【相続した土地の活用法】放置はNG！売却か？アパート経営か？プロが教える判断基準

結論：相続した土地は、名義を変えないまま放っておけない時代になりました。相続登記は2024年4月から義務になり、建物が残る土地は管理が悪いと市から勧告を受け、固定資産税の軽減が外れることもあります。

2024年4月1日から、相続で不動産を取得した人は、取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務になりました。正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象になります。施行日より前に相続した不動産で登記が済んでいないものも対象で、その場合の期限は2027年3月31日です（法務省）。

売るにしても貸すにしても、名義が親のままでは話が進みません。兄弟で遺産分割の話がまとまっていない場合でも、まずは相続人であることを申し出る手続き（相続人申告登記）で義務を果たす方法がありますが、売却するには最終的に相続登記を済ませる必要があります。

相続した実家が空き家になると、建物の老朽化、庭木の繁茂による近隣への迷惑、不法投棄や放火といった防犯上の問題など、様々なトラブルの火種になりかねません。

2023年12月に施行された改正空家法（令和5年法律第50号）では、放置すれば危険な状態になるおそれのある「管理不全空家等」に対しても、市が指導・勧告を行えるようになりました。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例が外れる可能性があります。よく「税額が6倍になる」と言われますが、負担調整の仕組みがあるため、土地の税負担の増え方は目安として3〜4倍程度で、数年かけて上がっていきます。詳しくは空き家の固定資産税は本当に6倍？で整理しています。

「国に引き取ってもらう」相続土地国庫帰属制度もありますが、建物が建っている土地は申請できず（相続土地国庫帰属法第2条第3項）、審査手数料や負担金もかかります（法務省）。手放す道としては、売却のほうが現実的なことが多いと考えています。

土地の値段は、どこでも同じように動くわけではありません。令和8年の地価公示では、流山市の住宅地は平均で前年比13.3%上がった一方、同じ東葛地域の野田市は1.9%の上昇にとどまっています（千葉県「令和8年地価公示」）。流山市の中でも、TX沿線の区画整理地と、駅から離れた旧市街や市街化調整区域の土地とでは、買い手の厚さがまったく違います。

需要の厚い場所なら、急がなくても売る機会はあります。一方、買い手が限られる土地は、放置している間に建物が傷み、周辺の環境が変わり、「売りたいときに売れない」状態に近づいていきます。どちらの土地なのかを知ることが、判断の出発点になります。

結論：活用の代表はアパート・マンション経営と駐車場経営です。アパートは収益が大きい反面、建築費の借入と空室のリスクを長く負い、駐車場は始めやすい反面、税の軽減がなく収益は立地次第です。

土地の上に賃貸住宅を建て、家賃収入を得る方法です。

【メリット】入居者が安定すれば、長期的に安定した収益が見込めます。建物が建っていることで、土地の固定資産税は住宅用地として軽減されます。また、賃貸住宅が建っている土地は相続税の評価が下がるため（後述）、次の相続まで見据えた対策にもなります。

【デメリット】最大の課題は空室リスクです。建築には多額の初期投資が必要で、多くは借入で賄います。将来にわたって入居者を確保できるかの見極めを誤ると、ローンの返済と修繕費・管理費の負担だけが残る結果になりかねません。

土地を月極駐車場やコインパーキングとして貸し出す方法です。

【メリット】アパート経営に比べ初期投資が少なく、手軽に始められます。建物を建てないため、将来、売却や別の用途に切り替えやすい柔軟性も魅力です。

【デメリット】住宅が建っていないため、固定資産税の住宅用地の軽減が受けられず、税負担は重くなります。収益は駐車需要と稼働の状況に大きく左右され、住宅地の奥まった土地では借り手が集まりにくいこともあります。

結論：売却は、管理と税の負担から離れ、相続人の間で公平に分けやすい方法です。将来の収益は手放すことになりますが、遠方にお住まいの方や、借入をしてまで経営したくない方には現実的な選択肢です。

【メリット】管理の手間や固定資産税の負担から解放され、まとまった現金を手にすることができます。相続人が複数いる場合に、資産を公平に分ける手段としても有効です。親御さんが一人で暮らしていた家とその敷地を売る場合は、相続した空き家の3,000万円特別控除（相続人が3人以上なら1人2,000万円まで）が使えることがあり、相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却などが要件です（国税庁No.3306）。

【デメリット】売却すれば、その土地から得られたであろう将来の収益機会は失われます。また、立地によっては希望価格で売れない、時間がかかるということもあります。

売り方には、仲介で時間をかけて買い手を探す方法と、不動産会社が直接買い取る方法があります。古い家が残っている場合の考え方は「古い家は壊してから」で損をする、敷地が広い場合は相続した広い土地・大型地の売り方で整理しています。

結論：見るべきは「どれが一番儲かるか」ではなく、「その土地で20年後も入居者が集まるか」です。家賃保証があっても賃料は見直されることがあり、立地の需要を見誤った賃貸経営は長く重荷になります。

土地活用を検討する際、多くの人が「どの方法が一番儲かるか」という点に目を向けがちです。しかし、より重要なのは「その土地で、20年後も安定した経営が成り立つか」という長期的な視点です。

例えば「家賃保証（サブリース）があるから安心です」とアパート建築を勧められることがあります。ただ、家賃保証と書かれていても、普通借家契約であれば借地借家法第32条によって賃料の減額を求められることがあり、国土交通省と消費者庁もこの点に注意を呼びかけています。原状回復や大規模修繕の費用も、原則はオーナーの負担です。

「自分の土地だけは大丈夫」と考える前に、20年後のその町に、借りてくれる人がいるかを考えてみてください。流山でいえば、TX沿線のように子育て世帯が流入している地域と、駅から離れた地域とでは、賃貸の需要がまったく違います。とくに駅から離れた土地での単身者向けアパートは、入居者の入れ替わりが早く、満室を保ちにくい傾向があります。むしろ、長く住むファミリー層向けのほうが、長期の経営には向いているケースが多くあります。

結論：相続税の計算では、土地は時価より低く評価され、賃貸住宅が建っていればさらに下がります。親が土地やアパートで残したのは節税の意味があったかもしれませんが、その効果は相続のときの話で、相続した後に収益を生むかは別の問題です。

相続税は、亡くなった方から資産を受け継いだ人（相続人）が支払う税金です。資産の種類によって評価方法が異なり、現金はそのままの額で評価されますが、土地は路線価などで評価します。路線価は、地価公示価格などを基にした価格の8割程度を目安に定められています（国税庁）。時価1億円程度の土地であれば、評価額は8,000万円前後になるのが一つの目安です。

さらに、その土地にアパートなどの賃貸住宅が建っていると、その土地は「貸家建付地」として、「自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合」の分だけ評価が下がります（国税庁No.4614）。建物そのものも、貸していることで評価が下がります。建築のための借入金は債務として差し引かれますが、借入をしたこと自体で財産が減るわけではなく、評価を下げているのは土地と建物の評価の仕組みです。

親がアパートを建てていたのは、子どもたちの相続税負担を少しでも軽くしたいという思いがあったからかもしれません。ただ、この効果は相続のときの話です。相続した後に売れば、今度は売却益に譲渡所得税がかかり、こちらは相続税とは別の税です。売るときの税金は相続した不動産を売るときの税金で整理しています。相続後は、その不動産が収益を生む資産になるか、負担だけが増えるかの分かれ道に立つことになります。

明紗では、流山市や柏市で土地を相続された方から、「売るべきか、アパートを建てるべきか」というご相談を伺っています。多いのは、ご自身は都内や遠方にお住まいで、実家の土地の草刈りに通いながら、建築会社からの提案書を前に決めかねている、という方です。

私がまずお伝えしているのは、建てる話の前に「いま売ったらいくらか」を知っておきましょう、ということです。その数字があって初めて、建築費を借りて20年かけて回収する計画と、比べることができます。明紗は売却の仲介と、私たちが直接買い取る買取の両方を行っていますので、両方の見込みをお示しします。土地の条件によっては「売らずに持っていても大丈夫です」とお伝えすることもあります。流山の東深井で、相続した不動産をそのままお引き受けした買取の事例もあります。

親が残した土地をどうするか決めきれないのは、そこに家族の時間が詰まっているからだと思います。決めるのはあなたですが、比べる材料は一緒にそろえられます。

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Q. 相続した土地は、売るのとアパートを建てるのと、どちらがよいですか。

土地の立地と、ご自身が借入と空室のリスクを長く負えるかで決まります。まず売った場合の金額を確かめ、建築費と借入の返済、空室を見込んだ賃貸の収支と比べるのが順番です。遠方にお住まいで管理ができない、相続人で分けたいという場合は、売却が向いていることが多いです。

Q. 相続登記をしないまま放置すると、どうなりますか。

2024年4月1日から相続登記は義務になり、相続で取得したことを知った日から3年以内に申請が必要です。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります。2024年3月以前の相続で未登記のものも対象で、期限は2027年3月31日です（法務省）。売却するにも相続登記が必要です。

Q. 駐車場にすれば、税金は安くなりますか。

安くはなりません。駐車場には住宅が建っていないため、固定資産税の住宅用地の軽減が受けられず、住宅が建っている土地より税負担は重くなります。初期投資が少なく、将来売りやすいのが駐車場の利点です。

Q. 家賃保証（サブリース）があれば、アパート経営は安心ですか。

安心とは言い切れません。家賃保証と書かれていても、普通借家契約であれば借地借家法第32条により賃料の減額を求められることがあり、国土交通省と消費者庁も注意を呼びかけています。原状回復や大規模修繕の費用も原則はオーナーの負担です。契約の前に、見直しの条件を確かめてください。

Q. 相続した土地を売ると、税金はかかりますか。

売却益が出れば譲渡所得税がかかります。これは相続税とは別の税で、相続では取得費と取得時期を親から引き継ぎます。親御さんが一人で暮らしていた家とその敷地なら、相続した空き家の3,000万円特別控除が使えることもあります（国税庁No.3306）。詳しくは相続した不動産を売るときの税金と、税理士へのご相談をおすすめします。

相続した土地は、名義を変えずに放っておけない時代になりました。相続登記は義務になり、空き家の管理にも市の目が向いています。そのうえで、売るか、貸す・建てるかは、まず「いま売ったらいくらか」を確かめ、借入と空室のリスクを負ってでも活用する価値があるかを比べて決めるのが順番です。駅に近く需要の厚い土地なら活用も選択肢になり、遠方で管理できない、相続人で分けたいという場合は売却が向いていることが多いと考えています。

売るか活かすかを比べる材料を、一緒にそろえるところから始めませんか。ご相談は無料です。

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• 本記事の内容は、2026年10月改稿時点の法令・税制・市場動向に基づいています。最新情報は管轄機関の公式情報をご確認ください。
• 個別具体的な不動産売却・税務・法務のご相談は、宅地建物取引業者・税理士・弁護士など各分野の有資格者へのご相談をお勧めします。相続税の評価や特例の適用は、個別に判断されます。
• 本記事に記載された金額・期間・条件は一般的な目安であり、お客様の物件・状況により異なります。正確なお見積もりは無料査定をご利用ください。
• 明紗は買取において買主として直接買い取る立場であり、仲介の査定とは利害構造が異なります。仲介のほうが手取りが多くなるケースもあり、その場合は正直にお伝えしています。

時間をかけて高く売りたい場合は、仲介での売却相談も承ります。買取と仲介の違いは買取と仲介、どちらで売る？で整理しています。

宅地建物取引業 千葉県知事第17957号
合同会社明紗

中山裕章／合同会社明紗 代表

宅地建物取引士。流山市・柏市・松戸市・市川市の売却と買取を一貫してご担当しています。他社で断られた物件こそ、まずはMEISAに——を約束に、相続した土地を売るか・活かすか、売主様のご事情に合う道をご提案しています。査定根拠開示・最短15営業日決済。流山の相場感を大切に、一軒に一つの物語を。／代表メッセージ