2025年不動産売却のタイミングはいつ？最新市況データと専門家が教える査定額の見極め方 | 不動産売却 ノウハウ BLOG

「不動産価格は右肩上がり」というニュースをよく目にしますが、その実態は物件の種別やエリアによって大きく異なります。

まずは、2025年5月の首都圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）における中古マンションと中古戸建ての市況データを紐解き、市場のリアルな姿を見ていきましょう。

まず中古マンションの市況です。2025年5月のデータを見ると、驚くべき数字が並んでいます。

• 成約件数: 前年同月比で約35%増加。7ヶ月連続で前年を上回っており、取引は非常に活発です。
• 成約価格（平米単価）: 前年同月比で約10%上昇。価格は2020年5月から実に49ヶ月連続で上昇を続けています。

これらの数字だけを見ると、まさに「絶好調」であり、どのマンションも高く売れるかのように思えます。しかし、私たち現場の専門家から見ると、実態は少し異なります。この好調な数字は、都心部の超高額物件の取引が全体平均を大きく引き上げている側面が強いのです。

実際には、都心部と郊外で価格動向の「二極化」が顕著に進んでいます。都心から電車で1時間〜1時間半ほど離れたエリアでは、価格の上昇が緩やかであったり、売却に時間がかかったりするケースも少なくありません。ご自身のマンションがどのエリアに属するのかを冷静に見極めることが、売却戦略の第一歩となります。

次に中古戸建ての市況を見てみましょう。こちらも興味深い動きを見せています。

• 成約件数: 前年同月比でなんと約62.8%もの大幅増。中古戸建て市場の活発化がうかがえます。
• 成約価格: 平均3,880万円で、前年同月比では0.4%の上昇と、ほぼ横ばい。3ヶ月ぶりに上昇に転じましたが、マンションのような勢いは見られません。

これほど取引件数が増えているにも関わらず、なぜ価格は横ばいなのでしょうか。その大きな要因の一つが、新築戸建てとの競合です。

現在、多くのエリアで新築戸建ての供給が増えていますが、建築コストの高騰などから価格も高止まりしており、一部では売れ残る状況も発生しています。その結果、価格を下げて販売する新築物件も出てきており、中古戸建てが強気な価格設定をしにくい状況が生まれているのです。

つまり、中古戸建てを売却する際は、周辺の中古物件だけでなく、新築物件の価格動向も強く意識する必要がある、ということです。

前半戦の市況を踏まえ、2025年の後半戦、不動産マーケットはどのように動いていくのでしょうか。私たちは、主に3つのポイントに注目しています。

最も重要なトレンドは、やはり「二極化」の進行です。

• 東京都心部：国内外の富裕層や投資家からの需要が底堅く、引き続き堅調な相場が続くと予測されます。
• 都心周辺エリア：都心から少し離れたエリアや、神奈川・埼玉・千葉の主要都市では、価格は横ばい傾向が続くと考えられます。
• 郊外エリア：駅から離れた場所など、利便性が劣るエリアでは、需要の減少とともに価格が下落に転じる可能性も否定できません。

ご自身の物件がどのエリアに位置するかによって、売却戦略は大きく変わってきます。

今後の市況を左右する大きな変動要因が「金利」と「建築コスト」です。住宅ローンの金利が本格的に上昇すれば、買主の予算が減り、不動産価格全体に下押し圧力がかかります。

また、建築コストの高騰が続けば、土地から家を建てる層の予算が圧迫され、結果として「土地（古家付き土地含む）」の売却価格に影響が出る可能性があります。これらのマクロな経済動向も、売却を考える上で無視できない要素です。

一方で、新たなチャンスも生まれています。都心部の価格が高騰しすぎた結果、これまで都心で物件を探していた層が、少しエリアを広げ、通勤1時間〜1時間半圏内の「セカンドベスト」なエリアに注目し始めています。

このようなエリアでは、新たな需要の流入により競争が激化し、これまで以上に高値での売却を狙える可能性が出てきています。これは、売主様にとって大きな追い風となるかもしれません。

複数の不動産会社に査定を依頼すると、各社から様々な査定額が提示されます。「一番高い金額を出してくれた会社が良い会社だ」と思いがちですが、実はそこに大きな落とし穴があります。

高すぎる査定額は、契約欲しさに根拠なく提示された「釣り査定」の可能性も。大切なのは、金額の大小ではなく、その背景にある「根拠の質」です。ここでは、信頼できる査定額を見極めるための3つのポイントをご紹介します。

提示された査定額に対し、「なぜこの金額になるのですか？」と具体的な根拠を尋ねましょう。

信頼できる担当者であれば、周辺の成約事例や現在の売出事例、物件の個別性（日当たり、眺望、リフォーム履歴など）を基に、ロジカルな説明をしてくれるはずです。逆に、説明が曖昧だったり、「相場ですから」といった言葉で濁したりする場合は注意が必要です。

プロの視点を持つ担当者は、現在の査定額だけでなく、今後の価格変動要因についても把握しています。「もし近隣で競合物件が出てきたらどうなりますか？」「金利が上がった場合、どの程度の影響が考えられますか？」といったように、価格が変わりうる「変数」について質問してみましょう。様々な可能性を事前に共有してくれる担当者こそ、売却活動が始まった後も頼れるパートナーとなります。

特に築年数が経過した戸建てやマンションの場合、売却前に専門家による住宅診断（ホームインスペクション）を実施することをお勧めします。

自分では気づかない建物のコンディションを客観的に把握することで、査定額の妥当性を判断しやすくなるだけでなく、売却後のトラブルを防ぐことにも繋がります。事前に建物の状態を明確にすることは、買主への誠実なアピールとなり、スムーズな取引を実現する鍵となります。

ここまで市況や査定額について解説してきましたが、最終的に最も重要なのは「あなたにとってのベストなタイミング」で売却することです。

不動産市況は常に変動しており、「最高値の瞬間」をピンポイントで予測することは誰にもできません。大切なのは、市況に一喜一憂するのではなく、ご自身のライフプランを軸に売却のゴールを設定することです。

• いつまでに売却を完了させたいのか（期限のゴール）
• 売却によって、いくらの資金が必要なのか（金額のゴール）

この2つのゴールを明確にし、そこから逆算して「いつ売却活動をスタートすべきか」を考えることが、後悔しないための最も確実な方法です。

複雑な市況の中で、ご自身だけで最適なゴールを設定し、戦略を立てるのは簡単ではありません。そこで重要になるのが、信頼できる不動産会社のパートナー選びです。

良いパートナーとは、単に物件を売るだけでなく、まずあなたの状況や将来の展望を丁寧にヒアリングし、ゴール達成までの道のりを共に考えてくれる存在です。

例えば、売却には「少しでも高く売りたい」場合に有利な【仲介】と、「早く確実に現金化したい」場合に適した【買取】という、大きく分けて二つの方法があります。

あなたの状況を深く理解し、この両方の選択肢のメリット・デメリットを公平な視点で提示し、最適な地図を一緒に描いてくれる。そんな「ナビゲーター」のようなパートナーを見つけることが、売却成功の鍵を握っているのです。

今回は、2025年5月の最新市況データから見えるトレンドと、それを踏まえた査定額の見極め方、そして売却タイミングの考え方について解説しました。

• 市況は好調だが「二極化」が進行中。都心と郊外、マンションと戸建てで状況は大きく異なる。
• 査定額は「価格」より「根拠」が重要。変動要因まで説明できるプロを見極める。
• 売却の最適なタイミングは「市況」ではなく「あなたのゴール」で決まる。

市場が複雑化している今、データや相場観だけで判断するのは危険です。あなたのゴール達成に向けて、客観的なデータ分析と豊富な実務経験に基づき、最適な売却戦略を一緒に考えてくれるパートナーの存在が不可欠です。

不動産売却のタイミングや査定額でお悩みなら、まずはMEISAの無料「売却ナビ診断」へご相談ください。私たちは、あなたの専属ナビゲーターとして、ゴールまでの道のりを誠実に、力強くサポートすることをお約束します。