旧耐震マンションは売却できる？プロが解説するリスクと高く売るための5つの戦略 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

まず、売却戦略を考える上で基本となる「旧耐震基準」と「新耐震基準」の違いについて、正確に理解しておきましょう。

この二つを分けるのは、1981年（昭和56年）6月1日です。この日を境に、建築基準法における耐震基準が大きく改正されました。

• 旧耐震基準：1981年5月31日までに建築確認を受けた建物に適用。
• 新耐震基準：1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用。

注意すべきは、竣工日（建物が完成した日）ではなく、「建築確認日」が基準となる点です。例えば、1982年に完成したマンションでも、建築確認が1981年5月以前であれば旧耐震基準となります。

では、具体的に耐震性能はどのくらい違うのでしょうか。簡単に言うと、想定している地震の揺れの大きさが異なります。

• 旧耐震基準：震度5強程度の揺れでも倒壊・崩壊しないこと。
• 新耐震基準：震度6強から7程度の揺れでも倒壊・崩壊しないこと。

旧耐震基準では、大規模な地震に対する規定が明確ではありませんでした。これに対し、新耐震基準では「大規模な地震で建物が倒壊せず、中にいる人の命を守ること」が最低限の目標とされています。この安全性の基準の違いが、後述する様々なリスクの根源となっています。

旧耐震マンションの売却には、新耐震の物件にはない特有のハードルが存在します。ここでは、買主側が懸念する主な4つのリスクについて解説します。

最も大きなリスクは、やはり耐震性への不安です。

買主は「大きな地震が来ても大丈夫だろうか」という点を気にします。また、築40年以上が経過しているため、建物自体の経年劣化、特にコンクリートのひび割れや鉄筋の腐食、給排水管の老朽化なども懸念材料となります。これらの不安が、買主の購入意欲を削いでしまう可能性があります。

買主の多くは住宅ローンを利用しますが、金融機関は旧耐震マンションの担保価値を低く評価する傾向にあります。そのため、住宅ローンの審査が通りにくかったり、希望額まで借りられなかったりするケースが少なくありません。

特に、全期間固定金利の代表的なローンである「フラット35」は、原則として新耐震基準に適合していることが利用条件です。旧耐震であっても「耐震評価基準」を満たすなどの例外はありますが、ハードルは高くなります。ローンの選択肢が狭まることは、買主にとって大きなデメリットであり、売却の障壁となり得ます。

不動産を購入する際には、様々な税金の優遇措置がありますが、旧耐震マンションはその多くが利用できない可能性があります。代表的なものは以下の通りです。

• 住宅ローン控除（減税）：原則として新耐震基準適合が要件。
• 登録免許税の軽減措置：築年数要件（マンション等の耐火建築物は築25年以内）があり、旧耐震マンションは対象外となることが多い。
• 不動産取得税の軽減措置：こちらも新耐震基準への適合が求められます。

これらの優遇が受けられないと、買主の諸費用負担が数十万円から百万円以上増えることもあります。同じ価格帯の新耐震物件と比較された場合、大きな不利となるでしょう。

築年数が古いマンションでは、将来的な建て替えや大規模修繕が避けられません。しかし、建て替えには区分所有者及び議決権の5分の4以上という非常に高いハードルの合意形成が必要です。

住民の高齢化や経済状況の多様化により、建て替えに反対する所有者がいれば計画は進みません。その結果、建物が老朽化していく一方で、資産価値が目減りしていくというリスクを買主は懸念します。また、修繕積立金が不足している場合、将来的に多額の一時金を請求される可能性も考えられます。

ここまで旧耐震マンションのリスクについて解説してきましたが、これらの課題を乗り越え、有利に売却するための具体的な戦略も存在します。ここでは5つの有効なアプローチをご紹介します。

旧耐震マンションの「安全性への不安」を払拭するために、売主様個人としてできる最も有効なアクションは、「建物の耐震性に関する現状を正確に把握し、買主に客観的な情報として提示すること」です。

戸建てとは異なり、マンションの売主様個人が建物全体の耐震診断や耐震補強工事を主導することはできません。これらは共用部分に関わるため、管理組合全体での取り組みとなります。そこで、まずは以下の点について管理組合や管理会社に確認することが第一歩となります。

• マンション全体での耐震診断の実施状況：過去に耐震診断が行われているか、その結果はどうだったか。
• 耐震補強工事の有無と計画：すでに補強工事が済んでいるか、あるいは将来的に計画されているか。

これらの情報は、買主が将来的なリスクや資産価値を判断する上で極めて重要な材料となります。

「耐震基準適合証明書」の取得を検討する

もし、マンション全体で耐震診断が実施され、一定の基準をクリアしている場合、売主様の費用負担で「耐震基準適合証明書」を取得できる可能性があります。この証明書があれば、旧耐震マンションであっても、買主は住宅ローン控除などの税制優遇措置を受けられるようになります。

これは他の旧耐震物件に対する大きなアドバンテージとなり、売却を強力に後押しします。ただし、証明書の発行には専門機関への依頼と費用（数万円～）が必要であり、全ての物件で取得できるわけではありません。ご自身のマンションが対象となるか、費用対効果はどうか、まずは売却を依頼する不動産会社に相談し、専門的なアドバイスを求めるのが賢明です。

このように、個人で工事はできなくても、現状を調査し、客観的な証明を取得することで、買主の不安を払拭し、物件の価値を正しく伝えることが可能になります。

建物の構造には手を出せなくても、室内を魅力的に見せることは可能です。特に、キッチンや浴室、トイレといった水回りの設備が新しいと、買主の印象は格段に良くなります。壁紙の張り替えや床材の変更など、比較的低コストでできるリフォームも効果的です。

ただし、過度なリフォームは投資額を回収できないリスクも伴います。買主の好みに合わないデザインは、かえって売却の妨げになることも。あくまで「清潔感」や「現代的な使いやすさ」を意識した、普遍的なデザインに留めるのが賢明です。

どのような人に買ってもらいたいかを考えることも重要です。例えば、

• 投資家向け：都心部で利便性が高く、賃貸需要が見込める立地であれば、投資家がターゲットになります。この場合、現在の利回りや将来の賃料相場などを具体的に示すことが有効です。
• 実需層（自分で住む人）向け：リノベーションを前提に安く物件を探している若い世代などがターゲットです。物件の「伸びしろ」や、周辺環境の魅力（学校、公園、商業施設など）をアピールすることが鍵となります。

ターゲットを絞ることで、アピールすべきポイントが明確になり、より効果的な売却活動が可能になります。

「すぐに現金化したい」「買主探しに時間をかけられない」「建物の状態に自信がなく、契約後のトラブルが心配」といった場合には、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう「買取」という選択肢が非常に有効です。

買取の場合、売却価格は市場価格の7〜8割程度になるのが一般的ですが、仲介手数料が不要で、短期間で確実に売却できるという大きなメリットがあります。

また、契約不適合責任（売却後に物件の欠陥が見つかった場合の売主の責任）が免除されるケースがほとんどのため、安心して手放すことができます。特に旧耐震マンションのようなリスクを抱える物件では、有力な出口戦略の一つと言えるでしょう。

旧耐震マンションの売却で最も多い失敗が、価格設定の誤りです。周辺の新耐震物件と同じ感覚で高すぎる価格を設定してしまうと、見向きもされずに時間だけが過ぎてしまいます。かといって、安すぎても大切な資産を不当に手放すことになりかねません。

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、ご自身のマンションの適正な相場を把握することが第一歩です。その際、単に査定額の高さだけで会社を選ぶのではなく、「なぜその価格なのか」という根拠を明確に説明してくれるかを必ず確認しましょう。

旧耐震マンションの売却を成功させるためには、ここまでご紹介した戦略を、あなたの状況に合わせて的確に実行してくれる信頼できる不動産パートナーの存在が不可欠です。

では、どのような視点でパートナーを選べば良いのでしょうか。私たちが重要だと考えるのは、以下の2つのポイントです。

不動産会社には、仲介を専門とする会社、買取を専門とする会社があります。しかし、旧耐震マンションの売却では、「高く売れる可能性のある仲介」と「早く確実に売れる買取」の両方を天秤にかけ、最適な選択をする必要があります。

そのため、仲介と買取、両方の選択肢を同じ熱量で公平に提案してくれる「二刀流」の会社を選ぶことが重要です。どちらか一方に偏った提案ではなく、それぞれのメリット・デメリットを正直に伝え、あなたの利益を最優先に考えてくれるパートナーを見つけましょう。

良いパートナーは、いきなり査定額を提示するのではなく、まずあなたの想いや状況を丁寧にヒアリングすることから始めます。「いつまでに、いくらで売りたいのか」「なぜ売却するのか」「どんな不安があるのか」といった背景を深く理解し、あなただけの最適な売却戦略（地図）を共に描いてくれる、まさに「ナビゲーター」のような存在です。

提示された査定額の背景にある「根拠の質」を問い、データに基づいた客観的な分析と、プロならではの経験知の両方から説明してくれるかどうか。その姿勢が、最後まで安心して任せられるパートナーかどうかを見極める試金石となります。

今回は、旧耐震マンションの売却について、そのリスクと具体的な戦略を解説しました。

旧耐震マンションの売却は、新耐震物件に比べて確かにハードルが高い側面があります。しかし、それは「売れない」ということでは決してありません。重要なポイントをもう一度確認しましょう。

• リスクの理解：安全性、ローン、税制、建て替えといった特有のリスクを正確に把握する。
• 戦略的な対策：耐震診断やリフォーム、ターゲット設定、買取の検討など、物件の価値を高め、出口を確保する。
• 最適なパートナー選び：仲介と買取の「二刀流」で、あなたの状況に寄り添う「ナビゲーター」を見つける。

これらのポイントを押さえることで、旧耐震マンションであっても、納得のいく価格と条件で売却することは十分に可能です。最も避けるべきは、不安な気持ちのまま、根拠の不確かな情報に惑わされて、焦って行動してしまうことです。

もし、ご自身の旧耐震マンションの売却でお悩みなら、まずはMEISAの無料『売却ナビ診断』へご相談ください。私たちは、仲介と買取という「二刀流」の視点から、あなたの状況と想いを丁寧にヒアリングし、データと経験に基づいた最適な売却戦略を共に描くナビゲーターとして、ゴールまでしっかりと伴走いたします。