【プロが警鐘】不動産会社の悪質手口5選と絶対に騙されないための自己防衛策 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

複数の不動産会社に査定を依頼すると、他社よりも明らかに高い査定額を提示してくる会社に出会うことがあります。「こんなに高く評価してくれた！」と嬉しくなる気持ちはよく分かります。しかし、ここで一度立ち止まって考えてみてください。その高額な査定額には、本当に信頼できる根拠があるのでしょうか？

悪質な業者がよく使う手口の一つに、相場からかけ離れた高い査定額で売主の気を引き、まずは媒介契約を結ばせるというものがあります。これを業界用語で「釣り査定」と呼びます。彼らの目的は、あなたの不動産を高く売ることではなく、まず「自社で売る権利」を確保することです。一度契約してしまえば、「市場の反応が悪いので価格を下げましょう」と、後から値下げを迫ってくるケースが後を絶ちません。

重要なのは、査定額の高さではなく、その金額に至った「査定の根拠」をどれだけ丁寧に、そして客観的なデータに基づいて説明してくれるかです。その説明に納得できるかどうかが、最初の見極めポイントになります。

「釣り査定」以外にも、知らなければ見抜くことが難しい悪質な手口は存在します。ここでは代表的な5つのパターンをご紹介します。ご自身の状況と照らし合わせながら、確認してみてください。

本来、不動産会社が売主様から受け取れる報酬は、法律で上限が定められた「仲介手数料」のみです。

しかし、悪質な業者は「広告掲載料」「調査費用」「特別コンサルティング料」など、もっともらしい名目で不当な費用を請求してくることがあります。

仲介手数料は成功報酬であり、売買契約が成立して初めて発生するものです。契約前に何らかの手数料を要求された場合は、まず疑ってかかるべきです。

これは、不動産会社が買主から預かった手付金を、売主に渡さずに持ち逃げするという悪質な詐欺行為です。買主が見つかり、手付金が支払われたにもかかわらず、売主にはその事実が知らされません。

信頼できる不動産会社であれば、手付金は適切に管理され、契約に則って売主様に渡されます。会社の経営状態が悪い場合などに発生するリスクがあり、非常に悪質なケースと言えます。

不動産の所有権移転は、司法書士が立ち会い、売主様から買主様への代金の着金を確認してから行うのが鉄則です。しかし、悪質な業者は司法書士と結託し、売主様に代金が支払われる前に、勝手に所有権の登記を自社や関連会社に移してしまうことがあります。

一度登記が書き換えられてしまうと、それを取り戻すのは非常に困難です。代金の支払いと登記の書き換えは「同時に」行われるという原則を、必ず覚えておいてください。

「今すぐ契約してくれないと、この買主候補はいなくなってしまいますよ」「キャンペーンは今日までです」などと決断を急がせ、冷静な判断ができない状況で強引に媒介契約を結ばせようとするケースです。

特に、高齢の方を狙った悪質な手口も報告されています。不動産売却は人生を左右する大きな決断です。焦らせる営業マンには要注意。納得がいくまで説明を求め、考える時間を確保することが重要です。

これは、不動産業界で最も問題視されている悪質行為です。「囲い込み」とは、売却を依頼された不動産会社が、他社からの購入希望者の紹介を意図的に断り、自社で見つけた買主とだけ取引させようとする行為を指します。

なぜこのようなことをするのか？それは、「両手仲介」を狙っているからです。通常、売主側の仲介会社と買主側の仲介会社が別々の場合（片手仲介）、それぞれが仲介手数料を受け取ります。しかし、1社が売主と買主の両方を見つけた場合（両手仲介）、その会社は双方から手数料を受け取れるため、単純に売上が2倍になります。

この「両手仲介」自体は違法ではありません。しかし、その実現のために他社からの紹介を「現在商談中です」「売主様の都合で内見できません」などと嘘をついて断るのは、売主様に対する重大な裏切り行為です。なぜなら、より高い価格で購入してくれる可能性のあった買主を逃し、売主様が本来得られるはずだった利益（機会）を奪っているからです。

あなたの知らないところで、大切な資産が安売りされている可能性があるのです。

では、これらの悪質な業者から身を守るにはどうすれば良いのでしょうか。以下の4つのステップを実践することが、有効な防衛策となります。

1. 【調査】行政処分情報を確認する
   国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」を使えば、過去に行政処分を受けた不動産会社の情報を誰でも検索できます。少しでも怪しいと感じたら、まずこのシステムで社名を確認してみましょう。過去に問題を起こした会社は、避けるのが賢明です。
2. 【比較】複数社に査定を依頼し「根拠」を問う
   1社だけでなく、必ず3社程度の不動産会社に査定を依頼しましょう。その際、査定額の高さだけでなく、「なぜその価格になるのか」という具体的な根拠を詳しく質問してください。周辺の取引事例や市場動向など、客観的なデータに基づいた説得力のある説明ができる会社を選びましょう。
3. 【確認】レインズへの登録状況を確認する
   媒介契約を結んだら、不動産会社に「レインズ（不動産流通標準情報システム）」への登録を依頼し、必ず「登録証明書」を受け取ってください。これは、あなたの物件情報が全国の不動産会社に共有されていることの証明になります。また、2022年の法改正により、レインズ上で物件のステータス（公開中、申込あり等）を明確にすることが義務付けられました。これにより「囲い込み」はしにくくなっています。定期的に「今の販売状況はどうなっていますか？」と確認することも有効です。
4. 【余裕】売却スケジュールに余裕を持つ
   焦りは禁物です。時間に余裕がないと、悪質な業者の「今だけ」という言葉に流され、不利な条件を飲んでしまいがちです。「半年から1年かけてじっくり売却する」くらいの心構えを持つことで、冷静な判断が可能になります。

最終的に、不動産売却の成功は、信頼できるパートナー（不動産会社）と出会えるかどうかにかかっています。悪質な業者を避け、あなたの利益を最大化してくれる会社を見極めるために、以下の点をチェックしてみてください。

• あなたの「想い」を深く聞いてくれるか？
  売却の背景には、住み替え、資産整理、相続など、人それぞれの事情や想いがあります。単に物件のスペックを聞くだけでなく、あなたのゴールや不安に耳を傾け、寄り添う姿勢があるかは非常に重要です。
• 「仲介」と「買取」、両方の選択肢を公平に提示してくれるか？
  不動産売却には、市場で広く買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」の2つの方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、どちらが最適かはあなたの状況次第です。両方の選択肢を公平に説明し、あなたにとって最善の道を一緒に考えてくれる会社こそ、真のナビゲーターと言えるでしょう。
• 査定の根拠が明確で、売却戦略を具体的に示してくれるか？
  データに基づいた客観的な査定はもちろん、その物件だけが持つ「真の価値」を見出し、どのようにアピールして売却活動を進めるのか、具体的な戦略を提示してくれる会社は信頼できます。
• デメリットやリスクも正直に伝えてくれるか？
  良いことばかりを並べるのではなく、「このエリアは現在供給過多の傾向があります」「この時期に売るなら、こういうリスクも考えられます」など、マイナス面も包み隠さず伝えてくれる会社は、誠実である可能性が高いです。

今回は、不動産業界に潜む悪質な手口と、それから身を守るための具体的な対策について解説しました。不動産売却は、情報格差が大きな不利益に繋がりやすい世界です。しかし、今日お伝えしたような知識で武装することで、そのリスクは大幅に減らすことができます。大切なのは、査定額の高さに惑わされず、あなたの状況を深く理解し、誠実な姿勢で最善の売却戦略を共に考えてくれる「伴走者」を見つけることです。

もし、流山市周辺での不動産売却をご検討中で、誰に相談すれば良いか分からないとお悩みでしたら、ぜひ一度MEISAの無料「売却ナビ診断」へご相談ください。私たちは「二刀流ナビゲーター」として、仲介と買取の両面から、あなただけの最適なゴールへの道を共に描きます。