【完全ガイド】共有名義不動産の売却方法｜専門家が解説する4つの選択肢と成功のコツ | 不動産売却ノウハウ

共有名義不動産とは、1つの不動産を複数の人が共同で所有している状態を指します。民法上の定義では「一つの物を複数人で所有する形態」とされ、各所有者を「共有者」、その権利を「共有持分」と呼びます。

1.相続による共有

• 最も一般的なケース
• 相続人全員で不動産を相続するケース
• 遺産分割協議が整わないまま共有状態が継続

2.共同購入による共有

• 投資目的での共同購入
• 家族間での共同購入
• 事業用不動産の共同所有

共有物に関する行為は、その重要性に応じて必要な同意の程度が異なります。

1. 保存行為（単独で可能）

• 建物の簡単な修繕
• 火災保険の更新
• 固定資産税の支払い

2. 管理行為（過半数の同意が必要）

• 建物の大規模修繕
• 賃貸借契約の締結
• 管理会社との契約

3. 処分行為（全員の同意が必要）

• 不動産の売却
• 抵当権の設定
• 用途の大幅な変更

特に重要なのは、不動産売却は「処分行為」に該当するため、原則として共有者全員の同意が必要という点です。

ただし、自身の持分のみの売却については、他の共有者の同意は不要とされています。

共有名義不動産の売却方法は、状況に応じて4つの選択肢があります。それぞれのメリット・デメリットを詳しく解説し、どのような場合に適しているのかを明確にしていきます。

概要

• 他の共有者の持分をすべて買い取り、単独所有とする
• その後、完全な所有権として第三者に売却

メリット

• 市場価値で売却できる（最も高値が期待できる）
• 買主との交渉が単独で可能
• 売却手続きが標準的な流れとなる

デメリット

• 一時的に大きな資金が必要
• 持分買取の交渉に時間がかかる
• 二段階の取引で諸費用が増加

向いているケース

• 資金的な余裕がある
• 共有者間の関係が良好
• 時間的な余裕がある

概要

• 共有者全員が売主となり、同時に売却
• 一つの売買契約で取引を完結

メリット

• 取引回数が1回で済む
• 諸費用を抑えられる
• 比較的高値での売却が可能

デメリット

• 全員の同意と協力が必要
• 売却代金の分配方法の合意が必要
• 共有者全員の書類準備が必要

向いているケース

• 共有者全員が売却に前向き
• 共有者間で良好なコミュニケーションが取れる
• 売却金額の分配について合意できる

概要

• 各共有者が個別に同じ買主と契約
• 結果として不動産全体が売却される

メリット

• 共有者同士の直接的なやり取りが不要
• 個人情報を他の共有者に開示する必要がない
• 売却代金を個別に受け取れる

デメリット

• 契約手続きが複雑
• 買主側の負担が大きい
• 全員の契約が揃わないリスク

向いているケース

• 共有者間の関係が悪い
• プライバシーを重視したい
• 売却には全員が同意している

概要

• 自分の持分のみを第三者に売却
• 他の共有者の同意は不要

メリット

• 即時の売却が可能
• 他の共有者との調整が不要
• 法的手続きが比較的簡単

デメリット

• 売却価格が大幅に低下
• 買手が極めて限定的
• 残りの共有者とトラブルになるリスク

向いているケース

• 早急な資金化が必要
• 他の方法での売却が困難
• 共有関係からの早期離脱を希望

不動産売買の専門家として数多くの共有名義不動産の売却を手掛けてきた経験から、売却を成功に導くための具体的なステップとポイントをご紹介します。

権利関係の確認

• 登記簿謄本で共有者と持分比率の確認
• 共有者全員の連絡先の把握
• 相続が発生している場合は法定相続人の確認

必要書類の準備（状況に応じて揃えられるもの）

• 不動産登記簿謄本
• 共有者全員の印鑑証明書
• 固定資産評価証明書
• 建物図面、設計図書
• 境界確定図

不動産の状態確認（状況に応じて）

• 建物の現況調査
• 必要な修繕の把握
• 固定資産税等の滞納確認

コミュニケーションの取り方

• 可能な限り書面でのやり取り
• 議事録の作成と共有
• 専門家（不動産会社）を介した調整

合意形成のポイント
1.段階的なアプローチ

• まず売却の方向性について合意
• 次に売却方法の検討
• 最後に価格や条件の調整

2.透明性の確保

• 査定情報の共有
• 経費の明確化
• スケジュールの共有

3.専門家の活用

• 不動産会社による中立的な立場での調整
• 弁護士への相談（必要に応じて）
• 税理士からのアドバイス

選定の重要ポイント

1.共有名義不動産の取扱実績

• 過去の売却実績
• トラブル解決の経験
• 共有者間の調整能力

2.提案力

• 複数の売却方法の提案
• 具体的な問題解決策の提示
• 市場分析に基づく適正価格の提示

3.サポート体制

• 共有者間の調整支援
• 必要書類の取得サポート
• 専門家との連携体制

具体的な確認項目

• 担当者の経験年数
• 共有名義不動産の売却実績件数
• トラブル発生時の対応方針
• 売却完了までの想定スケジュール
• アフターフォロー体制

1. 正しい売却方法の選択
共有名義不動産の売却成功の最大のポイントは、状況に適した売却方法の選択にあります。

• 共有者間の関係が良好→ 共同売却が最適
• 資金に余裕がある→ 持分買取からの売却がベスト
• 共有者間で問題がある→ 個別契約による売却を検討
• 早期売却が必要→ 持分売却も選択肢に

2. 計画的な準備と実行
売却を成功させるためには、以下の順序での準備が重要です。

• 権利関係の明確化
• 必要書類の収集
• 共有者間の合意形成
• 適切な不動産会社の選定
• 具体的な売却活動の開始

3. 専門家の適切な活用
共有名義不動産の売却は、通常の不動産売却以上に専門的な知識と経験が必要です。

• 不動産会社：売却全体のコーディネート
• 弁護士：権利関係の整理
• 税理士：税務アドバイス

共有名義の不動産売却は、確かに通常の売却より複雑で困難を伴うことが多くあります。しかし、本記事でご紹介した方法とポイントを押さえることで、必ず解決の道は開けます。

特に重要なのは、早い段階での準備と専門家への相談です。問題が複雑化する前に、まずは信頼できる不動産会社に相談することをお勧めします。

共有名義不動産でお悩みの方は、一人で抱え込まず、ぜひ専門家に相談してください。