【相続した土地の活用法】放置はNG！売却か？アパート経営か？プロが教える判断基準 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

現在、日本全国で空き家が増加し、社会問題となっています。相続した実家が空き家になると、建物の老朽化による倒壊のリスク、庭木の繁茂による近隣への迷惑、不法投棄や放火といった防犯上の問題など、様々なトラブルの火種になりかねません。

2023年に改正された「空き家対策特別措置法」では、適切に管理されていない「管理不全空き家」に対して、行政が指導や勧告を行えるようになりました。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。もはや「放置」は許されない状況になっているのです。

人口が減少しているエリアでは、土地の需要も当然減少します。放置している間に周辺環境が悪化すれば、土地の資産価値はますます下落し、いざ売却しようと思っても買い手がつかないという事態に陥る可能性があります。

特に地方や郊外の土地は、「売りたいときに売れない」リスクを常に抱えています。問題を先送りすればするほど、選択肢は狭まっていくのです。

相続した土地を「負動産」にしないためには、その土地のポテンシャルを最大限に引き出す活用法を検討する必要があります。ここでは、代表的な3つの選択肢を解説します。

土地の上に賃貸住宅を建て、家賃収入を得る方法です。

【メリット】
入居者が安定すれば、長期的に安定した収益が見込めます。

仮に、親が生前に融資を受けてアパートを建てていた場合、その借入金も相続することで、相続税の課税対象額を圧縮する効果があります。相続後に家賃収入という「打ち出の小槌」を手にすることができていました。これは大きな魅力です。

【デメリット】
最大の課題は空室リスクです。

特に人口減少が進むエリアでは、将来にわたって入居者を確保できるかどうかの見極めが極めて重要になります。建築には多額の初期投資が必要であり、安易に始めると修繕費や管理費の負担だけが残る結果になりかねません。

土地を駐車場として貸し出す方法です。

【メリット】
アパート経営に比べ初期投資が少なく、手軽に始められます。また、将来的に別の用途に転用しやすい柔軟性も魅力です。

【デメリット】
建物がないため、固定資産税の軽減措置が受けられず、税金が高くなる傾向があります。コインパーキングの場合、一般的に稼働率が6〜7割を超えないと採算が取れないと言われており、収益性は立地に大きく左右されます。

土地を第三者に売却する方法です。

【メリット】
管理の手間や固定資産税の負担から解放され、まとまった現金を手にすることができます。相続人が複数いる場合に、資産を公平に分割する手段としても有効です。

【デメリット】
売却すれば、その土地から得られたであろう将来の収益機会は失われます。また、立地によっては希望価格で売却できない、あるいは買い手が見つからない可能性もあります。

土地活用を検討する際、多くの人が「どの方法が一番儲かるか」という点に目を向けがちです。しかし、より重要なのは「その土地で、20年後も安定した経営が成り立つか」という長期的な視点です。

例えば、ハウスメーカーの営業マンは「家賃保証があるから安心です」とアパート建築を勧めてくるかもしれません。しかし、その保証は永続的なものでしょうか。多くの場合、契約は数年ごとに見直され、家賃相場の下落とともに保証額も引き下げられるのが実情です。

「自分の土地だけは大丈夫」という思い込みは非常に危険です。今、人口が増えているのは東京の一部などごく限られたエリアのみ。全国的には人口減少が進んでいます。20年後、その町に働き手や学生はいるでしょうか？その視点なくして、土地活用の成功はあり得ません。

特に、郊外や駅から離れた土地でのワンルームアパート経営は、最も失敗しやすい典型的なパターンです。学生や単身者は移動が多く、物件の回転が早いため、常に満室を維持するのは至難の業です。むしろ、安定した需要が見込めるファミリー層向けの物件の方が、長期的な経営には向いているケースが多くあります。

ここで一度、視点を変えてみましょう。相続したあなたが税金を払う立場になった今だからこそ、「なぜ親は現金ではなく、土地で資産を残したのか」を理解することが重要です。

相続税は、亡くなった方から資産を受け継いだ人（相続人）が支払う税金です。相続税の計算では、資産の種類によって評価方法が異なります。

現金1億円 → 評価額は1億円

時価1億円の土地 → 相続税評価額（路線価）は約8,000万円

このように、不動産は現金よりも評価額が低く抑えられるため、課税対象となる財産を圧縮する効果があるのです。

さらに、その土地にアパートなどの賃貸物件が建っていると、その土地は「貸家建付地」として評価され、更地よりもさらに評価額が下がります。つまり、親がアパートを建てていたのは、子供たちの相続税負担を少しでも軽くしたいという思いがあったからかもしれません。

しかし、この節税メリットは、あくまで相続発生時の話。相続した後は、その不動産が収益を生む「資産」になるか、負担だけが増える「負債」になるかの分かれ道に立たされます。親の思いを無駄にしないためにも、相続後の適切な判断が求められるのです。

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