不動産売却のトラブルを契約書で防ぐ！専門家が教える「最強の盾」の作り方 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

不動産売却後のトラブルは、ある日突然発生するように見えますが、その原因は必ず契約プロセスに潜んでいます。根本的な原因は、大きく分けて以下の2つに集約されます。

1. 契約内容（約束）が守られなかった

これは、例えば「手付金の支払いが遅れる」「ローン審査が期日までに終わらない」といった、買主側の契約不履行が典型です。

しかし、より根深い問題は、不動産会社が「そもそも契約を履行する能力や意思が低い買主」を選んでしまったり、売主様が実現不可能な約束（例：期日までに絶対に隣地の承諾を得る）をしてしまったりするケースです。

不動産取引の経験が少ない売主様が、不動産会社の言われるがままに不利な約束をしてしまうことも少なくありません。

2. 引き渡した不動産が、説明内容と異なっていた

こちらが最も深刻なトラブルに発展しやすいケースです。「売却後に雨漏りが見つかった」「土地の境界が曖昧で、隣地から越境を指摘された」「給湯器がすぐに故障した」など、いわゆる「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」が問われる事案です。

買主は、事前に説明されていない不具合が見つかれば、売主に対して修補請求、代金減額請求、さらには契約解除や損害賠償請求を行う権利があります。これらのトラブルの多くは、売却前の調査不足と、それに基づく説明不足が原因です。

不動産売却トラブルの火種は、意外にも買主が最初に目にする「販売図面（マイソク）」の段階から撒かれています。

買主は、この図面に書かれている情報を信じて物件を検討します。もし、図面に良いことばかりが書かれ、物件の持つ潜在的なリスクや問題点が一切記載されていなければ、買主は「この物件には何の問題もないのだ」と認識します。

そして、万が一問題が発覚した際には「説明されていなかったのだから、売主が全責任を負うべきだ」と考えるのが自然な心理です。

したがって、以下のような販売図面を作成する不動産会社には注意が必要です。

• 良い点（日当たり良好、駅近など）のアピールばかりで、マイナス情報が一切ない。
• 「現状有姿」「契約不適合責任免責」といった言葉だけで、具体的な説明を避けようとしている。
• 物件の調査に基づいた客観的な情報（境界の状況、設備の不具合など）が記載されていない。

一見すると魅力的に見える販売図面が、実は将来のトラブルを誘発する「時限爆弾」になりかねないのです。

では、売主様を将来のトラブルから守るためには、どのようなプロセスで契約書を作成すればよいのでしょうか。重要なのは、契約書を交わす「当日」ではなく、そこに至るまでの「準備」です。MEISA（明紗）では、以下の3ステップを徹底しています。

すべての基本は、売却対象の不動産を正確に把握することです。思い込みや過去の記憶に頼らず、客観的な事実を専門家の目で調査します。

• 土地の場合：土地家屋調査士による境界確定測量、隣地からの越境物（ブロック塀、木の枝など）の確認、前面道路の幅員やセットバックの有無、隅切り面積の算出、隣地との高低差などを調査します。
• 建物の場合：場合によって、専門家による建物状況調査（インスペクション）を実施します。
  これは国がトラブル防止のために強く推奨しているもので、建物の構造的な欠陥、雨漏りの有無などを専門家が目視で確認します。

調査によって判明した事実は、良い点も悪い点もすべて買主側に開示します。具体的には、「重要事項説明書」や「物件状況等報告書」に正確に記載します。

例えば、「建物状況調査の結果、外壁に軽微なひび割れが確認されたが、構造上の問題はない」といった具体的な情報を明記することで、買主はリスクを理解した上で購入を判断できます。このプロセスが、後の「言った、言わない」というトラブルを防ぎます。

最後に、ステップ1と2で明らかになった物件の個別事情や、売主様・買主様の希望を「特約条項」として売買契約書に落とし込みます。

不動産取引は一つとして同じものはありません。だからこそ、一般的な契約書の雛形だけでは対応できず、オーダーメイドの特約条項が不可欠なのです。

特約条項は、不動産売却における「オーダーメイドの保険」のようなものです。一般的な契約書には書かれていない、その取引固有の約束事を明文化します。私たちが作成する契約書では、少ない場合でも12条程度、複雑な案件では36条以上の特約を設けることも珍しくありません。

具体的には、以下のような内容を特約として定めます。

• 境界に関する特約：「隣地所有者との立会いのもと境界標を確認済みであるが、将来にわたって境界を保証するものではない」など、調査の事実と責任の範囲を明確にします。
  
• 建物状況調査に関する特約：「買主は、〇年〇月〇日付の建物状況調査報告書の内容をすべて確認・容認した上で本物件を買い受けるものとし、同報告書に記載された事項については、売主は契約不適合責任を負わない」と定めることで、調査済みのリスクを売主の責任から切り離します。
- 設備の不具合に関する特約：「給湯器（製造から15年経過）は現在動作しているが、その性能を保証するものではなく、引渡し後の故障について売主は責任を負わない」など、古い設備の扱いを明確にします。

これらの特約は、法律の専門知識と不動産取引現場の実態の両方を熟知していなければ、適切に作成することはできません。これこそが、信頼できる専門家に依頼する最大のメリットと言えるでしょう。

不動産の売却を検討する際、「どのように売ればよいのか」「信頼できる相談先はあるのか」と悩む方は少なくありません。そうした不安を解消するために、私たちはお客様の大切な資産に寄り添った売却支援を行っています。

住宅、マンション、土地、商業施設など、それぞれの不動産が持つ特性を理解し、的確な対応と経験に基づいた判断でサポートいたします。

査定では、周辺の取引実績や地価動向はもちろんのこと、物件の状態、立地条件、法的制限なども加味して詳細に調査を行います。また、AIを活用した客観的な価格分析を導入しており、「なぜこの価格になるのか」をしっかり説明できる体制を整えています。

単なる相場感に頼らず、納得できる根拠ある査定価格を提示することを大切にしています。

売却方法についても、お客様のご事情に応じて仲介と即時買取の両方に対応しています。

「時間をかけてでも高く売りたい」といったケースでは、広告や交渉を通じた仲介売却を。

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柔軟に対応できる仕組みがあることで、お客様にとって最善の選択肢を一緒に考えることができます。

不動産の売却は、案件ごとに状況が異なるため、柔軟かつ的確な対応が求められます。当社では最初の相談から成約まで、経験豊富な担当者が一貫して対応し、安心して任せていただけるよう努めています。

担当者が変わらず、スピーディで丁寧なやり取りが可能な点も、多くのお客様から評価をいただいています。

どのような不動産であっても、それぞれに特有の事情や条件があります。複雑な条件や個別の事情にしっかり寄り添いながら、確実な売却につなげるサポートを提供しています。

不動産の売却は、単に資産を手放すだけの行為ではありません。物件の特性や立地環境、市場の可能性など、さまざまな要因が複雑に絡み合う中で、最適な判断を求められる重要な決断です。

売買契約書は、トラブルを防ぐための最後の砦ですが、その効力は契約前の徹底した調査と誠実な情報開示にかかっています。物件の問題点を正しく把握し、それを買主と共有した上で、個別具体的な特約条項を盛り込むこと。これが、売主様を未来の不安から守る唯一の方法です。

こうした専門的なプロセスは、売主様ご自身で行うにはあまりにも時間とコストがかかります。だからこそ、不動産売却の成否は、最初にどの専門家をパートナーとして選ぶかで9割が決まると言っても過言ではありません。

合同会社明紗は、あらゆる不動産の売却に対応しており、即時買取と仲介の両軸で柔軟な対応を行っています。AIを用いた価格算出や、経験を活かした一貫対応によって、複雑な案件でも安心してお任せいただける体制を整えています。

不動産の売却をご検討の方は、まずは現状の価値と潜在的なリスクを正しく把握することから始めてみてはいかがでしょうか。MEISA（明紗）が、お客様の大切な資産の売却を全力でサポートいたします。