熟年離婚で持ち家はどうする？財産分与から売却まで、後悔しないための全知識 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

熟年離婚において、なぜ持ち家がこれほど大きな問題となるのでしょうか。その背景には、法的な側面と感情的な側面が複雑に絡み合っています。

離婚する際には、夫婦が婚姻期間中に協力して築き上げた財産を公平に分ける「財産分与」が行われます。

預貯金や車、有価証券など様々なものが対象となりますが、多くの場合、資産価値が最も大きいのが持ち家、つまり不動産です。

預貯金のように簡単に半分に分けることができないため、「売却して現金化するのか」「どちらかが住み続けるのか」という難しい選択を迫られることになります。

特に長年連れ添ったご夫婦の場合、住宅ローンを完済しているケースも多く、家の価値がそのまま財産分与の対象となるため、話し合いが難航する傾向にあります。

持ち家は、単なる「モノ」ではありません。子どもを育て、家族で過ごした日々の思い出が詰まった、かけがえのない場所です。

そのため、「この家だけは手放したくない」「自分が住み続けたい」という強い想いが生まれやすく、財産価値とは別の次元で対立が深刻化することが少なくありません。この感情的なもつれが、冷静な話し合いを妨げ、問題をより複雑にしてしまうのです。

持ち家の問題を先送りにしたまま離婚すると、将来的に深刻なトラブルに見舞われる可能性があります。ここでは、私たちが実務で見てきた代表的なトラブル事例を5つご紹介します。

住宅購入時に夫婦共同でローンを組んだ場合など、家の名義が夫婦の「共有名義」になっているケースは珍しくありません。

この状態で名義を変更せずに離婚してしまうと、将来家を売却したくなった時に、元配偶者の同意がなければ売ることができません。もし相手と連絡が取れなくなったり、売却に反対されたりすると、不動産は「塩漬け」状態になってしまいます。

家の売却価格よりも住宅ローンの残債が多い状態を「オーバーローン」と言います。

この場合、家を売ってもローンを完済できず、不足分を自己資金で補填しなければ金融機関は売却を認めてくれません。自己資金が用意できなければ売却は不可能となり、離婚後も元夫婦のどちらかがローンを払い続けるという重い負担が残ってしまいます。

離婚時に家の名義を元夫のままにして妻と子が住み続ける、というケースはよくあります。しかし、その後、元夫が再婚し、亡くなった場合、事態は一変します。

法律上、家の相続権は「再婚相手とその子」そして「元妻との間の子」に発生します。

住んでいる家に見ず知らずの相続人が現れ、「家を売って相続分を現金でほしい」と要求されるなど、泥沼のトラブルに発展する可能性もゼロではありません。

これも名義変更を怠った場合に起こりうる恐ろしいトラブルです。

家の名義が元配偶者の単独名義になっていると、法的にはその人の意思だけで家を売却できてしまいます。

ある日突然、新しい所有者を名乗る人物が現れ、「この家は私が買ったので出ていってください」と告げられる…そんな悪夢のような事態も、実際に起こりうるのです。

家を売却して、それぞれ賃貸住宅に移ろうと考えても、そこには大きな壁が立ちはだかります。残念ながら、日本の賃貸市場は高齢者に対して厳しいのが現状です。

安定した収入（年金など）があっても、「孤独死のリスク」などを理由に入居を断られるケースが少なくありません。

いざ家を売ったはいいものの、次に住む場所が見つからないという「賃貸難民」になってしまうリスクも考慮しておく必要があります。

では、これらのトラブルを避けるために、具体的にどうすればよいのでしょうか。冷静に状況を整理し、最適な選択肢を見つけるためのステップをご紹介します。

何よりも先に、「登記簿謄本（全部事項証明書）」で家の名義が誰になっているか（単独名義か共有名義か）、そして金融機関に問い合わせて「住宅ローンの残債」がいくらあるかを正確に把握することがスタートラインです。

この2点が不明なままでは、正しい判断はできません。

最も公平でトラブルが少ない方法は、家を売却し、得られた現金を夫婦で分けることです。関係を完全に清算し、それぞれが新しい生活をスタートさせやすいという大きなメリットがあります。

ただし、売却には時間がかかる場合もあり、希望の価格で売れるとは限りません。まずは信頼できる不動産会社に査定を依頼し、現実的な売却価格を把握することから始めましょう。

• メリット：財産分与が公平に行える、関係を清算できる。
• デメリット：売却に時間がかかる可能性がある、思い出の家がなくなる。
• 注意点：売却益が出た場合は譲渡所得税がかかる可能性があるため、税金の知識も必要です。

子どもの学区を変えたくない、生活環境を維持したいといった理由で、どちらかが家に住み続ける選択をする場合もあります。この場合、最も重要なのは「名義」と「金銭」の問題をクリアにすることです。

• メリット：生活環境を変えずに済む、引っ越しの手間や費用がかからない。
• デメリット：出ていく側への代償金の支払いが必要、名義変更の手続きが必須。
• 注意点：家の評価額の半分に相当する「代償金」を、住み続ける側が出ていく側に支払うのが一般的です。この金銭的な負担が可能かどうか、冷静に判断する必要があります。また、住宅ローンの名義人が出ていく側の場合、ローンの借り換えや名義変更の手続きが必要となり、金融機関の審査に通らない可能性もあります。必ず離婚前に専門家へ相談しましょう。

熟年離婚における持ち家の整理は、法的な手続きや税金、金融機関との交渉など、専門的な知識が不可欠です。

どの選択肢を選ぶにせよ、信頼できる不動産のプロをパートナーにすることが成功の絶対条件と言えるでしょう。

複数の会社に査定を依頼すると、驚くほど高い査定額を提示してくる会社があるかもしれません。しかし、「一番高い査定額＝良い会社」と安易に考えるのは危険です。

重要なのは、その査定額に至った「根拠の質」です。契約欲しさに無責任な高額査定を提示し、いざ売却活動を始めてから「やはりこの価格では売れません」と値下げを迫る業者も残念ながら存在します。客観的なデータと豊富な経験に基づいた、納得できる根拠を示してくれる会社を選びましょう。

熟年離婚というデリケートな状況では、単に家を売るだけでなく、お二人の今後の人生設計まで見据えた提案が求められます。

あなたの想いや不安、将来の希望を丁寧にヒアリングし、最適なゴールまで一緒に伴走してくれる「ナビゲーター」のような存在こそ、本当に信頼できるパートナーです。

不動産の売却方法には、広く買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」の2つの道があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、どちらが最適かはお客様の状況によって全く異なります。

「早く現金化して関係を清算したい」なら買取が、「少し時間がかかっても高く売りたい」なら仲介が向いているかもしれません。あなたの状況に応じて、この両方の選択肢を公平な視点で提示し、それぞれのメリット・デメリットを丁寧に説明してくれる会社を選びましょう。

熟年離婚における持ち家の整理は、精神的にも金銭的にも大きな負担を伴う、人生の大きな決断です。感情的になりやすい問題だからこそ、まずは冷静に現状を把握し、将来を見据えて最適な選択肢を検討することが何よりも大切です。そして、その複雑な道のりを安全に、そして納得のいくゴールへと導いてくれる、信頼できるパートナーの存在が不可欠です。

どの方法が自分たちにとって最善なのか、名義やローンの問題はどうクリアすればいいのか――。一つでも不安な点があれば、決してご自身だけで判断せず、専門家に相談してください。

熟年離婚による持ち家の売却でお悩みなら、まずはMEISAの無料「売却ナビ診断」へ。私たちは、お客様一人ひとりの想いに寄り添い、仲介と買取という「二刀流」の選択肢から、あなただけの最適な売却戦略を共に描き、ゴールまで責任を持ってナビゲートすることをお約束します。