定期借地権マンションの売却は難しい？プロが教えるメリット・デメリットと賢い出口戦略 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

定期借地権マンションのメリット・デメリットを理解する前に、まずはその基本的な仕組みと、なぜ価格が割安なのかを知っておくことが重要です。

不動産は、土地とその上に建つ「建物」で構成されています。一般的な「所有権マンション」は、建物だけでなく、その土地の権利（所有権）の一部も購入します。つまり、土地も建物も自分の資産になるわけです。

一方、「定期借地権マンション」は、その名の通り、「定期的な借地権」が付いたマンションです。これは、建物は購入者（あなた）が所有しますが、土地は地主から契約期間を定めて借りている、という状態を指します。

契約期間が満了すると、購入者は建物を解体して土地を更地にし、地主に返還しなければならないのが原則です。この「いつか土地を返さなければならない」という点が、所有権マンションとの最も大きな違いです。

定期借地権マンションの最大のメリットは、何と言ってもその価格の安さにあります。土地はあくまで「借り物」であり、土地代が含まれないため、周辺の所有権マンションと比較して6〜7割程度の価格で販売されることも珍しくありません。

この価格的なメリットにより、通常では手の届きにくい都心の一等地や駅近など、好立地な物件を購入できる可能性が広がります。

• 初期費用を抑えて、できるだけ良い立地に住みたい
• 永住するつもりはなく、一定期間だけ質の高い住環境を確保したい

こういったニーズを持つ方々にとって、定期借地権マンションは非常に合理的な選択肢となり得るのです。

価格や立地といった分かりやすいメリットの裏には、将来の資産計画に大きく影響する重要なデメリットが潜んでいます。特に以下の3つのポイントは、購入前・売却前に必ず押さえておくべきリスクです。

定期借地権マンションを売却しようとする際、最初のハードルとなるのが「住宅ローン」です。金融機関は、住宅ローンを組む際に物件を担保に取りますが、定期借地権マンションの場合、土地は担保になりません。

さらに重要なのが、ローンの返済期間です。多くの金融機関では、ローンの返済期間を借地権の残存期間内に設定します。例えば、借地権の残存期間が25年しかない場合、35年ローンを組むことはできず、最長でも25年のローンしか組めません。

これは、購入者の視点で見ると、月々の返済額が大きくなることを意味します。そのため、残存期間が短くなればなるほど、住宅ローンを利用する買主は限定され、結果として物件の流動性（売れやすさ）が低下してしまうのです。

いざ売ろうと思った時に、買主の選択肢が想定以上に狭まっている、という事態に陥りかねません。

定期借地権は、期間満了時に建物を解体し更地で返還するのが原則です。その解体費用に充てるため、所有者は毎月「修繕積立金」とは別に「解体積立金」を積み立てていきます。

しかし、ここに大きなリスクが潜んでいます。多くのマンションが分譲された当初に設定された解体積立金の計画は、現在の建築コストの上昇を反映できていないケースがほとんどです。

• 人件費の高騰
• 建築資材の価格上昇
• アスベスト除去など、環境基準の厳格化に伴う追加コスト

これらの要因により、解体費用は年々上昇し続けています。不動産業界に長年いる我々の経験から言っても、当初の積立計画を見直しているマンションは極めて稀です。その結果、いざ解体という段になって「積立金がまったく足りない」という事態が発覚し、所有者が数百万円単位の一時金を請求される可能性が現実味を帯びてきているのです。

この問題は、今後10年、20年で表面化する可能性が高い、時限爆弾のようなリスクと言えるでしょう。

マンションの資産価値を維持するためには、適切な長期修繕計画が不可欠です。しかし、定期借地権マンションの場合、この計画が所有者の利益に反する形で進められるリスクがあります。

というのも、多くの定期借地権マンションの長期修繕計画は、永続的な利用を前提とする所有権マンションの計画を参考に作られていることが多いのです。その結果、どういった問題が起こるのでしょうか。

例えば、借地権の満了まであと10年というタイミングで、大規模修繕工事として「外壁の全面改修」が計画されているケースがあります。あと10年で取り壊す建物の外壁に多額の費用をかけるのは、所有者から見れば「もったいない」と感じるのが自然でしょう。

しかし、計画通りに修繕は進められ、結果的に無駄なコストが発生し、手元に残るはずだった資産をすり減らしてしまう可能性があるのです。

近年、老朽化マンション問題に対応するため、マンションの「終活」をスムーズにする法改正の動きが進んでいます。

2025年にも施行される見込みの区分所有法の改正は、定期借地権マンションの将来にも間接的に影響を与える可能性があります。

これまでの法律では、マンションの建て替えには区分所有者の「5分の4」、敷地ごと売却するには「全員の同意」が必要でした。特に「全員の同意」はハードルが非常に高く、多くの老朽化マンションが身動き取れない状況にありました。

今回の法改正では、この要件が緩和され、耐震性不足などの特定の条件下であれば、多数決で敷地売却や建物解体、コンバージョン（用途変更）などが可能になります。これにより、所有権マンションの出口戦略の選択肢が大きく広がることが期待されています。

この法改正は、直接的には所有権マンションを対象としていますが、定期借地権マンションの所有者にとっても無視できません。なぜなら、所有権マンションの出口（売却やコンバージョン）がスムーズになることで、相対的に「更地にして返還する」という定期借地権マンションのデメリットがより際立ってくる可能性があるからです。

しかし、一方で新たな可能性も生まれます。例えば、非常に商業性が高い立地にある定期借地権マンションの場合、地主との交渉次第では、期間満了を待たずに建物を解体せず、ホテルや商業施設へコンバージョン（用途変更）して売却するという選択肢も考えられます。もしこれが実現すれば、所有者は解体費用を負担するどころか、解体積立金が分配金として手元に戻ってくる可能性すらあるのです。

このように、法改正は定期借地権マンションの将来に新たな光と影を落としており、その動向を注視していく必要があります。

ここまで見てきたように、定期借地権マンションの売却や今後の管理には、所有権マンションとは異なる専門的な知識と視点が不可欠です。

成功の鍵は、信頼できるプロのパートナーを見つけることにあります。

定期借地権マンションの売却を検討する際、まず相談すべきは、その特殊性を深く理解している専門家です。一般的な不動産会社では、価格の査定はできても、ここまで解説してきたような「長期修繕計画の妥当性」や「解体積立金の過不足リスク」まで踏み込んで分析し、アドバイスすることは困難です。

あなたのマンションが抱える潜在的なリスクを洗い出し、最適な出口戦略を立てるためには、経験豊富なプロの視点が欠かせません。

信頼できるパートナーかを見極める一つのポイントは、「仲介」と「買取」という二つの選択肢を公平な視点で提示してくれるかどうかです。前述の通り、定期借地権マンションは残存期間によっては買い手が限定され、仲介での売却が長期化する可能性があります。

そうした場合、「買取」という選択肢は、早期に、かつ確実に現金化できる有効な手段となります。あなたの状況や希望に応じて、それぞれのメリット・デメリットを丁寧に説明し、最適な方法を一緒に考えてくれるパートナーを選びましょう。

優れたパートナーは、単に「売る」ことだけを提案しません。あなたのライフプランや将来の展望を丁寧にヒアリングし、「本当に今売却するのがベストなのか」「満了まで住み続ける、あるいは賃貸に出すという選択肢はないか」といった、より広い視野で最適な道を共に探してくれるはずです。

目先の利益だけでなく、あなたの人生に寄り添い、ゴールまで伴走してくれる。そんな「ナビゲーター」のような存在こそ、定期借地権マンションという複雑な不動産を扱う上で、最も頼りになるパートナーと言えるでしょう。

定期借地権マンションは、「割安な価格で好立地に住める」という大きなメリットがある一方で、所有権マンションにはない複雑なリスクを内包しています。

• 残存期間による住宅ローンの制約と流動性の低下
• 将来の解体費用不足による、一時金の追加徴収リスク
• 実情に合わない長期修繕計画による、無駄なコスト発生リスク

これらのリスクは、時間とともに深刻化する可能性があります。そして、これらの問題を解決するためには、区分所有法の改正など、社会的な動向も踏まえた専門的な知識と判断が不可欠です。

だからこそ、安易な自己判断は禁物です。信頼できる専門家をパートナーに選び、ご自身の状況を客観的に分析してもらうことが、後悔しないための第一歩となります。

MEISAは、不動産売却の「仲介」と「買取」の両方を同じ熱量で扱える専門家集団です。私たちは、まずお客様の想いやゴールを深くヒアリングする無料の「売却ナビ診断」から始めます。定期借地権マンションの売却や将来のことでお悩みなら、まずはMEISAの無料「売却ナビ診断」へご相談ください。

専門知識と豊富な経験を持つ私たちが、あなただけの最適な地図を共に描き、ゴールまでしっかりとナビゲートします。