夏場の空き家売却、そのままだと大損？悪臭・害虫・劣化を防ぐ5つの必須対策 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

夏場の空室管理で最も重要なのは、内覧に訪れる購入希望者に「不快感」を与えないことです。

どんなに立地や間取りが良くても、第一印象でつまずいてしまうと、その後の交渉は非常に難しくなります。特に注意すべきは「臭い」「害虫」「劣化と景観」の3つです。

夏場の空室で最も多く発生し、かつ内覧者に強烈な悪印象を与えるのが「下水の臭い」です。その主な原因は「封水（ふうすい）切れ」にあります。

キッチンや洗面所、浴室、トイレなどの排水管は、通常S字やP字に曲がっており、その部分に常に水が溜まる構造になっています。この溜まった水が「封水」と呼ばれ、下水道からの悪臭や害虫が室内に上がってくるのを防ぐ「フタ」の役割を果たしています。

しかし、空室状態が続くと、この封水が自然に蒸発してしまいます。特に夏場は気温が高いため蒸発のスピードが速く、わずか1～2週間程度で封水が切れてしまうことも珍しくありません。一度封水が切れると、強烈な下水の臭いが室内に充満し、内覧者を不快にさせてしまいます。

夏は、ゴキブリをはじめとする害虫が最も活発になる季節です。空室は、害虫にとって格好の住処となり得ます。彼らはわずかな隙間からいとも簡単に侵入してきます。

• 排水口（封水が切れている場合）
• エアコンのドレンホース（室外機につながる排水ホース）
• 壁に設置された換気口
• 窓やドアの隙間

こうした場所から侵入した害虫が、内覧時に室内を走り回っていたり、隅に死骸が転がっていたりしたらどうでしょうか。どんなに物件を気に入っていたとしても、多くの人は「この家は衛生的に大丈夫だろうか」と強い不安を感じ、購入意欲は一気に失われてしまうでしょう。

夏の強い日差しと雨は、建物の外観や内装にも影響を及ぼします。

戸建ての場合、庭の雑草は驚くべき速さで成長します。雑草がぼうぼうに生い茂った庭は、物件全体をみすぼらしく見せ、管理が行き届いていない印象を与えます。ひどい場合は、隣地まで雑草が越境し、近隣トラブルの原因になることもあります。

マンションの場合でも油断は禁物です。夏の日差しは非常に強く、カーテンのない窓から直接光が差し込むと、フローリングや壁紙が日焼けし、色褪せや劣化を引き起こす可能性があります。これもまた、物件の資産価値を下げる要因となります。

「少しの間だから大丈夫だろう」という油断が、売却活動において大きな損失につながることがあります。ここでは、実際に聞いた失敗事例をいくつかご紹介します。

相続した実家を売却することになったBさん。遠方に住んでいるため、家の管理は不動産会社に任せきりにしていました。

夏場に入り、ようやく内覧の予約が入ったものの、当日訪れた購入希望者から「部屋が下水臭い」との指摘が。原因は封水切れでした。その後の内覧も立て続けにキャンセルとなり、物件のイメージは悪化。

最終的には、当初の売出価格から数百万円もの値下げを余儀なくされたとのことです。

転勤に伴い、空き家になった自宅を売却中のCさん。夏の間に庭の手入れを怠っていたところ、隣人から「お宅の雑草がうちの敷地まで伸びてきて迷惑している」と厳しいクレームが入りました。

売却活動の前に、まずは謝罪と庭の草刈りから始めなければならず、余計な時間と費用がかかってしまいました。購入希望者にとっても、近隣トラブルの可能性がある物件は敬遠されがちです。

内覧時に暑いだろうと、エアコンを付けようとしたDさん。しかし、長期間使っていなかったためか、エアコンは故障していました。

購入希望者からは「本当に動くんですか？」と不安視され、契約直前に修理費用の負担で話がこじれる事態に。さらに、夏場の湿気で押し入れにカビが発生していることも発覚し、ハウスクリーニングの費用も別途必要になってしまいました。

では、具体的にどのような対策をすればよいのでしょうか。少しの手間で物件の印象は大きく変わります。ここでは、プロが実践している5つの対策をご紹介します。

悪臭対策の基本は、封水を切らさないことです。可能であれば最低でも2週間に1度、すべての排水口（キッチン、洗面所、浴室、洗濯機パン、トイレ）にコップ1杯程度の水を流しましょう。

遠方に住んでいるなど、定期的な訪問が難しい場合は、不動産会社の担当者に巡回サービスの一環として通水をお願いできないか相談してみてください。

また、ホームセンターやインターネットで販売されている「排水管蒸発防止剤」を活用するのも非常に有効です。オイルや薬剤が水面に膜を張り、蒸発を長期間防いでくれます。

害虫は侵入させないことが第一です。まずは侵入経路を塞ぎましょう。

• エアコンのドレンホース：先端に専用の防虫キャップや、ストッキングを切ったものを輪ゴムで留めるだけでも効果があります。
• 換気口：フィルターが設置されているか確認し、なければ目の細かいネットなどで覆いましょう。

その上で、ゴキブリ用の置き型駆除剤（ブラックキャップなど）を、玄関や窓際、水回り、ベランダなどに複数設置しておくと安心です。ただし、内覧の前には必ず室内をチェックし、万が一死骸があれば必ず片付けておくことが鉄則です。

戸建ての場合、庭の手入れは必須です。ご自身での作業が難しい場合は、無理をせず専門の造園業者や、比較的安価に依頼できるシルバー人材センターなどに相談しましょう。

定期的な管理を依頼しておくことで、常にきれいな状態を保つことができます。

空室期間中のコストを少しでも抑えたい気持ちは分かりますが、電気と水道の契約は絶対に維持しておきましょう。理由は3つあります。

1. 快適な内覧環境の提供：内覧の15～30分前に不動産担当者や売主様が現地入りし、エアコンで室内を涼しくしておく。この「おもてなし」が、買主の心証を格段に良くします。汗だくでの内覧では、物件をじっくり見てもらうことすらできません。
2. 清掃と換気：いつでも内覧に対応できるよう、換気扇を回したり、簡単な掃除をしたりするために電気・水道は不可欠です。
3. 明るい印象作り：曇りの日や夕方の内覧でも、照明をつけることで室内を明るく見せることができます。

これらのわずかなコストは、早期売却・高値売却を実現するための必要経費と考えるべきです。

退去時にカーテンをすべて外してしまう方が多いですが、これも避けた方が賢明です。古いもので構いませんので、カーテンは付けたままにしておきましょう。

第一の目的は、強い日差しから床や壁紙を守る「日焼け防止」です。第二に、「防犯対策」にもなります。カーテンがかかっているだけで、外から見たときに「人が住んでいるかもしれない」と思わせることができ、空き家狙いの犯罪リスクを低減できます。

ここまでご紹介した対策を、売主様ご自身ですべて完璧に行うのは、特に遠方にお住まいの場合、大変な労力がかかります。そこで重要になるのが、信頼できる不動産会社の存在です。

売却活動のパートナーとして、どのような視点で会社を選べばよいのでしょうか。

売却を依頼するだけでなく、空室期間中の物件管理について、どこまでサポートしてくれるかを確認しましょう。

例えば、「内覧前には必ず30分前に到着し、空調を整えておきます」といった具体的な提案をしてくれる会社は信頼できます。

「夏場は物件の臭いや室温が内覧の成否を分けるので、こうした対策を取りましょう」というように、季節ごとの特性を理解した上で、具体的な販売戦略を立ててくれるかも重要なポイントです。

ただ物件をポータルサイトに掲載するだけでなく、物件の魅力を最大限に引き出すための工夫をしてくれる会社を選びましょう。

特に戸建ての場合、売却活動中に庭の手入れや内覧者の出入りなどで、近隣住民に迷惑をかけてしまう可能性があります。

活動を始める前に近隣へ挨拶回りをしてくれたり、トラブルを未然に防ぐ配慮ができたりする不動産会社であれば、安心して任せることができます。

今回は、夏場の空室・空き家を売却する際の注意点について解説しました。ポイントは以下の5つです。

1. 封水切れによる悪臭対策：定期的な注水、または防止剤で下水の臭いをシャットアウトする。
2. 害虫対策：侵入経路を塞ぎ、駆除剤を設置。内覧前のチェックも忘れずに行う。
3. 植栽の手入れ：雑草を放置せず、物件の外観をきれいに保つ。
4. 内覧時の快適性：電気・水道の契約は維持し、エアコンで涼しい環境を用意する。
5. 日焼け・防犯対策：カーテンを残し、物件の劣化と犯罪リスクを防ぐ。

こうした細やかな配慮や準備は、物件の資産価値を維持し、購入希望者に良い印象を与えるために不可欠です。しかし、これらの対策を一人でこなすのは大変なことです。だからこそ、不動産売却の専門家であるパートナーの存在が重要になります。

良いパートナーは、ただ高い査定額を提示するだけではありません。物件のデータや周辺相場を分析することはもちろん、季節ごとのリスクや物件が持つ潜在的な価値まで見抜き、「なぜその価格なのか」という明確な根拠と、それに伴う具体的な販売戦略を提示してくれます。こうした姿勢こそが、最終的にご自身の資産価値を最大化し、満足のいく売却へとつながるのです。

私たちMEISAでは、AIによる客観的なデータ分析と、20年以上の経験を持つプロの知見を掛け合わせた「ハイブリッド査定」で、お客様の大切な不動産の価値を正確に評価します。

また、お客様一人ひとりの状況に寄り添い、今回ご紹介したような空室管理を含め、最適な売却プランをご提案いたします。夏場の不動産売却でお悩みでしたら、ぜひ一度、お気軽にご相談ください。