相続した実家の売却、何から始める？【戸建て売却の注意点】4つの落とし穴とプロの対策 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

相続した戸建てを売却する上で、全ての土台となるのが「相続登記」です。

これは、亡くなられた方（被相続人）から、財産を受け継ぐ方（相続人）へ不動産の名義を変更する手続きを指します。

不動産の所有者は、法務局に保管されている「登記簿」によって公示されています。

売却活動を行うには、まず「自分がこの不動産の正式な所有者である」ことを法的に証明しなければなりません。この名義が被相続人のままでは、たとえ遺産分割協議であなたが相続することが決まっていても、最終的に買主へ所有権を移転することができないのです。

実務上、相続関係が確定していれば、相続登記が未了の段階でも売却活動を開始し、売買契約を締結すること自体は可能です。

ただし、これは「所有権を移転する引き渡し（決済）の日までに、相続登記を完了させること」を条件とする「停止条件付契約」となります。

万が一、引き渡しまでに登記が完了しないといったトラブルを避けるため、不動産会社によっては、相続登記の完了を媒介契約の条件とする場合もあります。

相続登記の手続きには、亡くなられた方の出生から死亡までの全ての戸籍謄本などが必要になります。この過程で、ご家族が把握していなかった相続人が見つかるケースも稀ではありません。

私たちがお手伝いする際も、まず司法書士に依頼し、これらの書類をもとに正式な相続人を確定させます。売却の意思決定は相続人全員の同意が必要となるため、この「誰が相続人か」を明確にすることが、全ての始まりと言えるのです。

相続したご実家に長年住んでいなかった場合、その建物の現状を正確に把握することは非常に困難です。

これが、相続不動産売却における二つ目の大きな注意点となります。

買主は、購入後に想定外の費用がかかることを最も嫌います。そのため、売主は事前に建物の状況を正直に伝えなければなりません（告知義務）。しかし、相続人自身が知らない不具合も多く、特に注意すべきは以下の3点です。

• 雨漏り・シロアリの害：天井のシミや壁紙の剥がれなど、目に見える兆候がなくても、屋根裏や床下で進行している可能性があります。これらは建物の構造に大きなダメージを与えるため、最も重要なチェック項目です。
• 主要設備の故障：給湯器やエアコン、キッチン、浴室などの設備が、長期間使用されていないことで故障しているケースは少なくありません。「使えると思っていたのに…」というトラブルは非常に多い事例です。
• 土地の境界：隣地との境界が曖昧なままになっていることも、古い戸建てにはありがちです。境界標がなかったり、ブロック塀がどちらの所有物か分からなかったりすると、将来的なトラブルの原因となり、買主から敬遠されてしまいます。

こうした見えないリスクを回避するために、私たちが強く推奨しているのが「ホームインスペクション（建物状況調査）」です。これは、建築士などの専門家が第三者の立場で建物の状態を診断するもので、現在のコンディションを客観的に把握できます。

例えば、インスペクションで「過去に雨漏りの形跡はあるが、現在は修繕済みで問題ない」と分かれば、買主も安心して検討できます。逆に、もし修繕が必要な箇所が見つかった場合は、「修繕してから売却する」「修繕費用分を価格から差し引いて売却する」といった具体的な売却戦略を立てるための重要な判断材料になります。

売主自身が「わからない」と答えるよりも、専門家の報告書があることで、取引の透明性が格段に高まるのです。

無事に売却ができたとしても、税金のことが心配になりますよね。不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、「譲渡所得税」がかかります。

この税金を考える上で、相続不動産には非常に重要なポイントが2つあります。

まず確認すべきは、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」、通称「空き家の3,000万円特別控除」が利用できないか、という点です。これは、一定の要件を満たすことで、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる非常に強力な節税制度です。

もしこの特例が使えれば、譲渡所得が3,000万円以下の場合、譲渡所得税は原則かかりません。主な適用要件は以下の通りです。

• 相続開始の直前まで被相続人が居住していたこと。
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること。（※現行の耐震基準を満たすための耐震リフォーム、または家屋を取り壊して土地のみを売却する必要があります）
• 相続開始から売却まで、事業用や貸付用に使われていないこと。
• 相続開始の日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること。
• 売却代金が1億円以下であること。

この特例は適用要件が非常に複雑で、他にも細かいルールがあります。ご自身のケースで適用できるかどうかは、必ず税理士や専門知識のある不動産会社に相談することが不可欠です。

譲渡所得は、基本的に【譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）】で計算されます。「取得費」とは、不動産を購入したときの代金や手数料です。この取得費を証明する最も強力な証拠が、購入時の売買契約書です。

もし契約書がなく取得費が不明な場合、税法上、「売却価格の5％」を取得費とみなすルール（概算取得費）が適用されてしまい、本来よりも税金が大幅に高くなる可能性があります。3,000万円の特例を使ってもなお利益が出るケースでは、この契約書の有無が納税額に大きく影響します。

「書類はたくさん引き継いだけど、どれが重要かわからない」というご相談は後を絶ちません。権利証（登記識別情報）が保管されている場所や、ご実家の金庫、銀行の貸金庫などを早い段階で確認し、契約書を探すことが重要です。

それと同時に、3,000万円特例が使える可能性があるのか、専門家と一緒に検討を始めることが、賢い相続不動産売却の第一歩となります。

最後に見落としがちなのが、「知らない間に行われていた増築」です。子どもの成長に合わせて部屋を増築するなど、家族の歴史が刻まれた家ならではの注意点と言えるでしょう。

これら売却に向けた物理的な準備は、遺品整理などとも並行して進める必要があります。

建物を増築した場合、本来は「建物表台部変更登記」を行う義務があります。しかし、この登記がなされていない「未登記の増築部分」が存在することがあります。この場合、現在の建物の状況が登記簿上の面積と異なっているだけでなく、もっと深刻な問題を引き起こす可能性があります。

それは、建ぺい率や容積率（敷地面積に対する建築面積・延床面積の割合）が、法律の基準を超えてしまう「違法建築」の状態になっているケースです。金融機関は、違法建築の物件に対して住宅ローンの融資を非常に厳しく審査します。つまり、買主が現金で購入できる方などに限定されてしまい、売却のチャンスを大きく狭めてしまうのです。

建築当時の図面が残っていれば、それと現状を見比べることで増築の有無を確認できます。こうした専門的な調査も含めて、信頼できる不動産会社に相談することが不可欠です。

ここまで見てきたように、相続した戸建ての売却には、法律・税務・建築といった多岐にわたる専門知識に加え、遺品整理などの物理的な準備も必要です。だからこそ、どのような視点で不動産会社というパートナーを選ぶかが、成功を左右する最大の要因となります。

パートナー選びで確認すべきは、査定額の高さだけではありません。以下の2つの視点を持つことが重要です。

1. 複数の選択肢を公平に提示してくれるか：あなたの状況によっては、時間をかけて高く売ることを目指す「仲介」が最適かもしれませんし、早期に確実に現金化できる「買取」が適しているかもしれません。この両方のメリット・デメリットを公平に説明し、あなたにとって最善の道を示してくれる会社を選びましょう。
2. あなたの想いに寄り添い、共に戦略を考えてくれるか：「ただ売る」のではなく、「なぜ売りたいのか」「どういう状態を目指したいのか」というあなたの想いやゴールを丁寧にヒアリングしてくれる。そんなナビゲーターのような存在こそ、複雑な道のりを乗り越えるための真のパートナーです。

今回は、相続した戸建てを売却する際の4つの重要な注意点について解説しました。

1. 相続登記：まず名義変更を完了させ、法的な所有者を確定させる。引き渡しまでの完了が必須。
2. 建物・土地のコンディション：ホームインスペクションなどを活用し、客観的な状況を把握する。
3. 税金の確認：「3,000万円特例」の適用可否を検討し、「購入時の契約書」を探しておく。
4. 増築・未登記の有無：売却の可能性を狭めないよう、専門家と確認する。

これらの注意点は、どれか一つでも見落とすと、予期せぬトラブルや金銭的な損失につながる可能性があります。相続不動産の売却は、専門家と二人三脚で進めるプロジェクトです。

売却そのものはもちろん、手続きに伴う遺品整理などのお悩みも含めて、ワンストップで相談できるパートナーがいれば、心強いはずです。あなたの状況を深く理解し、複数の選択肢から最適な売却戦略という「地図」を一緒に描き、ゴールまで伴走してくれる。そんな信頼できるナビゲーターを見つけることが、何よりも大切です。

もし、相続した戸建ての売却や遺品整理でお悩みなら、まずはMEISAの無料「売却ナビ診断」をご利用ください。私たちは、あなたの不安や希望に真摯に耳を傾け、仲介と買取という二つの選択肢を公平な視点でご提示しながら、あなたにとって最善の売却戦略を一緒に考えさせていただきます。まずは、お気軽にご相談ください。