築基準法で定める「道路」に2メートル以上接していない状態です。今ある家に住んだり、売ったりすることはできますが、取り壊して新しく建てようとすると、建築の確認が受けられません。

建築基準法43条1項は、建物の敷地は「道路」に2メートル以上接しなければならないと定めています。これを接道義務（=建物を建てる敷地が道路に接していなければならないというルール）といいます。

ここでいう「道路」は、見た目の道とは違います。建築基準法42条1項が定める種類のどれかに当たる、幅4メートル以上の道を指します。道路法の道路（いわゆる公道）、土地区画整理などで造られた道路、建築基準法が適用されたときにすでにあった道、そして市から位置の指定を受けた私道（位置指定道路）などです（同法42条1項1号〜5号）。

幅4メートル未満の道でも、建築基準法が適用されたときに家が立ち並んでいて、特定行政庁（=建築の許可や指定を行う行政庁。流山市の場合は流山市）が指定したものは、道路とみなされます（同法42条2項）。いわゆる「2項道路」です。この場合は道の中心線から2メートル下がった線が道路の境界とみなされ、建て替えのときにはその線まで敷地を下げることになります。

つまり、家の前に道があっても、42条のどれにも当たらなければ、建築基準法の上では「道路に接していない」ことになります。道路法の公道かどうかと、建築基準法の道路かどうかは、別の物差しです。

なお、訳あり物件全体の見分け方は訳あり物件の買取という出口で整理しています。ここでは、その中の「接道」の一点に絞ってお話しします。

結論：「路地が細い」か、「道路とのあいだに、道路ではない道が挟まっている」かの、おおむね2つの形に分かれます。形によって、打てる手が違います。

一つ目は旗竿地タイプです。前の道は建築基準法の道路なのに、敷地が道路に接している部分の幅が2メートルに届いていない形です。旗竿地（=細い通路部分の奥に、建物の建つ部分がある土地）の路地部分が狭いケースがその典型です。路地の幅が途中ですぼまっている、境界の線が斜めになっていて一番細いところが2メートルを切っている、といった形もあります。

足りないのが数センチということもあれば、測り直すと届いていることもあります。境界がはっきりしない土地は、まず測ってみないと答えが出ません。測量の要否と費用は境界確定測量は本当に必要かにまとめています。

二つ目は通路タイプです。敷地と道路のあいだに、建築基準法の道路として扱われていない「通路」が挟まっている形です。何軒かの家が共有する私道の奥、昔からみんなで使ってきた道の先、といった土地がこれに当たります。通路の幅が4メートルあっても、道路として指定されていなければ、それだけでは建てられません。

同じ「再建築不可」でも、旗竿地タイプは「敷地の側」の問題、通路タイプは「道の側」の問題です。ここを取り違えると、相談する先も、交渉する相手も変わってきます。上の図は、2つの形と、それぞれに届く手をまとめたものです。

結論：①接している道そのものを直す、②隣の土地の一部を買い足す、③隣の土地と一緒に売る、の3つです。どれも行政の判断や隣の方の承諾が前提になるため、結果を約束できるものではありません。

①道そのものを直す。主に通路タイプの手です。通路を市から道路として位置の指定を受ける（42条1項5号）、または、道路でない道に接していても例外として建築を認めてもらう（43条2項の認定・許可）という方法です。通路の土地の持ち主や、その通路を使う方々の承諾が必要になることが多く、時間もかかります。流山市の基準は次の章で詳しく見ます。

②隣の土地の一部を買い足す。主に旗竿地タイプの手です。路地の幅が足りない分だけ、隣の土地を買い足して2メートルを確保します。足りないのが数十センチ、数センチであれば、隣の方にとっての負担も小さく済むことがあります。ただし、相手にとっても大切な土地です。条件と順番を整えて、丁寧にお願いする話になります。

③隣の土地と一緒に売る。隣の土地が道路にきちんと接しているなら、二つを一体として売ることで、建てられる土地として買い手を探せることがあります。隣の方があなたの土地を買い取って一体で使う、という形もあります。

どの手も、結果を約束できるものではありません。許可を出すのは行政で、土地を譲るかどうかを決めるのは隣の方です。それでも、届く手が一つでもあるかどうかで、土地の値段の見え方は大きく変わってきます。

結論：流山市は、建築基準法43条2項の「認定」と「許可」それぞれの基準を公表しています。通路タイプでは、通路の幅（4メートル以上か、1.8メートル以上で将来4メートルに広げられることが確実か）と、通路の境界がはっきりしているかが分かれ目になります。

まず、言葉の違いを押さえておきます。43条2項1号は「認定」で、特定行政庁が支障がないと認めれば足ります。43条2項2号は「許可」で、特定行政庁が支障がないと認めたうえで、建築審査会（=建築の許可などに同意を与える、市の第三者機関）の同意を得る必要があります（建築基準法43条2項）。手続きの重さが違います。

流山市の「建築基準法第43条第2項第1号認定基準」は、まず原則を置いています。敷地に接する道が位置指定道路の基準に合うなら、位置の指定を受けることを原則とする、という考え方です。そのうえで認定の対象として、位置指定道路の基準に合う道で、道の土地の所有者や権利を持つ方、道を管理する方から、将来にわたって通行することの承諾が得られているものを挙げています。建物は一戸建ての住宅などで、延べ面積500平方メートル以内とされています。

「建築基準法第43条第2項第2号許可基準」では、許可の対象として次のような敷地を挙げています。周囲に公園や広場などの広い空地があり、そこに2メートル以上接するもの。幅4メートル以上の農道などの公共の道に2メートル以上接するもの。そして、道路に通じる「通路」に2メートル以上接するもので、その通路が次のどちらかに当たるものです。

• 現に通行に使われている幅4メートル以上の通路で、境界が明確であり、将来にわたって確保されることが確実なもの
• 現に通行に使われている幅1.8メートル以上4メートル未満の通路で、将来、幅4メートル以上に確保されることが確実と判断されるもの

流山市においてはもう一点。敷地と道路のあいだに水路があり、そこに橋や蓋が架かっている場合、その部分が公共団体の管理する水路で、管理者の承諾などがあり、幅が2メートル未満であれば、接道の規定に合っているものとみなすとされています（流山市の認定基準・許可基準の「適用除外」）。水路沿いの土地をお持ちの方は、確かめてみる価値があります。

窓口は流山市まちづくり推進部の建築住宅課（04-7150-6088）です。市は、許可は例外的な扱いのため、申請の前に建築住宅課へ相談するよう案内しています。建築審査会は、付議する案件がなければ開催を見送る回もあると公表されており、日程はその都度の確認になります。基準は改正されることがありますので、最新の内容は市の公式サイトと窓口でご確認ください。

なお、インターネットで見かける「43条許可」の解説には、東京都の区の基準を前提にしたものが少なくありません。基準は特定行政庁ごとに違うため、流山市の土地は流山市の基準で考えます。

結論：①前の道が建築基準法のどの道路か（道路でないなら何なのか）、②敷地がその道に何メートル接しているか、③あいだに挟まる通路の持ち主と、通っている方々は誰か。この3つです。そして、確かめ終わるまで家は壊さないでください。

①前の道の種類。流山市の建築住宅課で、地番の分かる資料（登記事項証明書や公図など）を持って、敷地が接している道が建築基準法の何号の道路に当たるのかを尋ねます。2項道路であれば、後退が必要な線の位置も確かめておきます。

②接している長さ。路地の一番細いところで何メートルあるのか。境界標がない、図面と現況が合わない、という場合は、測量で確かめることになります。

③通路の持ち主と、通る方々。通路タイプであれば、通路の土地が誰の名義なのかを登記で確かめます。共有になっていることも、一筆の私道を何人かで分けて持っていることもあります。誰の承諾が要る話になるのかが、ここで見えてきます。

そして、もう一つ大切なことがあります。この3つを確かめ終わるまで、家は壊さないでください。いま建っている家は、接道を満たしていなくても住み続けられますし、そのまま売ることもできます。けれど取り壊してしまうと、次に建てるときには43条1項の接道義務がそのまま求められます。接道を満たせないまま更地にすれば、建物のない、建てられない土地が残るだけです。「古い家は壊してから売るほうがいい」という話は、再建築不可の土地には当てはまりません。解体の判断全体は古家付き土地を「壊してから」売る前にで整理しています。

結論：家を残したまま、手を入れて売るか、現況のまま買取に出すかの道があります。一方で、接道を満たせる見込みが立つなら、時間をかけて仲介で売るほうが手取りは大きくなりやすい、という順序も知っておいてください。

先に一つお伝えしておきます。明紗は買取という形で、私たち自身が買主として直接お引き受けすることもある会社です。「埋めるのは難しいので、このまま手放しましょう」と申し上げれば、それは私たちの利益にもつながります。その構造をお伝えしたうえで、正直に。

接道を満たせる見込みがある場合。隣地の買い足しや認定・許可の見込みが立つなら、建てられる土地として、時間をかけて買い手を探すほうが手取りは大きくなりやすいと考えられます。手続きと交渉に時間がかかることを受け入れられるなら、この道から検討するのが筋です。

手を入れて、住める家として売る。建て替えはできなくても、今の家を直して住み続けたい、あるいは貸したいという買い手はいます。ただし注意があります。2025年4月から、木造2階建ての住宅などの大規模なリフォームには、事前に建築確認の手続きが必要になりました（国土交通省「木造戸建ての大規模リフォーム」2025年3月版）。大規模なリフォームとは、壁・柱・床・はり・屋根・階段のいずれかについて、その過半を改修するような工事を指します。水回りの改修などは対象外ですが、屋根の全面的な改修や階段の架け替えは該当します。どこまで手を入れられるかは、工事の前に建築士と市に確かめる必要があります。また、買い手の住宅ローンは、金融機関によって扱いが分かれ、条件が厳しくなりやすい点も知っておきたいところです。

現況のまま買取に出す。建物も家財もそのままで、業者に買い取ってもらう方法です。隣の方との交渉や行政の手続きを、売主ご自身が背負わずに済みます。期間も読みやすくなります。一方で買取価格は、業者がその後に手をかけて再販することを前提にするため、市場で建てられる土地として売る想定価格を下回りやすい構造があります。ここは正直にお伝えしておきます。買取と仲介の比べ方は買取と仲介、どちらで売る？をご覧ください。

どの道が合うかは、足りない一点の大きさと、あなたがかけられる時間と手間で決まります。値段だけで決める必要はありません。

明紗では、他社で「再建築不可なので」と言われた土地のご相談もお受けしています。私が最初にするのは、値段のお話ではありません。敷地がどの道に、何メートル接しているのか。その道は建築基準法の上で何なのか。そこを、登記と図面と現地で確かめ直すことです。

確かめてみると、足りないのが路地の一部だけだったり、通路の持ち主がはっきりしていたりして、打てる手が見えてくることがあります。もちろん、手が届かないこともあります。そのときは、建物を残したまま手放す道を一緒に考えます。

私は、「再建築不可」という一言で話を終わらせないことが、この仕事の入口だと考えています。断られた理由を、一つずつ確かめ直す。他社で断られた物件こそまずはお持ちください、と申し上げているのは、そのためです。

再建築不可・接道に難がある土地の買取相談は、現況のままお受けしています。

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代表メッセージもあわせてご覧いただけます。

Q. 再建築不可の家に、そのまま住み続けたり、売ったりしてもよいのですか。

はい。建築基準法43条1項の接道義務が問題になるのは、新しく建てるときです。今ある家に住み続けることも、そのまま売ることもできます。ただし、取り壊すと同じ規定が求められるため、接道を満たせないまま更地にすると建てられない土地が残ります。

Q. 隣の土地を少し買えば、建て替えられるようになりますか。

旗竿地タイプで、足りないのが接している幅だけであれば、隣地の一部を買い足して2メートルを確保することで解消できる場合があります。前の道が建築基準法の道路であることが前提です。隣の方の承諾が必要で、測量と登記の手続きも伴います。

Q. 43条の「認定」と「許可」は何が違うのですか。

43条2項1号の認定は、特定行政庁が支障がないと認めれば足ります。2号の許可は、それに加えて建築審査会の同意が必要です。流山市はそれぞれの基準を公表しており、窓口は建築住宅課です。申請の前に相談するよう案内されています。

Q. 通路を使っている方の承諾が、全員からは取れそうにありません。

承諾がどこまで必要かは、通路の持ち主や使われ方、使う手（位置指定・認定・許可）によって変わります。流山市の許可基準では、通路の幅と境界の明確さ、将来にわたって確保されることが確実かが問われます。まず建築住宅課に、どの手でどんな書類が要るのかを相談してみてください。

Q. 相続した実家がまだ親の名義のままです。それでも相談できますか。

ご相談いただけます。隣地の買い足しや承諾、売却のどれに進むにしても、いずれ名義の整理は必要になります。相続登記と売却の関係は登記義務化と実家売却で整理しています。

Q. 再建築不可の土地を、買取業者に売るときの注意点はありますか。

金額だけでなく、なぜ再建築不可なのか、手が届く余地はないのかを説明してくれるかを見てください。業者の見分け方は買取業者の選び方にまとめています。

再建築不可の多くは、敷地が建築基準法の道路に2メートル接していないという、一点の不足です。足りない形は「路地が細い」か「道路でない通路が挟まる」かで、埋める手は「道を直す」「隣地を買い足す」「隣地と一緒に売る」の3つ。流山市は認定と許可の基準を公表していて、通路の幅と境界の明確さが分かれ目になります。

最初にするのは、値段を下げることではなく、前の道の種類と接している長さ、通路の持ち主を確かめることです。そして確かめ終わるまで、家は壊さない。埋められなかったとしても、家を残したまま手放す道は残っています。

親から受け継いだ一軒を、値段の下がる理由だけで終わらせる必要はありません。足りない一点を一緒に確かめるところから始めてみてください。ご相談は無料です。

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• 本記事の内容は、執筆時点（2026年10月）の法令と流山市の公表基準に基づいています。基準は改正されることがありますので、最新情報は流山市の公式サイトと窓口でご確認ください。
• 認定・許可の可否は特定行政庁と建築審査会が個別に判断し、隣地の取得や通路の承諾は相手方のご意向によります。本記事は解消の結果をお約束するものではありません。
• 個別具体的な不動産売却・税務・法務のご相談は、宅地建物取引業者・建築士・土地家屋調査士・司法書士など各分野の有資格者へのご相談をお勧めします。
• 明紗は買取において買主として直接買い取る立場であり、仲介の査定とは利害構造が異なります。仲介のほうが手取りが多くなるケースもあり、その場合は正直にお伝えしています。

接道を満たせる見込みがあり、時間をかけて高く売りたい場合は、仲介での売却相談も承ります。

宅地建物取引業 千葉県知事第17957号
合同会社明紗

中山裕章／合同会社明紗 代表

宅地建物取引士。流山市・柏市・松戸市・市川市の売却と買取を一貫してご担当しています。他社で断られた物件こそ、まずはMEISAに——を約束に、接道や再建築の事情を抱えた土地も、足りない一点を確かめるところからご一緒しています。査定根拠100%開示・最短15営業日決済。流山の相場感を大切に、一軒に一つの物語を。／代表メッセージ