旧耐震マンション売却は難しい？プロが教える「売れる物件」と「売れない物件」の見極め方 | 不動産売却 ノウハウ BLOG

旧耐震マンションの特性を理解するには、まずその背景を知ることが重要です。多くの旧耐震マンションが建てられたのは、日本の高度経済成長期。都市部への人口集中が進み、利便性の高いエリアから住宅開発が盛んに行われました。そのため、現在の視点で見ても駅からのアクセスが良く、周辺環境が整った「一等地」に建っているケースが多いのです。これが、旧耐震マンションが持つ最大の「価値の源泉」と言えるでしょう。

一方で、「リスク」の源泉は、その名の通り耐震基準にあります。

• 旧耐震基準（1981年5月31日まで）：震度5強程度の揺れでも倒壊しない構造基準。
• 新耐震基準（1981年6月1日から）：震度6強から7に達する大規模な地震でも倒壊・崩壊しない構造基準。

この基準の違いが、金融機関の融資姿勢や購入者の心理に大きく影響します。しかし、重要なのは「旧耐震＝危険」と短絡的に結論づけるのではなく、個々の物件が持つポテンシャルとリスクを多角的に評価することです。立地の良さを活かせるか、管理状態はどうか、将来的な建て替えの可能性はあるか。これらの要素を総合的に判断することが、売却成功の鍵となります。

旧耐震マンションを売却する際、その成否を分けるのは物件の「管理状態」「融資の可否」「将来性」の3つです。これらを事前に把握し、売却戦略に活かすことが極めて重要になります。

建物の寿命は、管理の質に大きく左右されます。特に旧耐震マンションでは、管理状態が資産価値そのものと言っても過言ではありません。チェックすべきは「マンションの規模」と「お金の流れ」です。

・マンションの規模
一般的に、総戸数が100戸を超えるような大規模マンションは、スケールメリットを活かして安定した管理運営ができている傾向があります。一方、総戸数が20～30戸程度の小規模マンションは、一戸あたりの修繕積立金の負担が大きくなりやすく、資金計画に無理が生じているケースも散見されます。

・修繕積立金の適正水準
「修繕積立金が安いからお得」と考えるのは早計です。特に築年数が古い小規模マンションで積立金が月額1万円未満など、極端に安い場合は注意が必要です。これは、将来の大規模修繕を賄う資金が不足しているサインかもしれません。資金不足が発覚した場合、売却直前に多額の一時金徴収が決議されるリスクもあります。
逆に、月々の支払いが3万円、4万円と高額になっている場合は、購入後のランニングコストが敬遠され、買い手がつきにくくなる可能性があります。

プロの視点では、単に金額を見るだけでなく、「長期修繕計画書」と「総会議事録」を徹底的に読み込みます。計画通りに修繕が実施されているか、資金計画に無理はないか、管理組合が機能しているかなど、将来のリスクを洗い出すことが、適正な価格設定と売却戦略の第一歩です。

旧耐震マンション売却における最大のハードルが、住宅ローンの問題です。金融機関によっては、「旧耐震」というだけで融資を不可とするケースも少なくありません。買主の多くは住宅ローンを利用するため、ローンが使えない物件は、購入者の範囲が「現金で購入できる富裕層」などに限定されてしまい、売却の難易度が格段に上がります。

ただし、すべての金融機関が門前払いをするわけではありません。

• 耐震診断の実施：耐震診断を受け、「新耐震基準に適合する」という証明があれば、融資の対象となる場合があります。
• 耐震補強工事の履歴：過去に適切な補強工事が行われていれば、それを評価する金融機関もあります。
• 金融機関の選定：メガバンクは厳しくても、信用金庫や一部のネット銀行では柔軟に対応するケースもあります。

売主としては、ご自身の物件が融資を受けられる可能性があるのかを事前に把握しておくことが重要です。私たちMEISA（明紗）のような専門家は、物件の状況に応じて利用可能な金融機関をリサーチし、「この物件は〇〇銀行のローンが利用可能です」といった情報を添えて販売活動を行うことで、買主の不安を解消し、円滑な売却をサポートします。

立地が良い旧耐震マンションには、常に「建て替え」の可能性がつきまといます。これは、売主にとっても買主にとっても、大きな判断材料となります。

建て替えは、最新設備を備えた新築マンションに生まれ変わるという大きなメリットがある一方、多額の自己負担や、数年にわたる仮住まいが必要になるというデメリットも伴います。

建て替えのポテンシャルを判断する上でプロが見るポイントは、「容積率」です。現在の建物が、法定制限いっぱいの容積率を使って建てられている場合、建て替えても床面積を増やすことができず、各所有者の負担が大きくなります。逆に、容積率に余裕があれば、建て替えによって生まれた余剰住戸を販売し、その利益を建設費に充当できるため、自己負担を抑えられる可能性があります。

売却活動を始める前に、管理組合で建て替えの議論がどの程度進んでいるのかを「総会議事録」で確認し、その情報を正確に買主に伝えることが、後のトラブルを防ぐ上で不可欠です。

旧耐震マンションは、リスクを正しく理解し、ポイントを押さえて選べば、非常に魅力的な選択肢となり得ます。購入を検討する際は、以下の点を必ずチェックしましょう。

まず、耐震診断や補強工事の履歴を確認するのは基本です。それに加え、リノベーションを前提に考えているなら、「どこまで手を入れて良いのか」という物理的な制約を把握することが重要です。

特に給排水管は、専有部内のものであっても、コンクリートに埋設されていて交換が困難な場合があります。配管の更新履歴や、交換の可否は、将来のメンテナンスコストに直結するため、必ず確認すべき項目です。

現代のマンションでは当たり前の設備が、旧耐震マンションには備わっていないことが多くあります。

• オートロックの有無：セキュリティを重視する方には必須の項目です。
• 24時間ゴミ出し：生活の利便性を大きく左右します。
• エレベーターの有無とサイズ：高層階の場合は特に重要です。
• 駐車場の形式：平置きか、維持費のかかる機械式駐車場か。

これらの設備は、後から追加することが難しいものがほとんどです。ご自身のライフスタイルと照らし合わせ、どこまで許容できるかを明確にしておきましょう。

これは売却時と同様に、購入時にも最も重要なポイントです。管理費や修繕積立金の滞納状況、長期修繕計画の具体性、総会の開催頻度や議事録の内容などを確認し、住民の管理意識が高いかどうかを見極める必要があります。健全な管理組合は、物件の資産価値を維持・向上させる上で何よりの財産です。

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旧耐震マンションは、築年数が古いというだけで一括りに評価できるものではありません。一等地という揺るぎない「立地価値」を持つ一方で、管理状態や将来性によって資産価値が大きく変動する、非常に個別性の高い不動産です。

売却を成功させるためには、今回ご紹介した「管理状況」「融資の可否」「将来性」といったポイントを深く理解し、物件の強みと弱みを正確に把握した上で、適切な売却戦略を立てることが不可欠です。しかし、これらの専門的な調査や判断を個人で行うには、多大な時間と労力がかかります。

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