【2025年版】空き家問題は他人事ではない！実家を「負動産」にしないための全知識< | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

「私の家の周りでは、そこまで空き家を見かけないけれど…」そう思われる方も少なくないでしょう。特に都市部では、外観が綺麗なまま放置されているケースも多く、問題が表面化しにくいのが実情です。

しかし、統計データは空き家が年々増加している事実を示しています。では、なぜ空き家は増え続けてしまうのでしょうか。その背景には、主に2つの大きな要因が隠されています。

空き家が生まれる最大のきっかけは「相続」です。親世代が亡くなり、その実家を子世代が相続するケースがこれにあたります。多くの場合、50代～60代の子世代はすでに自分たちの持ち家があり、生活基盤も確立しています。そのため、相続した実家に移り住むという選択肢は現実的ではありません。

さらに、兄弟姉妹で相続した場合、意見が分かれることも少なくありません。

• 「誰も使わないなら、固定資産税もかかるし早く売却したい」と考える人
• 「たまに帰省する場所として残しておきたい」と考える人
• 「思い出が詰まった家だから、手放したくない」と考える人

このように、それぞれの想いや事情が絡み合い、結論が出ないまま「とりあえず、このままにしておこう」という形で放置されてしまうのです。この「とりあえず放置」が、問題をさらに根深くする原因となっています。

「建物が古くて危険なら、解体して更地にすればいいのでは？」と考えるのは自然なことです。しかし、多くの方が解体をためらうのには、税金に関する大きな理由があります。

土地の上に住宅が建っている場合、「住宅用地の特例」が適用され、土地にかかる固定資産税が最大で6分の1に軽減されます。しかし、建物を解体して更地にしてしまうと、この特例が適用されなくなり、翌年から土地の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がってしまうのです。

この税金の仕組みが、「使わないしボロボロだけど、税金対策のために建物を残しておく」という選択を促し、結果的に管理不全な空き家を増やしてしまう大きな要因となっています。

「とりあえず放置」という選択は、一見すると問題を先送りにできるように思えます。しかし、その間にもリスクは雪だるま式に膨らんでいきます。ここでは、空き家を放置することで直面する可能性のある、4つの深刻なリスクについて解説します。

放置された空き家の中でも、倒壊の危険性が高い、衛生上有害である、景観を著しく損なうといった状態にあるものは、行政によって「特定空き家」に認定される可能性があります。

特定空き家に認定されると、行政から修繕や撤去の助言・指導、勧告、命令が出されます。そして、最も大きなペナルティが、固定資産税の「住宅用地の特例」から除外されることです。これにより、たとえ建物が建っていても、固定資産税は更地と同じ最大6倍にまで急増します。これは、税金逃れのために家を残しているつもりが、逆に大きな負担を強いられる結果になることを意味します。

家は人が住まなくなると、驚くほど早く傷んでいきます。換気が行われないことで湿気がたまり、カビや腐食が進行。雨漏りが発生すれば、建物の構造自体に深刻なダメージを与えます。当然、建物の状態が悪化すればするほど、その資産価値は下がっていきます。

「いざ売ろう」と思った時には、買い手がつかないほどの状態になっているかもしれません。まだ十分に価値があり、売却できたはずの家が、放置したことで価値を失い、売却の機会そのものを逃してしまうのです。

近年、人件費や廃材の処分費用の高騰により、建物の解体費用は上昇傾向にあります。一般的な木造住宅でも、解体には200万円から300万円、あるいはそれ以上の費用がかかることも珍しくありません。

将来的に土地を売却するとしても、この解体費用が大きな負担となります。最悪の場合、土地の売却価格よりも解体費用の方が高くなり、売却したのにお金が出ていってしまう「マイナス資産」になってしまう可能性も、特に地方の物件では十分にあり得ます。

放置された空き家は、所有者だけの問題では済みません。雑草が生い茂れば害虫が発生し、景観も悪化します。不法投棄のターゲットになったり、不審者が侵入したりと、地域の治安を脅かす原因にもなり得ます。

もし、台風で屋根が飛んで隣家を傷つけたり、老朽化したブロック塀が倒れて通行人に怪我をさせたりした場合、その損害賠償責任はすべて所有者が負うことになります。空き家を所有するということは、こうした管理責任も同時に負うということなのです。

では、大切な実家を負の遺産にしないためには、どうすればよいのでしょうか。重要なのは、問題を先送りせず、適切なタイミングで行動を起こすことです。そのための具体的な3つのステップをご紹介します。

最初に行うべきは、客観的な現状把握です。建物の状態はどうなっているか、修繕が必要な箇所はないか。そして、もし売却するとしたらいくらくらいの価値があるのか。

これを正確に知ることが、今後の方向性を決める上での土台となります。信頼できる不動産会社に査定を依頼し、プロの視点から現状を評価してもらうのが最も確実な方法です。

最も理想的なのは、ご両親が元気なうちに、家族全員で実家の将来について話し合っておくことです。「この家をどうしたいか」という親の想いを聞き、相続人となる子供たちの状況や考えも共有します。相続が発生してからでは、感情的な対立も生まれやすくなります。

事前に話し合い、売却するのか、誰かが住むのか、賃貸に出すのかといった方針を大筋で決めておくだけでも、その後の手続きは格段にスムーズになります。

現状把握と家族の意向がある程度まとまったら、不動産の専門家に相談しましょう。選択肢は一つではありません。

• 売却：最も確実な現金化の方法です。早く売りたい場合は「買取」、少しでも高く売りたい場合は「仲介」という選択肢があります。
• 賃貸：立地条件が良ければ、家賃収入を得るという活用法もあります。ただし、管理の手間やリフォーム費用、空室リスクなどを考慮する必要があります。
• 管理代行：すぐに結論が出ない場合でも、専門の会社に定期的な管理を委託することで、建物の劣化を防ぎ、近隣トラブルのリスクを低減できます。

どの方法が最適かは、物件の状況、立地、そしてご家族の意向によって異なります。それぞれのメリット・デメリットを専門家から詳しく聞き、総合的に判断することが重要です。

ここまで空き家問題のリスクと対策について解説してきましたが、どの選択肢を選ぶにせよ、成功の鍵を握るのは「信頼できる不動産の専門家」というパートナーの存在です。

特に、実家の売却を検討する場合、不動産会社選びは非常に重要になります。しかし、何を基準に選べば良いのでしょうか。単に「一番高い査定額を提示してくれた会社」を選ぶのは危険です。その査定額にしっかりとした根拠があるのかを見極めなくてはなりません。

本当に信頼できるパートナーを選ぶためには、次のような視点を持つことが大切です。

• あなたの状況や想いを丁寧にヒアリングしてくれるか？
  まず売却ありきで話を進めるのではなく、なぜ売りたいのか、どんな不安があるのかを親身に聞いてくれる姿勢は、信頼の証です。
• 複数の選択肢を公平に提示してくれるか？
  例えば、不動産売却には「仲介」と「買取」という2つの主要な方法があります。それぞれのメリット・デメリットを公平に説明し、あなたの状況にとってどちらが最適かを一緒に考えてくれる会社こそ、真のナビゲーターと言えるでしょう。
• 査定額の根拠を明確に説明できるか？
  市場データ（客観性）と、その物件ならではの価値（専門性）の両面から、なぜその査定額になるのかを分かりやすく説明できる会社を選びましょう。

空き家問題は、税金や法律、市場動向など専門的な知識が複雑に絡み合います。一人で抱え込まず、あなたの状況を深く理解し、最適なゴールまで伴走してくれるパートナーを見つけることが、問題解決への一番の近道です。

最後に、今回の記事の要点を振り返りましょう。

• 空き家問題の主な原因は相続と、その後の「とりあえず放置」です。
• 建物を残す方が固定資産税は安いですが、管理不全で「特定空き家」に認定されると、税金が最大6倍になるリスクがあります。
• 放置は資産価値の低下や高騰する解体費用、近隣トラブルなど、多くのリスクを生み出します。
• 対策の鍵は、親が元気なうちに家族で話し合い、早めに専門家へ相談することです。

空き家問題において、最も避けるべきは「先送り」です。時間が経てば経つほど、選択肢は狭まり、金銭的な負担は大きくなっていきます。大切なご実家を、次世代への負担となる「負動産」にしないためにも、今、この瞬間から行動を始めることが何よりも重要です。

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私たちは、単に物件を査定するだけではありません。あなたの状況や想いを丁寧にお伺いし、「仲介」と「買取」という二刀流の視点から、あなたにとって本当に最適な売却戦略の地図を一緒に描くナビゲーターです。大切な資産の未来を考える第一歩を、私たちと一緒に踏み出してみませんか。