忍び寄る「2025年空き家問題」とは？資産価値を守るための相続対策と売却戦略を徹底解説 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

「2025年問題」という言葉が不動産業界で深刻に受け止められている背景には、明確な人口動態の変化があります。日本の人口ピラミッドで最も大きなボリュームを占める団塊の世代（1947年〜1949年生まれ）の方々が、2025年までに75歳以上となることが、この問題の直接的な引き金です。

年齢を重ねるにつれて、以下のようなライフステージの変化が訪れることが多くなります。

• 施設への入居や、子世帯との同居
• 相続の発生

これらはいずれも、それまで住んでいた家が「空き家」となる大きな要因です。総務省や国土交通省の予測によれば、この影響で日本の空き家は急激に増加し、2025年には400万戸、さらに2030年には470万戸を超えるとも言われています。

これは、日本の住宅ストック全体に対して無視できない割合であり、市場の供給バランスを大きく崩す可能性があります。

もちろん、単に高齢化だけが原因ではありません。地方の過疎化や、子が親元を離れて都市部で家庭を築くといった核家族化の進行も、この問題に拍車をかけています。

「実家に戻って住む予定がない」というケースが一般的になる中で、所有する意思のない不動産が次々と生まれているのが現状なのです。

「固定資産税を払っているのだから、しばらく空き家のままにしておいても問題ないだろう」とお考えになる方もいらっしゃるかもしれません。

しかし、空き家の放置は、皆様が考える以上に深刻なリスクを伴います。これは「経済的・物理的・法的」の三重苦と呼ばれています。

空き家は、所有しているだけでコストが発生します。毎年課税される固定資産税・都市計画税はもちろん、定期的な庭の手入れや小規模な修繕費用もかさみます。

さらに、管理が行き届かない状態が続くと、自治体から「特定空家等」に指定される可能性があります。この場合、固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が最大で6倍に跳ね上がるという厳しい措置が待っています。

人の住まない家は、驚くほどの速さで劣化します。換気がされないことで湿気が溜まり、カビや腐食が進行。やがて雨漏りや建材の破損につながります。

庭木や雑草が繁茂すれば、景観を損なうだけでなく、害虫や害獣の温床となることも少なくありません。最悪の場合、不審火や不法侵入といった犯罪を誘発する危険性も高まります。こうした状態は、不動産そのものの資産価値を著しく低下させる要因となります。

万が一、管理不全が原因で空き家の一部が倒壊し、隣家や通行人に被害を与えてしまった場合、その損害賠償責任は所有者が負うことになります。

また、後述する「相続登記の義務化」に伴い、正当な理由なく登記を怠った場合には過料が科されるなど、法的な責任も年々重くなっています。

深刻化する空き家問題に対し、国も手をこまねいているわけではありません。近年、流通を促進するためにいくつかの重要な法改正が行われました。ここでは特に重要な2つの施策について解説します。

2024年4月1日から、相続によって不動産を取得した場合、その事実を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられました。

これは、所有者不明の土地や建物をなくし、不動産取引を円滑にすることを目的としています。正当な理由なくこの義務を怠ると、10万円以下の過料が科される可能性があるため注意が必要です。

これにより、これまで曖昧にされてきた不動産の所有権が明確になり、売買や活用のための第一歩が踏み出しやすくなりました。

これまで、売買価格が低い地方の空き家などは、不動産会社が得られる仲介手数料も少なくなるため、積極的に取り扱われないという課題がありました。そこで、売買価格が800万円以下の低廉な空き家については、不動産会社が受け取れる仲介手数料の上限を引き上げる改定が行われました。

これにより、不動産会社がより積極的に空き家の仲介に取り組むことが期待されています。

しかし、ここで注意すべきは、この施策が「市場で売却される空き家の数を増やす」要因にもなるという点です。つまり、いざ自分の空き家を売ろうとしたとき、これまで以上に多くのライバル物件と競合する可能性が高まることを意味します。

だからこそ、早めの準備と戦略的な売却活動がより一層重要になるのです。

空き家を所有してしまった場合、放置以外の選択肢は大きく分けて3つあります。ご自身の状況や物件の特性に合わせて、最適な方法を検討することが大切です。

最もシンプルで確実な解決策です。売却することで、固定資産税や管理コストといった継続的な負担から完全に解放され、まとまった現金を手にすることができます。特に、将来的にその不動産を利用する予定がない場合や、管理の手間をかけたくない場合には、最適な選択肢と言えるでしょう。

判断基準

• 自分や親族が将来住む可能性がないか
• 建物の老朽化が進んでおり、維持管理が困難か
• 相続人が複数おり、公平に資産を分割したいか

物件を賃貸に出すことで、家賃収入という継続的な収益源に変えることができます。資産を手放すことなく、インカムゲインを得られる点が魅力です。

ただし、賃貸経営を成功させるには、賃貸需要のあるエリアであることや、入居者を集めるためのリフォーム費用が必要になるなど、一定の条件と初期投資が求められます。また、入居者とのトラブルや空室リスクも考慮しなければなりません。

判断基準

• 駅に近い、周辺に商業施設があるなど、賃貸需要が見込める立地か
• リフォームや修繕にかかる費用を捻出できるか
• 家賃管理や入居者対応を委託する不動産会社を見つけられるか

ご自身がセカンドハウスとして利用したり、建物を解体して更地にし、駐車場として貸し出したりする方法です。思い入れのある実家を手放したくない場合や、特定の活用目的がある場合に有効です。ただし、建物を解体すると住宅用地特例が適用されなくなり、固定資産税が大幅に上がる点には注意が必要です。

判断基準

• 定期的に利用する明確な目的があるか
• 解体費用や更地にした後の固定資産税を負担できるか

空き家問題の多くは、相続をきっかけに発生します。いざ相続が発生してから慌てて対応しようとすると、時間的にも精神的にも大きな負担がかかります。最善の策は、親御様がご健在なうちに、家族で将来について話し合っておく「生前対策」です。

相続は非常にデリケートな問題です。相続を受ける側（子）から「実家をどうする？」と話を切り出すのは、「財産を狙っている」と受け取られかねません。

理想的なのは、所有者である親御様から、「将来この家をどうしたいか」という意思を伝え、家族で話し合いの場を持つことです。

「誰が相続するのか」「売却するのか、誰かが住むのか」「売却するならその代金をどう分けるのか」といった点を事前に話し合っておくだけで、後のトラブルを大幅に減らすことができます。

相続手続きでよくあるのが、「とりあえず相続人全員の共有名義にしておく」という選択です。一見、公平に見えますが、これは将来のトラブルの火種になりかねません。例えば、その不動産を売却しようとしても、共有者全員の同意がなければ売ることはできません。もし共有者の一人が認知症になったり、行方不明になったりすれば、手続きはさらに困難になります。

さらに怖いのが「代襲相続」です。共有者の一人が亡くなった場合、その持ち分はさらにその子供たちへと引き継がれます。こうして権利関係者がねずみ算式に増えていき、最終的には会ったこともない遠い親戚と不動産を共有するという、解決が極めて困難な状況に陥ってしまうのです。

こうした事態を避けるためにも、親御様には財産目録を作成してもらい、どの不動産がどこにあるのかを明確にしておくことが重要です。

その上で、法的に有効な「遺言書」（特に信頼性の高い公正証書遺言がおすすめです）を残してもらうことで、誰がどの財産を相続するのかを指定でき、スムーズな資産承継が可能になります。

不動産の売却を検討する際、「どのように売ればよいのか」「信頼できる相談先はあるのか」と悩む方は少なくありません。そうした不安を解消するために、私たちはお客様の大切な資産に寄り添った売却支援を行っています。

住宅、マンション、土地、商業施設など、それぞれの不動産が持つ特性を理解し、的確な対応と経験に基づいた判断でサポートいたします。

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2025年問題に象徴される空き家の増加は、もはや他人事ではありません。空き家を「負」動産にしないためには、放置することのリスクを正しく理解し、早めに具体的な行動を起こすことが不可欠です。売却、賃貸、活用という選択肢の中から、ご自身の状況に最も適した方法を見つけ出すことが、大切な資産を守るための第一歩となります。

特に相続が絡むケースでは、問題が複雑化する前に、ご家族で将来について話し合い、生前対策を講じておくことが極めて重要です。共有名義のリスクを避け、円満な資産承継を実現するためにも、ぜひ専門家の知見をご活用ください。

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