相続した実家、放置は危険！「負動産」になる前に知るべき3つのリスクと対策 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

そもそも、なぜ相続した不動産は放置されがちなのでしょうか。その背景には、法制度の変更や相続特有の問題が複雑に絡み合っています。

これまで任意だった相続登記（不動産の名義変更）が、2024年4月1日から義務化されました。

これは、所有者不明の土地が全国で九州の面積に匹敵するほど拡大し、社会問題となっていることが背景にあります。この法律により、相続の開始を知った日から3年以内に名義変更を行わない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

これは過去に相続した不動産にも適用されるため、「とりあえずそのまま」という選択肢はもはや許されません。不動産を売却するにしても、賃貸に出すにしても、まず相続登記を完了させることが大前提となります。

相続人が複数いる場合、「揉め事を避けたいから」という理由で、法定相続分どおりに共有名義で登記してしまうケースが少なくありません。

一見、公平で平和的な解決策に思えますが、これは将来のトラブルの火種を抱え込むことになりかねません。例えば、その不動産を売却したくなった場合、共有者全員の同意が必要になります。一人でも反対すれば、売却は進められません。

さらに、共有者が亡くなれば、その方の相続人が新たな共有者となり、関係者はネズミ算式に増えていきます。こうなると、全員の合意形成は極めて困難になり、不動産は「塩漬け」状態、つまり「負動産」となってしまうのです。

相続財産は、親が住んでいた家だけとは限りません。特に地方では、親自身もその存在を詳しく把握していないような、遠方の畑や山林を所有しているケースがあります。昔、価値が上がると言われて購入したものの、結局活用されなかった「原野商法」の土地などがその典型です。相続手続きを進める中で、こうした「隠れ資産」が発覚し、どう処分してよいか分からず頭を抱える方は少なくありません。親が元気なうちに、所有している不動産についてリスト化してもらうなど、生前の情報共有がいかに重要かが分かります。

相続登記をせず、不動産を放置し続けることには、具体的にどのようなリスクが伴うのでしょうか。金銭的・精神的な負担となりうる3つの大きなリスクを解説します。

不動産は、ただ所有しているだけでお金がかかります。多くの人が真っ先に思い浮かべるのは固定資産税でしょう。田舎の土地だからと侮ってはいけません。建物が建っている土地は税金の優遇措置が受けられますが、老朽化して倒壊の危険がある「特定空き家」に指定されたり、建物を解体して更地にしたりすると、固定資産税が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。さらに、建物の修繕費、庭木の剪定や草刈りの費用、火災保険料など、維持管理費も継続的に発生します。これらの費用は、不動産を処分しない限り、永遠にあなたにのしかかってくるのです。

人の住まない家は、驚くべき速さで傷んでいきます。換気が行われないことで湿気がたまり、カビや腐食が進行。あっという間に資産価値は下落していきます。いざ売却しようと思った時には、買い手がつかないばかりか、解体費用の方が高くつく「マイナスの資産」になっていることも珍しくありません。時間は、放置された不動産にとって最大の敵なのです。

放置された空き家は、周辺住民にとっても大きな脅威です。庭から伸びた雑草や枝が隣家にはみ出す、害虫が発生する、不審者が侵入する、放火の標的になるなど、さまざまなトラブルの原因となります。万が一、老朽化したブロック塀や屋根が崩れて通行人や隣家に損害を与えてしまった場合、その損害賠償責任は所有者であるあなたが負うことになります。「知らなかった」では済まされない、非常に重いリスクです。

では、大切な資産を「負動産」にしないためには、どうすればよいのでしょうか。相続が発生したら、速やかに以下のステップで行動に移すことが重要です。

前述の通り、相続登記は今や義務です。しかしそれ以上に、売却や活用に向けたあらゆる手続きの第一歩となります。まずは司法書士などの専門家に相談し、速やかに相続人全員の戸籍謄本などを集め、登記手続きを進めましょう。この段階で、遺産分割協議を行い、できれば単独名義にしておくことが、将来のトラブルを未然に防ぐ上で最も賢明な選択です。

相続登記が完了したら、その不動産をどうするのか、具体的な方針を決めます。

• 活用する（賃貸・リフォームして居住など）
• 売却する（現金化する）
• 処分する（寄付・相続土地国庫帰属制度の利用など）

賃貸に出すにはリフォーム費用がかかり、管理の手間も発生します。ご自身が住む予定がないのであれば、多くの場合、早期に売却して現金化することが、最も現実的で負担の少ない選択肢となります。

相続は、時に親族間の関係をぎくしゃくさせる原因にもなります。「遺産」と聞くと、財産の取り合いを想像しがちですが、昨今では「負動産」の押し付け合いで揉めるケースも増えています。特に、長男だからという理由だけで全ての管理責任を押し付けるのは、大きな不満やトラブルにつながります。誰が、どのように不動産を管理・処分するのか。費用負担はどうするのか。売却した場合の代金はどう分けるのか。全員が納得するまで、しっかりと話し合うことが不可欠です。感情的なしこりを残さないためにも、専門家を交えて冷静に話し合いを進めることをお勧めします。

相続不動産の売却は、通常の不動産売却とは異なる専門的な知識と経験が求められます。手続きの複雑さや法的な問題を一人で抱え込まず、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが成功の鍵となります。

では、どのような不動産会社を選べばよいのでしょうか。提示された査定額の高さだけで安易に決めるのは禁物です。以下の2つの視点を大切にしてください。

1. あなたの状況に合わせて「仲介」と「買取」の両方を公平に提案してくれるか
不動産売却には、市場で買主を探す「仲介」と、不動産会社が直接買い取る「買取」の2つの方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、どちらが最適かは物件の状態やあなたの状況によって異なります。両方の選択肢を公平な視点で比較検討し、あなたにとって最善の方法を提案してくれる会社こそ、真に顧客本位のパートナーと言えるでしょう。

2. あなたの想いを丁寧にヒアリングし、最適な戦略を一緒に考えてくれるか
相続した不動産には、金銭的な価値だけでは測れない「想い」が詰まっています。良いパートナーは、そうしたあなたの気持ちにも寄り添い、一方的な提案をするのではなく、まずあなたの話をじっくりと聞くことから始めます。そして、あなたのゴールに向けて、最適な売却戦略という名の地図を一緒に描き、最後まで伴走してくれるナビゲーターのような存在であるはずです。

今回は、相続した不動産を放置するリスクと、それを回避するための具体的な対策について解説しました。相続登記の義務化により、もはや不動産の放置は許されません。固定資産税や維持管理費といった金銭的な負担だけでなく、資産価値の下落や近隣トラブルなど、そのリスクは計り知れません。大切なのは、問題を先延ばしにせず、相続が発生したらすぐに家族で話し合い、専門家のサポートを得ながら最適な道筋を見つけることです。

私たちMEISAは、お客様一人ひとりの状況を丁寧にヒアリングする無料の「売却ナビ診断」から始め、仲介と買取という二つの選択肢（二刀流）を公平な視点でご提案する不動産売却のプロフェッショナルです。あなたにとっての最適なゴールまで、誠実に伴走するナビゲーターでありたいと考えています。相続した不動産の扱いや「負動産」化でお悩みなら、まずはMEISAの無料「売却ナビ診断」で、あなたに最適な解決策を見つけませんか？