「知らぬ存ぜぬ」は通用しない！土地売却で後悔しないための3大トラブル予防策｜境界・地中埋設物・近隣問題 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

土地売却において最も根深く、解決が困難なのが境界トラブルです。長年良好な関係を築いてきたお隣さんとも、土地の境界問題となると、関係が一変してしまうことは珍しくありません。

トラブルの原因は、「昔からの口約束で境界を決めていた」「境界標（境界を示す杭やプレート）が工事などで紛失・移動してしまった」など様々です。境界が10cmずれるだけで、土地の面積や建てられる建物の大きさが変わり、資産価値に数百万円単位の影響が出ることもあります。そのため、買主は境界が曖昧な土地の購入には極めて慎重になります。

この致命的なリスクを回避する唯一の方法が「境界確定測量」です。これは単に土地を測る作業ではありません。土地家屋調査士という国家資格者が、法務局の資料や現地の状況を調査し、隣接するすべての土地所有者（道路の場合は役所も含む）と現地で立ち会い、「ここが所有権の境で間違いありません」という書面での合意（筆界確認書）を取り交わす、法的なプロセスです。

このプロセスを経て初めて、あなたの土地の正確な範囲が確定し、誰が見ても疑いのない「安心できる土地」として売却できるのです。感情的な対立に発展する前に、専門家を交えて冷静に合意形成を進めることが、資産価値を守るための絶対条件と言えます。

土地売却で境界問題と並んで恐ろしいのが、「地中埋設物」の発覚です。これは、土地の引き渡し後に買主が新築工事を始めてから見つかるケースが多く、まさに「見えない爆弾」と言えます。

地中埋設物とは、過去にその土地にあった建物の基礎部分、コンクリートガラ、古い浄化槽、井戸、水道管など、地中に残された障害物のことです。これらが発見されると、買主は追加の撤去費用を負担しなければならず、売主に対して契約不適合責任を根拠に撤去費用の請求や損害賠償を求めてくる可能性が非常に高くなります。

このトラブルを防ぐには、解体業者への依頼の仕方が鍵となります。単に「建物を解体して更地にしてください」と口頭で頼むだけでは不十分です。プロは、「建物だけでなく、地中にある基礎や付随する構造物もすべて撤去し、地表から一定の深さまで掘削してガラなどの障害物がない状態にすること」を、明確な仕様として業者に指示します。

そして、解体工事の重要な局面では必ず現場に立ち会い、指示通りに作業が行われているかを確認します。安易な業者選定や丸投げは、将来の数百万円の出費リスクを自ら作り出す行為に他なりません。

解体工事や測量作業は、どうしても騒音、振動、埃の発生や、隣地への立ち入りを伴います。これらのプロセスにおける近隣への配慮を怠ると、それまで良好だったご近所付き合いが一瞬にして壊れ、深刻なトラブルに発展することがあります。

一度関係が悪化すると、測量時の立ち会いを拒否されたり、売却活動そのものに非協力的な態度を取られたりと、売却プロセス全体に悪影響が及びます。こうした事態を防ぐために最も重要なのが、「事前の丁寧な挨拶回りと説明」です。

重要なのは、売主様ご本人が、不動産会社の担当者と一緒に挨拶に伺うことです。業者任せにせず、当事者である売主様が直接顔を見せて、「ご迷惑をおかけしますが、よろしくお願いします」と一言伝えるだけで、近隣の方々の心証は大きく変わります。

工事の期間や内容、緊急時の連絡先などを記載した書面をお渡しすることも有効です。また、境界標は隣地所有者との共有物であり、これを工事で破損させることは絶対にあってはなりません。不動産売却は、法的な手続きだけでなく、こうした人間関係への細やかな配慮があって初めて円滑に進むのです。

土地売却に潜む「境界」「地中埋設物」「近隣関係」という3大トラブルは、それぞれが独立しているようで、実は密接に関連しています。例えば、近隣への配慮を欠いたことが原因で境界確定が難航し、その結果、売却が長期化して地中埋設物の問題が後から発覚する、といった負の連鎖も起こり得ます。

これらの複雑で多岐にわたるリスクを、売主様個人がすべて管理・把握するのは極めて困難です。だからこそ、売却の初期段階から、これらのトラブルを未然に防ぐための知識と経験を持つ、信頼できる不動産の専門家とパートナーを組むことが何よりも重要になります。

専門家は、単に買主を見つけるだけでなく、売却プロセス全体を俯瞰し、潜在的なリスクを先読みして対策を講じる「プロジェクトマネージャー」としての役割を果たします。その存在が、最終的に売主様の大切な資産価値を最大化し、精神的な負担を軽減することに繋がるのです。

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不動産の売却をご検討の方は、まずは潜在的なリスクを正しく把握することから始めてみてはいかがでしょうか。MEISA（明紗）が、お客様の大切な資産の売却を全力でサポートいたします。