不動産売却の成功は契約後に決まる！引き渡しまでの売主必須タスク完全ガイド | 不動産売却 ノウハウ BLOG

売買契約書には、引き渡し日までに行うべき売主様の義務が明記されています。これらの義務を履行できなければ、契約違反に問われる可能性があります。しかし、重要性はそれだけではありません。

買主の視点に立つことが、この期間の行動を理解する鍵となります。買主様は、高額なローンを組み、人生の大きな決断をした直後です。引き渡しが本当に問題なく行われるのか、不安な気持ちで過ごしています。

そこで、売主様が約束事を期限より前倒しで、かつスピーディに準備を進め、その進捗を適宜報告することで、買主は「この売主さんは信頼できる」と大きな安心感を得ることができます。逆に、準備が遅れたり、連絡が滞ったりすると、不信感が生まれ、些細なことが大きなトラブルに発展しかねません。

不動産取引は、法的な側面だけでなく、人と人との信頼関係で成り立っています。契約後の丁寧な対応が、円満な取引の土台を築くのです。

土地の売却において、契約後の準備で最も重要かつ時間を要するのが「境界確定測量」です。これは、隣接する土地の所有者全員と役所の担当者に立ち会ってもらい、土地の境界を公式に確定させる作業を指します。

なぜこれが最重要なのでしょうか。それは、境界が曖昧な土地は、買主様にとって将来的な隣地トラブルのリスクを抱えることになるからです。例えば、将来家を建て替える際に、隣地から「そこはうちの土地だ」と主張されたり、ブロック塀の所有権で揉めたりするケースは後を絶ちません。

このようなリスクのある土地を、買主様は安心して購入できません。そのため、売買契約では「引き渡しまでに境界を確定させること」を条件とすることが一般的です。

この境界確定は、隣地所有者との日程調整や役所の都合もあり、通常1～2ヶ月、場合によってはそれ以上の期間がかかります。契約後に慌てて着手したのでは、引き渡し期限に間に合わない可能性が非常に高くなります。そのため、理想を言えば、売却活動を開始する時点で着手しておくべきタスクなのです。

1. 土地家屋調査士への依頼：まずは専門家である土地家屋調査士に依頼します。
2. 資料調査：法務局や役所で過去の図面などを調査します。
3. 現地測量：現地の状況を測量し、仮の境界点を算出します。
4. 隣地所有者への挨拶と立会い依頼：土地家屋調査士が隣地を訪問し、境界確認の立会いを依頼します。
5. 現地立会い：すべての関係者が集まり、境界を確認し、合意の上で境界標を設置します。
6. 境界確認書の作成：確定した境界について、関係者全員が署名・捺印した書類を作成します。
7. 役所への申請・確定：役所に測量図を提出し、最終的な確定を得ます。（公道等との確定を要す場合）

このプロセスを円滑に進めるためには、隣地所有者との良好な関係も不可欠です。

境界確定以外にも、土地売却ではいくつかの法的な準備が必要です。これらも事前に対応しておかないと、引き渡し直前で問題が発覚し、取引が頓挫する原因となります。

接している道路の幅員が4m未満の場合、建築基準法上の「42条2項道路」に該当する場合、道路の中心線から2m後退した線が敷地の境界線とみなされ、後退した部分（セットバック部分）には建物を建てることができません。

このセットバックラインをどこにするかは、役所との協議によって確定させる必要があります。これも境界確定と同様に時間を要するため、早めの対応が求められます。セットバック部分は実質的に利用できない土地となるため、その範囲を明確にすることは、売買対象面積を確定させる上で極めて重要です。

物件が私道に面している場合、その私道を通行したり、上下水道やガス管の工事のために掘削したりする権利があるかどうかが問題になります。これらの権利を保証するため、私道の所有者全員から「通行・掘削承諾書」を取得することが、多くの場合で契約条件となります。

私道所有者が複数人いる場合や、連絡先が不明な場合など、承諾書の取得は困難を極めることがあります。これも売却の初期段階から準備を進めるべき重要事項です。

境界確定の過程で、お隣の家の屋根や塀、植木の枝などが自分の土地にはみ出している（越境している）ことが判明する場合があります。逆に、こちらの所有物が越境していることもあります。

これらの越境物について、「現状を確認し、将来建て替える際には越境を解消する」といった内容の覚書を隣地所有者と取り交わしておく必要があります。これにより、買主様が将来トラブルに巻き込まれるのを防ぎます。

古家付き土地としてではなく、更地として売却する場合、建物の解体が必要になります。また、住宅ローンが残っている場合は、返済と抵当権の抹消準備が必須です。

解体工事は、業者に丸投げしてはいけません。解体工事に関する最終的な責任は、依頼主である売主様にあるからです。工事中の騒音や振動、埃などで近隣トラブルが発生することは珍しくありません。

トラブルを防ぐために、以下の点を徹底する必要があります。

• 事前挨拶：売主様ご自身が解体業者と一緒に近隣へ挨拶に伺い、工事期間や内容を丁寧に説明する。
• 現場管理：工事が契約通りに進んでいるか、近隣に迷惑をかけていないか、定期的に現場を確認する。特に、隣家の高級車にシートをかけるなどの配慮は必須です。
• 解体範囲の明確化：どこまで解体し、どこを残すのか（例：ブロック塀、地中埋設物など）を契約書で明確にし、その通りに作業が行われているか監督する。

解体中に境界標が動いたり、無くなったりする事故も起こり得ます。事前に測量会社に控えの杭を打ってもらうなど、リスク管理が重要です。

住宅ローンなどの借り入れが残っている不動産には、金融機関の抵当権が設定されています。これを抹消しない限り、所有権を買主様に移転することはできません。

通常、残債の返済は、売買代金を受領するのと同時に行います。これを「同時抹消」と呼びます。この手続きをスムーズに行うため、売買契約が締結されたら、速やかに金融機関に連絡し、引き渡し日当日に抵当権抹消に必要な書類を受け取れるよう、事前の打ち合わせを行う必要があります。

金融機関によっては、手続きに時間がかかったり、特定の司法書士を指定されたりする場合があります。引き渡し日直前になって慌てないよう、1ヶ月以上前には段取りを確定させておくのが賢明です。

引き渡し日には、所有権移転登記を申請します。そのために売主様が準備する書類は以下の通りです。

• 登記済権利証 または 登記識別情報通知（通称：権利証）
• 印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
• 実印
• 固定資産税評価証明書
• 本人確認書類（運転免許証など）
• 住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合）
• 戸籍の附票（住所変更を繰り返している場合）

特に権利証は再発行ができない非常に重要な書類です。紛失している場合は、司法書士による本人確認手続きが必要となり、別途費用と時間がかかります。契約後、速やかに全ての書類が揃っているか確認しましょう。

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売買契約後の準備は、一見すると地味な作業の連続ですが、これらを確実に行うことが、最終的にトラブルなく、買主様との良好な関係を保ちながら取引を完了させるための最短ルートです。特に土地の売却では、境界確定やセットバックといった専門的な手続きが多く、早め早めの行動が何よりも重要になります。

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