不動産売却、断られるって本当？プロが解説する4つのケースと賢い対処法 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

不動産会社が売却依頼をお断りする場合、その背景には「売主様の利益を最優先する」というプロとしての責任感があります。

一見するとビジネスチャンスを逃しているように見えるかもしれませんが、実は法的に売却が不可能な状態であったり、このまま進めると売主様が不利益を被る可能性が極めて高かったりする場合に、私たちは「待った」をかけるのです。

例えば、売却に必要な権利関係が整理されていないまま取引を進めてしまうと、契約後に買主様との間で深刻なトラブルに発展し、最悪の場合、損害賠償を請求されるリスクさえあります。私たち不動産会社の役割は、単に物件を高く売ることだけではありません。

売却プロセス全体を通じて、お客様を法的なリスクから守り、安全・安心な取引を実現することにこそ、真の価値があると考えています。そのため、準備が整っていない段階でのご依頼に対しては、まず何から手をつけるべきかをアドバイスし、売却可能な状態へと導くことも重要な仕事なのです。

それでは、具体的にどのような状況で不動産会社は売却依頼を断ったり、見送りを提案したりするのでしょうか。代表的な4つのケースと、その対処法について詳しく見ていきましょう。

親などから不動産を相続した場合、その不動産は相続人全員の「共有財産」となります。たとえ登記名義が被相続人（亡くなった方）のままであっても、相続人全員の同意がなければ、法的に売却することはできません。

• なぜ売れないのか？：遺産分割協議が完了し、誰が不動産を相続するかが確定していない状態では、売主が確定していないのと同じです。相続人の一人でも売却に反対していれば、売買契約は無効となってしまいます。
• ありがちなトラブル：「とりあえず代表で」と一人が勝手に売却話を進め、契約直前になって他の相続人から猛反対され、話が白紙に戻るケースは少なくありません。買主様にも多大な迷惑をかけることになり、信頼を大きく損ないます。
• どうすべきか？：まずは相続人全員で話し合いの場を持ち、「遺産分割協議書」を作成して全員が署名・捺印することが最優先です。誰が不動産を相続し、売却代金をどのように分配するのかを明確に合意してから、不動産会社に相談しましょう。話がまとまらない場合は、弁護士などの専門家に相談することも有効な手段です。

すでに他の不動産会社と媒介契約を結んでいる場合、その契約内容によっては、他の会社に重ねて依頼することはできません。特に注意が必要なのが「専任媒介契約」と「専属専任媒介契約」です。

• なぜ乗り換えできないのか？：これらの契約は、1社にのみ売却活動を任せるという内容です。契約期間中（通常3ヶ月）は、他の不動産会社に依頼することは契約違反となります。もし違反した場合、それまでの広告費などを「違約金」として請求される可能性があります。
• ありがちなトラブル：「担当者の対応が悪い」「全く売れる気配がない」といった不満から、契約期間中に別の会社に相談に来られる方がいらっしゃいます。しかし、事情を知らずに新たな会社が売却活動を始めてしまうと、二重契約となり、深刻なトラブルに発展します。
• どうすべきか？：まずは現在結んでいる媒介契約書を確認し、契約の種類と契約期間満了日を把握しましょう。もし担当者の活動に明らかな問題（報告義務違反など）があれば、契約解除を申し出ることも可能ですが、基本的には契約期間が満了するのを待ってから、次の不動産会社を探すのが最も安全な方法です。

ご夫婦が婚姻期間中に協力して築いた財産は「共有財産」とみなされ、離婚時には財産分与の対象となります。不動産もその一つであり、たとえ名義が夫または妻の一方になっていても、基本的には共有財産です。

• なぜ売れないのか？：遺産分割と同様に、共有財産である不動産を売却するには、夫婦双方の同意が必要です。離婚協議がまとまらず、財産分与の方法について合意ができていない段階で売却を進めることはできません。
• ありがちなトラブル：名義人である一方が、相手の同意を得ずに売却しようとするケースです。仮に売買が成立しても、後からもう一方が異議を唱え、裁判沙汰になることもあります。
• どうすべきか？：まずは夫婦間で、不動産を「売却して代金を分ける」のか、「どちらかが住み続け、相手に代償金を支払う」のかなどを話し合い、合意内容を書面（離婚協議書や公正証書）に残すことが重要です。その上で不動産会社に査定を依頼し、売却活動に進むのが正しい手順です。

不動産を売却するためには、その物件に設定されている「抵当権」を抹消する必要があります。抵当権とは、住宅ローンを借りた金融機関が、万が一返済が滞った場合に物件を差し押さえる権利のことです。この抵当権は、住宅ローンを全額返済（完済）しないと抹消できません。

• なぜ売れないのか？：物件の売却価格よりも住宅ローンの残債が多い「オーバーローン」の状態では、家を売ったお金だけではローンを完済できません。そのため抵当権が抹消できず、買主様に所有権を完全に移転することができないため、通常の売買は不可能です。
• どうすべきか？：解決策は主に2つあります。
  1. 不足分を自己資金（現金）で補填する：売却代金に自己資金を足してローンを完済できれば、問題なく売却できます。
  2. 任意売却を検討する：自己資金の用意が難しい場合は、金融機関の合意を得て売却する「任意売却」という方法があります。これは専門的な知識が必要なため、任意売却の実績が豊富な不動産会社に相談することが不可欠です。

ここまで見てきたように、不動産売却には専門的な知識や法的な手続きが不可欠です。特に複雑な事情を抱えている場合、どの不動産会社をパートナーに選ぶかが、売却の成功を大きく左右します。査定額の高さだけで選んでしまうと、後悔することになりかねません。

では、どのような視点で不動産会社を選べばよいのでしょうか。重要なのは、あなたの状況に合わせた最適な解決策を提示してくれる「提案力」と「相談力」です。

信頼できるパートナーを見極めるポイントは以下の通りです。

• 複数の選択肢を公平に提示してくれるか？：状況によっては、急いで市場で売る「仲介」がベストとは限りません。例えば、時間的な猶予がない場合や、周囲に知られずに売却したい場合は、不動産会社が直接買い取る「買取」の方がメリットが大きいこともあります。「仲介」と「買取」の両方の選択肢を同じ熱量で公平に提案し、それぞれのメリット・デメリットを丁寧に説明してくれる会社は信頼できます。
• あなたの想いやゴールを深く理解しようとしてくれるか？：良いパートナーは、いきなり査定額の話をするのではなく、まず「なぜ売りたいのか」「いつまでに、いくら必要なのか」「次にどうしたいのか」といった、あなたの背景やゴールを丁寧にヒアリングしてくれます。あなただけの最適な売却戦略という地図を一緒に描いてくれる「ナビゲーター」のような存在かどうかが重要です。
• 査定額の根拠が明確か？：「高く売れますよ」という言葉だけでなく、市場データや物件の特性に基づいた客観的で納得のいく根拠を示してくれるかを確認しましょう。

今回は、不動産会社が売却の依頼を断るケースについて解説しました。 遺産分割協議中、専任媒介契約中、離婚協議中、オーバーローンといった状況は、売却の障壁となり得ますが、決して「売れない」と諦める必要はありません。それぞれの状況に応じて正しい手順を踏み、準備を整えることで、売却への道は必ず開けます。

重要なのは、焦って独断で動くのではなく、まずはご自身の状況を正確に把握すること。そして、その複雑な状況を解きほぐし、最適なゴールへと導いてくれる信頼できるパートナーを見つけることです。

私たちMEISA（明紗）は、単に物件を売るだけの不動産会社ではありません。お客様一人ひとりのご事情や想いに深く寄り添い、仲介と買取という「二刀流」の選択肢を公平な視点でご提案する「不動産売却のナビゲーター」です。

もしあなたが不動産売却でお悩みなら、まずはMEISAの無料「売却ナビ診断」で、あなただけの最適な売却の地図を一緒に描きませんか？専門知識と豊富な経験を持つ私たちが、誠心誠意サポートいたします。