流山市の土地売却 測量の要否と費用相場 | MEISA 明紗 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

【結論】境界確定測量は、売買契約上の必須義務ではありません。境界確定測量が実務上ほぼ必須となるのは 「分筆登記が必要な場合」 と 「登記簿面積と実測面積に大きな差がある場合」 の2ケースに限られます。

• 売主の義務は契約書ひな型に標準的に記載されている「境界明示」であり、確定測量はその手段の1つに過ぎません
• 上記2ケース以外では、現況測量(15〜20万円台が目安)と境界復元 で進められる可能性が残されています
• 確定測量の費用は、私(中山)が流山市内で土地家屋調査士の先生方とお仕事をご一緒してきた実勢感覚で、40〜150万円 の幅で変動します
• 同じ条件でも事務所間で2〜3割の見積差が生じることがあり、複数の先生に直接お見積もりをご依頼いただくことをお勧めしております

本論では、この2ケースの中身、費用相場の業界実勢、不動産会社が確定測量を勧めがちな2つの構造的事情、現況測量で確認すべき2点、そして隣地所有者の協力が得られない場合の4つの選択肢まで、順にご整理いたします。

【結論】ほぼ全ての売買契約書ひな型に、売主の義務として標準的に記載されているのは「境界明示」です。境界確定測量はあくまでこの「境界明示」を果たすための代表的な手段の1つであって、それ自体が売買における必須義務ではありません。

不動産のなかでも、売却は専門性が高い領域です。売却にそこまで詳しくない営業担当の方ですと、「境界確定測量(=隣地および道路との境界を法的に確定させ、確定測量図にまとめる測量)」という言葉自体はご存じであっても、「なぜ・どんなときに必要なのか」を厳密に分けずに、機械的に進めてしまうケースが見受けられます。

しかし、売主であるあなたが負っているのは、確定測量そのものの実施義務ではありません。全国宅地建物取引業協会連合会の標準売買契約書ひな型では、売主の義務として「買主に本物件引渡しのときまでに、隣地との境界を現地において明示する」旨が定められています(全国宅地建物取引業協会連合会 不動産売買契約書ひな型／2026年5月時点)。「ここからここまでが私の所有する土地です」とお隣や道路との境界を現地でお示しすることが義務の中身であって、その手段は確定測量に一本化されてはいないのです。

私(中山)が大手信託銀行系の不動産部門に在籍していた頃から、流山市内で土地家屋調査士の先生方とお仕事をご一緒してきた現在に至るまで、「境界明示」と「境界確定測量」の混同が現場で繰り返し起きている場面に、何度も立ち会ってまいりました。確定測量に踏み込む前に、まずは「自分が果たすべき義務は何か」をご確認いただくことが、費用判断の出発点になるように思います。

【結論】境界確定測量が実務上ほぼ必須となるのは、主に2つのケースです。1つは分筆登記が必要な場合(広い土地の一部売却・買主の分割再販・セットバック等)、もう1つは登記簿面積と実測面積に大きな差がある場合(地積更正登記が求められる流れ)です。それ以外のケースでは、現況測量と境界復元測量で売却を進められる可能性が残されています。

分筆(ぶんぴつ)とは、1つの土地を2つ以上に分ける登記のことです。広い土地の一部だけを売却される場合、買主が土地を分割して再販される計画の場合、前面道路が狭く新築時に道路後退(セットバック)が必要な場合などが該当します。こうしたケースでは 分筆登記 が必要となり、その申請には 確定測量図の添付 が法務局から求められます。確定測量を経ないと分筆ができない＝売却が進められない、という関係になるわけです。

かなり昔に作成された地積測量図では、今の測量技術で測った実測面積と登記簿面積とのあいだに乖離が生じていることがあります。誤差レベルではなく大きな面積差が確認されると、金融機関が住宅ローン審査で慎重になり、登記簿面積を実測面積に書き換える 地積更正登記 が求められる流れになりやすくなります。

この地積更正登記の申請にも確定測量図の添付が必要です(不動産登記法第38条／2026年5月時点)。地積更正登記そのものに法定の申請義務はありませんが、買主側の融資条件や実測売買での契約条件として求められたときには、確定測量を行うほかない流れとなります。

上記2ケース以外では「現況測量+境界復元」で進められる可能性

逆に申し上げると、上記2ケースのいずれにも該当しないご売却では、現況測量と境界の部分復元で進められる可能性が残されています。

現況測量の結果、一部の境界点だけが不明であることが判明した場合は、その境界点のみをはっきりさせる「境界復元測量」を行えば足りるケースが少なくありません。確定測量ほどの費用と時間はかからず、ご売却スケジュールへの負担も軽くなります。

測量のご準備は、ご売却開始前の「事前準備」の中でも比重の重い項目です。流山市でのご売却前準備の全体像については 不動産売却の成功は「スピード」が9割｜流山市での事前準備の全手順 をご参照ください。

【結論】境界確定測量の費用は、業界団体の標準報酬規程が撤廃されているため公的統一値は存在せず、おおむね40〜150万円の幅で変動します。100万円水準は比較的大きな土地に該当することが多く、一般的な住宅地で必ず必要になる金額ではありません。同じ条件でも事務所間で2〜3割、場合によってはそれ以上の差が生まれることがあります。

3つの測量を、業界一般のレンジ感としてご整理いたします。

• 現況測量：概ね15〜20万円台が目安(隣接所有者の立会いはいらない範囲の現況図)
• 境界確定測量：現況測量の概ね3〜4倍に跳ね上がるレンジ感が業界一般として語られております
• 実勢としては40〜150万円の幅で変動するというのが、私(中山)が流山市内で土地家屋調査士の先生方とお仕事をご一緒してきた中での実勢感覚です(業界団体の標準報酬規程は撤廃されており、公的統一値はありません)

100万円水準は比較的大きな土地(おおむね100〜200坪規模)に該当することが多く、一般的な住宅地のご売却で必ずこの金額が必要になるわけではない、という点をお含み置きください。

費用が動く主な要因は、次の通りです。

• 土地の規模(面積・形状)
• 隣接所有者の数(立会回数・日程調整・書類が増えるため)
• 官民立会の要否(道路境界に行政が絡むかどうか)
• 立会協議の難易度(境界確認書未取得の隣地数や所有者不明の有無)
• 真北測量との併用の要否、地域差・現場アクセス

私(中山)からご売主様にお伝えしておりますのは、「不動産会社経由でご紹介された測量事務所に、そのままご依頼いただかなくて結構です」という一言です。同じ条件でも、土地家屋調査士の先生によってお見積もり金額に2割、3割、場合によってはそれ以上の差が生まれることがあります。複数の先生に直接ご依頼いただくこと、それだけでご売主様の手元に残るご売却収益が変わってまいります。

「相場100万円」の一律相場で誘導されてしまうリスクは、査定額の根拠を見ずに金額のみで比較してしまうリスクと構造を同じくしております。査定額の根拠を5項目でご確認いただく考え方は、一括査定の落とし穴｜査定根拠5項目チェック で詳しくご紹介しております。

相続で受け取られた土地で、相続税の申告・納付スケジュールとの重なりがある場合は、税理士の先生との連携が前提になってまいります。

→ 相続不動産売却の事例(税理士連携を含む)はこちら

ご相続のご事情ごとに、進め方は異なってまいります。

【結論】不動産会社が確定測量を勧めがちな理由は、主に2つあります。1つは売却専従でない営業担当の方で「必須2ケース」と「現況測量で済むケース」の線引きがあいまいなまま機械的に勧められる傾向、もう1つは不動産会社経由のお見積もりに紹介料が含まれ、大元金額が大きいほど紹介料も増える構造的事情です。

理由1：必須2ケースと現況で済むケースの線引きがあいまいに進んでしまう

不動産のなかでも売却は専門性が高い領域です。売却専従でないご担当者ですと、「必須2ケース」と「現況測量で済むケース」の線引きが厳密でないまま、機械的に確定測量までを一括で勧められる場面が生じやすくなります。これは「悪意のある業者」というお話ではなく、売却仲介の業界に構造として存在しがちな傾向としてご理解いただければと存じます。

理由2：紹介料が大元金額に乗る構造があり、金額が大きいほど紹介料も増える

不動産会社が懇意にされている測量事務所や土地家屋調査士の先生にご依頼いただいた場合のお見積もりには、不動産会社経由の紹介料が含まれているケースがございます。大元のお見積もり金額が大きくなるほど紹介料も大きくなる構造ですので、現況測量で済むはずのケースでも確定測量までを一括でお勧めされる場面が生じやすくなる、という指摘が業界の中でも語られております。

ご売主様の費用負担を不要に膨らませないために、次の2つをご確認いただければと存じます。

1. ご売却される土地が「必須2ケース」に該当するかをまず確認する：分筆が必要か／登記簿面積と実測面積に大差がありそうか
2. 複数の土地家屋調査士の先生に直接お見積もりをご依頼する：不動産会社経由の1社見積もりで判断を確定させない

【結論】現況測量の際に必ず確認すべき2点は「越境物(ブロック塀・屋根の樋)」と「高低差」です。あわせて、境界確認書と並行して、将来の塀建て替え時のトラブル予防となる「越境物の覚書」と、私道に面する場合の「通行・掘削承諾書」を取得しておかれることをお勧めしております。

「以前ご自宅の建替えをご検討されたときの測量図がお手元にあるので、これで売却を進めたい」というご相談を、流山市内でも頂戴することがございます。けれども、建物を建てるための測量と土地を売却するための測量は、目的が異なるため必要書類が違ってまいります。建替えでは境界確認書は不要ですが、ご売却では原則として必要です。建替え時に作成された測量図のみでは、ご売却の販売活動に入る段階で足りないことが多い、という点をお含みおきください。

越境物の確認

隣家から越境してくる枝葉は切れば解消しますが、問題になりやすいのは ブロック塀 と 屋根の樋(とい) の2つです。特にご注意いただきたいのは「隣地所有者の敷地内に立つ塀」で、古い塀ですと高さがあり、経年劣化でご売却される土地側に傾いて越境してくることがございます。屋根の雨樋がこちら側に張り出しているケースも見られ、買主の方にご説明する必要が必ず出てまいります。

高低差の確認

流山市内でも、江戸川台や南流山の旧分譲地などには、隣地との高低差のある土地が一定数残されています。グランドラインの違いは、買主の方が建物を建てる際の土留め工事費用に影響しますので、ご売却前に測っていただきたい測量です。

流山市内の旧分譲地で古家付き土地としてご売却されるケースでは、解体・更地渡しのご判断と境界・測量のご準備が同じタイミングで論点化されることがございます。古家付き土地のご売却判断は 解体費用がない古家付き土地の売却、安全に売るための最適解 でご紹介しております。

すぐに直すことが難しいブロック塀や屋根の樋については、境界確認書と合わせて「越境物の覚書(将来是正の覚書)」を作成しておきます。「将来お隣が建て替えるときには、ご自身の敷地内で立て直していただく」旨を文書化しておくことで、将来のトラブル予防になります。

前面道路が個人所有の 私道 である場合は、私道所有者 全員 から 通行・掘削承諾書 を取得しておく必要がございます。買主の方が新築工事で水道管・ガス管・下水管を継ぐ際、承諾がないと工事が進まず、買主が建築に大きく困ってしまうためです。確定測量で隣地の方全員と立会うタイミングで、合わせてご取得いただくのが最もスムーズです。

【結論】隣地所有者の所在不明や立会ご辞退があっても、売却を進める選択肢は4つ残されています。①土地家屋調査士の先生による職権の住民票・戸籍調査、②遠方居住の方への書面対応、③法務局の筆界特定制度の活用(標準処理期間9か月)、④買主の建築確認・検査済証の取得可能性検討による売却成立、です。

土地のご売却は、隣地所有者の方・土地家屋調査士の先生・行政(官民立会)など、ご売主様以外の「協力者」のご対応が成否に直結する売却類型です。背景は 土地売却が難しい本当の理由｜成功の鍵は売主以外の「協力者」にあり でご紹介しております。

登記情報の住所宛にお手紙をお送りしても、相続登記未了や住所変更登記未了で戻ってきてしまうことがございます。この場合、土地家屋調査士の先生が職権で住民票・戸籍を取得できる範囲で調査し、現住所宛にあらためて書面でご連絡を入れます。ここまで進めれば、ほとんどのケースで連絡が取れます。遠方にお住まいで現地立会いが難しい方には、書面でのご説明とご署名・ご捺印をいただく形でご対応いただくのが一般的で、大体のケースは解決してまいります。

ごく稀ではありますが、親族間で揉めていらっしゃるなどのご事情で、「境界確認書もお出ししません」とお断りいただくケースもございます。このとき選択肢として挙がるのが 筆界特定制度 です(法務省 筆界特定制度／東京法務局公表 標準処理期間9か月／2026年5月時点)。法務局が境界確認書なしに「境界はここですよ」と公的に決めてくださる制度です。

ただし、実務上の限界もございます。

• 標準処理期間が9か月、案件によってはさらに長期化し、ご売却スケジュールとの折り合いが付かない場面が少なくありません
• 境界が決まっても、境界標(杭)は設置されません(地番と地番の境界を決める制度であって、境界標設置の制度ではないため)

仲介売却と買取の構造的な金額差、ならびに売却先のご選択基準については、【土地売却】個人と不動産業者どっちが高く売れる？最適な売却先の見つけ方 で整理しております。

ご売却の期日に間に合わないというご事情がある場合の選択肢として、買取を一行ご案内しております。

→ 期日に間に合わない場合は買取という選択肢も

まずは仲介売却の道筋をご一緒に整理させていただきます。

私(中山)から、もう1つお伝えしておきたいことがございます。「境界確認書が取れない＝売却できない」と即断されないでいただきたい、という一言です。

立会ご辞退のケースで売却を進められるかは、買主が何を目的に土地をご購入されるかで判断が分かれます。買主の方が一戸建てのご新築を目的とされる場合、建築確認が降りて検査済証が取得できる 見通しが立てば、買主の目的は達成できます。過去の地積測量図や行政機関に残されている図面をもとに、土地家屋調査士の先生・法務局とご相談しながら、その可能性を確認していくことになります。

「他社で『境界確認書が取れないので売却は難しい』とお断りされた」というご相談を、流山市内でも一定数頂戴いたします。境界確認書は基本的には取得していただきたい書類ですが、取れなかったときに即「売却不能」とご判断いただかない選択肢を、残していただければと思います。

すぐの相談はためらわれる方、お手元で資料をご覧になってからご検討されたい方は、こちらをご利用ください。

→ ご相談はこちら

ご連絡を差し上げることはございません。お手元でゆっくりご検討ください。

30秒早見表：確定測量の要否と費用

ご売却の前に、上記5軸でご自身の土地の状況をお手元でご確認いただくと、確定測量に踏み込むか／現況測量+境界復元で進められそうかの初動判断がしやすくなります。

売主であるあなたにご確認いただきたい5つの判断軸

ご売却前にご自身でチェックしていただける5つの判断軸として、最後に整理いたします。

• 判断軸1：分筆登記が必要なご売却か(一部売却・セットバック・買主の分割再販など)
• 判断軸2：登記簿面積と実測面積に大きな差が生じる見込みがあるか(古い地積測量図がお手元にある場合は特に)
• 判断軸3：法務局に地積測量図があるか／境界標(杭・プレート)が現存しているか
• 判断軸4：隣地の方のご状況(所在・遠方居住・協力可能性)
• 判断軸5：複数の土地家屋調査士の先生からの相見積もりを取得されているか

判断軸1・2のいずれにも該当しない場合は、現況測量と境界復元で進められる可能性が残されています。判断軸4でご懸念がある場合も、職権調査・書面対応・筆界特定制度・買主目的の達成可能性検討、という複数の選択肢が残されています。

ご売却は、人生の章の切り替えにあたるご決断です。ご自身の土地の条件に即した実額と判断軸を、ご一緒に整理させていただきます。ご相談は無料です。

訪問査定で根拠を出さなかった会社を初動で外したい方へ。

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媒介契約へ進まれなくても、費用は発生いたしません。ご相談だけのご利用も歓迎しております。

A. 確定測量の費用は、一般的に売主負担とされる慣行が定着しています。 実測売買では引渡し時の精算で買主様と費用配分を整理されるケースもございますが、契約条件で個別にお取り決めいただく事項です。

A. 隣地数や官民立会の要否によりますが、概ね2〜3か月が一つの目安です。境界確認書未取得の隣地が多い、所有者不明・相続未了等のご事情が重なる場合は、半年以上を要するケースもございます。

A. 全国平均は53%、都市部(DID地区)は24%です(国土交通省 地籍調査Webサイト／令和6年度末時点)。流山市を含む千葉県の都市部も全国平均を下回り推移しており、市町村別の最新値は同サイトでご確認いただけます。

A. 業界一般として、公簿売買は実測面積との差分リスクを買主様が負うため値引き交渉に出やすく、結果的に売却価格が下がる傾向があると指摘されます。公的統計はなく、定性的なご説明にとどまります。

A. 筆界特定制度の費用は、土地の固定資産評価額に応じた申請手数料と、測量費用の予納で構成されます。 事案ごとに大きく異なるため、管轄法務局窓口でのご試算をお勧めいたします(法務省 筆界特定制度／2026年5月時点)。

A. 買主様の新築工事で水道・ガス・下水を継ぐ際に承諾が必要となるため、未取得のままでは買主様の建築計画に支障が生じます。土地家屋調査士の先生と連携し、書面対応や順次取得の道筋を整理されることをお勧めしております。

A. 実測面積が登記簿面積より大きい場合は、固定資産税評価額に影響しうるため、税額が変動する可能性がございます。地積更正登記の判断は税務影響も含め、土地家屋調査士・税理士の先生にご相談されることをお勧めいたします。

本記事に関するご注意（免責）

• 本記事の内容は、執筆時点(2026年5月)の法令・税制・市場動向に基づいています。最新情報は管轄機関の公式情報をご確認ください。
• 個別具体的な不動産売却・税務・法務のご相談は、宅地建物取引業者・税理士・弁護士など各分野の有資格者へのご相談をお勧めします。
• 本記事に記載された金額・期間・条件は一般的な目安であり、お客様の物件・状況により異なります。正確なお見積もりは無料査定をご利用ください。
• 取引事例・実績は実際の案件に基づきますが、お客様情報保護のため詳細は一部加工しています。

宅地建物取引業 千葉県知事(1)第17957号 合同会社明紗

著者情報

中山 裕章(なかやま ひろあき)／合同会社明紗 代表

千葉県知事(1)第17957号。大手信託銀行系の不動産部門で売却仲介・遊休不動産の活用提案に従事した後、流山市を拠点に合同会社明紗を設立。「他社で断られた物件こそ、まずはMEISAに」をブランドの約束として、流山市内で土地家屋調査士・税理士の先生方と連携しながら、ご売主様の物語に寄り添う売却仲介を行っております。

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