不動産売却の横取り（抜き行為）とは？悪徳業者の巧妙な手口と守るための対処法 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

そもそも、なぜ「横取り」などという行為が起きるのでしょうか。その背景には、不動産売買の仕組みと、一部の業者の利益至上主義が深く関わっています。

不動産会社に売却を依頼する際、売主は「媒介契約」を結びます。特に「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」を結んだ場合、不動産会社は指定された期間内に、物件情報を「レインズ（REINS）」という不動産業者専門のネットワークシステムに登録する義務があります。

レインズは、全国の不動産会社が物件情報を共有するためのプラットフォームです。ここに登録することで、依頼を受けた不動産会社（元付業者）だけでなく、他の多くの不動産会社も購入希望者を探すことができるようになり、売却の機会が大きく広がります。

問題は、一部の悪徳業者がこのレインズの情報を悪用することです。彼らはレインズで新しい物件情報を見つけると、本来であれば物件情報を登録した「元付業者」に連絡すべきところを、直接、売主様にアプローチしてくるのです。これが「横取り（抜き行為）」の正体です。

宅地建物取引業法では、このような行為は明確に禁止されているわけではありませんが、業界のルールやマナーを著しく逸脱した、極めて悪質な行為と言えます。

では、なぜ彼らはリスクを冒してまで横取りを仕掛けてくるのでしょうか。その最大の目的は「両手仲介」です。

• 片手仲介: 売主側の仲介会社と、買主側の仲介会社が別々で、それぞれから仲介手数料を受け取る形。
• 両手仲介: 一つの仲介会社が、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取る形。

横取り業者は、元付業者から顧客を奪い、自社で見つけた買主と契約させることで、売主・買主双方から手数料を得ようと画策します。つまり、手数料を2倍にしたいという、自社の利益のためだけに動いているのです。

ここで、私が最近見聞きした、地方の高齢女性が被害に遭いかけた恐ろしい事例をご紹介します。これは、不動産売却の知識が少ない方を狙った典型的な手口です。

その女性は、長年お付き合いのある方の紹介で、信頼できる地元の不動産会社A社に300坪もの広さの土地の売却を依頼しました。A社は周辺の相場を丁寧に調査し、坪単価20万円、総額6,000万円という妥当な価格を提示。女性は納得し、A社と専任媒介契約を結びました。

A社は早速、物件情報をレインズに登録しました。ここまでは、ごく普通の売却活動の流れです。

数日後、女性のもとに、レインズを見たという全く別の不動産会社B社から直接電話がかかってきたのです。B社の営業マンは、こう囁きました。

「お客さまの土地、6,000万円で売りに出しているようですが、安すぎますよ。A社は悪徳業者です。うちなら、懇意にしている建設会社が8,000万円ですぐにでも買いたいと言っています。契約をこちらに切り替えませんか？」

2000万円も高く、しかもすぐに売れるという魅力的な話に、女性の心は大きく揺らぎました。「A社は私を騙そうとしていたのかも…」と不安になり、B社の言葉を信じかけてしまいます。

しかし、話がうますぎることに一抹の不安を覚えたこの女性が、B社の提示した契約書を確認したところ、そこには小さく、しかし恐ろしい一文が記載されていました。

「造成費用は売主負担とする」

「造成費用」とは、土地を、家を建てられる状態にするために整地する費用のことです。300坪もの広さになると、その費用はゆうに2,000万円を超える可能性があります。

つまり、8,000万円で売れたとしても、そこから2,000万円以上の造成費用を差し引かれるため、女性の手元に残るお金は、当初のA社の提示額を大きく下回ってしまうのです。

B社は、売主が高齢で契約書の細かい部分まで確認しないことを見越し、意図的にこの不利な条件を盛り込んでいたのです。幸い、この件は直前に本人が気づき、契約を回避できたため大事には至りませんでしたが、一歩間違えれば、女性は人生の終盤で大きな損失を被るところでした。

このような悪徳業者の被害に遭わないためには、どうすればよいのでしょうか。重要なポイントは3つです。

媒介契約を結んでいる会社以外から直接連絡があった場合、まずは「媒介契約をA社と結んでいますので、そちらを通してお話ください」と毅然とした態度で伝えましょう。

まともな会社であれば、それで引き下がります。しつこく食い下がってくる業者は、それ自体が悪質である証拠です。

相場からかけ離れた高い査定額を提示してくる業者には注意が必要です。「なぜその金額になるのか」という明確で客観的な根拠を必ず確認してください。

根拠を曖昧にしたり、「すぐに買主がいるから」といった言葉でごまかしたりする業者は信用できません。

「今すぐ契約しないとこの話はなくなる」などと契約を急がせるのは、悪徳業者の常套手段です。魅力的な話に思えても、その場で決断するのは絶対に避けてください。必ず家族や、最初に依頼した不動産会社、あるいは信頼できる第三者に相談し、客観的な意見を求めましょう。

今回の事例からもわかるように、不動産売却を成功させるためには、信頼できるパートナー（不動産会社）選びが最も重要です。では、どのような視点でパートナーを選べば良いのでしょうか。

金額の高さだけで判断するのは危険です。重要なのは、あなたの状況や想いを深く理解し、あなたにとっての最善の道を一緒に考え、示してくれる「ナビゲーター」のような存在であるかどうかです。

具体的には、以下の2つの視点を持つ会社を選ぶことをお勧めします。

1. 複数の選択肢を公平に提示してくれるか？
   売却方法には、より高く売れる可能性のある「仲介」と、早く確実に現金化できる「買取」があります。あなたの状況によっては、仲介よりも買取が最適な場合もあります。一つの方法を押し付けるのではなく、両方のメリット・デメリットを公平に説明し、あなたに選択肢を与えてくれる会社を選びましょう。
2. あなたの話を真摯に聞いてくれるか？
   優れたパートナーは、一方的に提案するのではなく、まず「なぜ売りたいのか」「いつまでに売りたいのか」「売却で何を実現したいのか」といった、あなたの背景やゴールを丁寧にヒアリングすることから始めます。その上で、あなただけの売却戦略（地図）を一緒に描いてくれる会社こそ、最後まで伴走してくれる真のパートナーです。

こうした視点を持つ会社は、横取りのような目先の利益を追う行為は決して行いません。常に売主の利益を第一に考え、誠実に行動してくれるはずです。

今回は、不動産売却時に注意すべき悪徳業者の「横取り（抜き行為）」について解説しました。媒介契約後に別の業者から「もっと高く売れる」と甘い誘いがあっても、その裏には高額な費用負担などの罠が隠されているケースが多々あります。「良い人ほど騙されやすい」のがこの業界の怖いところです。

このような被害を防ぐためには、まず手口を知ること、そして安易に話に乗らず、毅然と断ることが重要です。そして何より、あなたの資産を守るためには、売却の初期段階で真に信頼できるパートナーを見つけることが不可欠です。

売却方法には「仲介」と「買取」という二つの道があります。どちらが最適かは、あなたの状況や価値観によって全く異なります。あなたの想いやゴールを丁寧にヒアリングし、両方の道を公平な視点でナビゲートしてくれる、そんな誠実なパートナーと共に、大切な不動産の売却を進めていくことを強くお勧めします。

今の不動産会社の提案に少しでも不安を感じたり、どの売却方法が自分に合っているか分からずお悩みなら、まずはMEISAの無料「売却ナビ診断」でご相談ください。私たちは、あなたの想いに寄り添う「二刀流」ナビゲーターとして、最適な売却戦略を共に描くお手伝いをいたします。