土地売却は調査が9割！知らないと大損する「境界・再建築」のリスクと対策 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

土地を売却する際、多くの人がまず気になるのは「いくらで売れるか？」という査定額でしょう。

しかし、その査定額の根拠となる土地の「真の価値」を正しく把握するためには、専門的な調査が絶対に欠かせません。

なぜなら、土地の価値は、買主がその土地で何ができるか、特に「安心して家を建てられるか」という点に大きく左右されるからです。

まず理解しておくべき最も重要なこと、それは売主が負う法的な責任です。2020年の民法改正により、従来の「瑕疵（かし）担保責任」は「契約不適合責任」へと変わりました。これは、「契約内容と異なる物件を引き渡した場合、売主は買主に対して責任を負わなければならない」というものです。

例えば、「境界が確定している」「問題なく家が建てられる」という前提で土地を売却したにもかかわらず、引き渡し後に境界トラブルや建築できない事実が発覚した場合、売主は以下のような請求を受ける可能性があります。

• 追完請求: 契約内容に適合するよう、問題の修復を求められる。
• 代金減額請求: 土地の価値が下がった分、売買代金の減額を求められる。
• 損害賠償請求: 買主が被った損害（例：他の土地を探す費用など）を賠償する。
• 契約解除: 契約そのものを白紙に戻され、受け取った代金を全額返還する。

これらの責任を回避するためにも、売主自らが事前に土地の正確な状況を把握し、買主へ正確に告知することが極めて重要なのです。

土地を購入する人のほとんどは、その土地にマイホームを建てることを目的としています。

つまり、土地の資産価値は、「建築基準法に適合した建物を問題なく建築できるか」という点に集約されます。たとえ日当たりが良く、駅に近い好立地の土地であっても、家を建てられない「再建築不可物件」であれば、その価値は著しく低くなってしまいます。

そして、この「建築できるか否か」は、見ただけでは絶対に判断できません。専門家による法的な調査が不可欠なのです。

「調査が重要だとは分かったけど、具体的にどんな問題が起きるの？」と感じる方も多いでしょう。

ここでは、実際に調査不足が原因で発生した典型的なトラブル事例を5つご紹介します。

長年、隣家と塀を境界として平穏に暮らしてきたAさん。土地の売却を進め、買主も見つかりましたが、契約直前に買主側の依頼で測量したところ、実際の境界線が塀とずれていることが発覚。

隣地所有者との間で境界をめぐる話し合いが必要になりましたが、合意に至らず、結局、買主から契約をキャンセルされてしまいました。

Bさんは、古家付きの土地を相続し、更地にしてから売却しようと考えていました。しかし、解体後にいざ建築会社に相談すると、その土地が接している道が建築基準法上の「道路」と認められておらず、「再建築不可」であることが判明。

資産価値は大幅に下落し、買い手を見つけるのが非常に困難な状況に陥りました。

前面道路の幅員が4m未満の土地を売却しようとしたCさん。査定では土地全体の面積で評価されていましたが、実際に売却する際には、道路の中心から2m後退（セットバック）した部分を道路として提供する必要があることが分かりました。

その結果、建物を建てられる有効な宅地面積が想定より減ってしまい、売却価格も大幅に下げざるを得なくなりました。

Dさんの土地は、複数の家が共同で利用する「私道」に面していました。売却にあたり、買主が水道管を新たに引き込もうとしたところ、私道の所有者の一部から「掘削の承諾はできない」と反対されました。

私道の通行や掘削には、原則として所有者全員の承諾が必要です。この問題が解決できず、売却は暗礁に乗り上げてしまいました。

売却する土地を測量したところ、隣家の屋根の庇（ひさし）が数センチ越境していることが分かったEさん。大きな問題ではないと考えましたが、買主からは「将来のトラブルを避けるため、隣地所有者と『越境に関する覚書』を交わしてほしい」と要求されました。

しかし、隣人との交渉は思うように進まず、売却のタイミングを逃してしまいました。

これらのトラブルを未然に防ぐために、具体的に何を調査すればよいのでしょうか。

ここでは、土地売却において最低限必要となる5つの専門的な調査について、誰に依頼し、何を調べるのかを解説します。

• 依頼する専門家: 土地家屋調査士
• 調査内容: 隣接するすべての土地（民地・公道など）の所有者と現地で立ち会い、境界を確認・合意した上で、「確定測量図」を作成します。これにより、土地の正確な面積と範囲が法的に確定され、境界トラブルを完全に防ぐことができます。費用は土地の形状や隣接地の数によりますが、40万円～80万円程度が一般的です。

• 依頼する専門家: 不動産会社、建築士
• 調査内容: 売却対象地が接している道路が、建築基準法第42条で定められた「道路」に該当するかを役所で調査します。これに該当しない場合や、接道義務（原則として幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たさない場合は、再建築ができません。セットバックの要否もこの調査で判明します。

• 依頼する専門家: 不動産会社
• 調査内容: 都市計画法に基づく「用途地域」や、建てられる建物の大きさを制限する「建ぺい率」「容積率」などを役所で調査します。これにより、買主がどのような規模の建物を建てられるかが明確になり、土地の価値を正しく評価できます。

• 依頼する専門家: 土地家屋調査士、不動産会社
• 調査内容: 確定測量の際に、隣地からの越境物（ブロック塀、木の枝、屋根など）や、こちらからの越境物がないかを目視および測量で確認します。越境があった場合は、隣地所有者との間で覚書を締結するなどの対応が必要になります。

• 依頼する専門家: 不動産会社
• 調査内容: 上下水道管やガス管の配管状況を、各担当局（水道局、ガス会社など）で調査します。特に注意が必要なのは、他人の土地の下を通って自分の土地に引き込まれている場合や、その逆のケースです。これも将来のトラブルの火種となるため、事前に現状を把握しておくことが重要です。

これまで見てきたように、土地売却は非常に専門的な調査が伴います。これらの調査を個人で行うことは困難であり、信頼できる不動産会社というパートナーの存在が成功の鍵を握ります。

では、どのような基準で不動産会社を選べばよいのでしょうか。査定額の高さだけで選ぶのは危険です。本当に信頼できるパートナーを見極めるためには、以下の3つのポイントを確認しましょう。

良い不動産会社は、本記事で解説したような調査の重要性を売主に丁寧に説明し、各専門家（土地家屋調査士、建築士など）との連携を主導してくれます。

「とりあえず売り出しましょう」と安易に話を進めるのではなく、リスクを洗い出すための具体的な調査計画を提案してくれる会社を選びましょう。

調査の結果、もし土地に何らかの問題が見つかった場合、通常の「仲介」では買い手を見つけるのが難しくなることがあります。そのような状況でも、不動産会社が直接買い取る「買取」という選択肢があれば、売却を諦める必要はありません。

重要なのは、売主の状況に応じて「仲介」のメリットと「買取」のメリット・デメリットを公平に説明し、どちらの道が最適かを一緒に考えてくれる会社であることです。このような「二刀流」の視点を持つパートナーは、予期せぬ事態にも柔軟に対応できる心強い存在となります。

「早く現金化したい」「少しでも高く売りたい」「近隣に知られずに売却したい」など、売却の背景にある想いは人それぞれです。

優れたナビゲーターのように、まずあなたのゴールや不安を丁寧にヒアリングし、その上で最適な売却の地図を共に描いてくれる。そんな不動産会社こそ、最後まで安心して任せられるパートナーと言えるでしょう。

今回は、土地売却における調査の重要性について詳しく解説しました。最後に、本記事の要点を振り返ってみましょう。

• 土地売却では、売主は「契約不適合責任」を負うため、事前の正確な状況把握が不可欠。
• 土地の価値は「安心して家が建てられるか」で決まり、それには境界確定や道路調査などの専門的な調査が必要。
• 調査不足は、「再建築不可」「境界トラブル」といった深刻な問題を引き起こし、大きな金銭的損失につながるリスクがある。
• 成功の鍵は、調査の重要性を理解し、「仲介」と「買取」の両面から最適な解決策を共に考えてくれる信頼できるパートナーを見つけること。

大切な資産である土地を、納得のいく形で売却するためには、表面的な査定額に惑わされず、その裏付けとなる調査と、売主の状況に寄り添った提案力を持つ不動産会社を選ぶことが何よりも大切です。

ご自身の土地にどのような調査が必要か、どんなリスクが潜んでいるか少しでも不安に感じた方は、まずはMEISAの無料『売却ナビ診断』をご利用ください。不動産売買と調査のプロが、あなたの状況を丁寧にヒアリングし、後悔しないための最適な第一歩を一緒に考え、ご提案させていただきます。