不動産売却の「3者間契約」に要注意！知らぬ間に資産を失う悪質手口と見分け方をプロが解説 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

まず、この複雑に見える手口を分かりやすくご説明します。「3者間契約」とは、本来なら禁止されている「中間省略登記」を、法の抜け道を使って行う悪質な取引形態の一つです。通常の取引の流れと比較しながら、その仕組みを見ていきましょう。

不動産売却には、大きく分けて2つの方法があります。

• 仲介：不動産会社が売主様と買主様の間に入り、売買契約の成立をサポートする方法。不動産会社は成功報酬として仲介手数料を受け取ります。
• 買取：不動産会社自身が買主となり、売主様から直接物件を買い取る方法。すぐに現金化できるメリットがありますが、価格は仲介の市場価格より低くなる傾向があります。

どちらの方法でも、取引の透明性が保たれ、誰が誰にいくらで売買したかが明確です。特に、不動産会社が一度「買取」をして、別の買主に再販売（転売）する場合、不動産会社は物件の所有者として登記を行い、物件に対する責任（契約不適合責任など）を負う必要があります。

一方、3者間契約では、不動産会社は自らが所有者になるリスクや責任を負わずに、仲介手数料以上の利益を「中抜き」しようとします。具体的な流れはこうです。

1. 不動産会社は、相場より安い価格（例：4,500万円）でしか売れないと売主A様に説明し、売買契約を結びます。
2. しかし裏では、その物件を高く買ってくれる買主B様（例：5,500万円）をすでに見つけています。
3. 不動産会社は、売主A様と買主B様を直接会わせず、それぞれと契約を進めます。
4. 最終的に、物件の所有権（登記）は、不動産会社を介さず、売主A様から買主B様へ直接移転させます。
5. 結果、不動産会社は登記もせず、物件への責任も負わずに、差額の1,000万円を不当に手に入れるのです。

売主様は「希望より安かったけど、無事に売れてよかった」と感じるかもしれませんが、実際には本来5,500万円で売れる可能性があった物件を、不当に安く買い叩かれてしまったということになります。これが3者間契約の最も恐ろしい点です。

この手口が売主様にもたらす損害は、金銭的なものだけにとどまりません。放置することで生じる具体的なリスクを3つの側面から解説します。

これが最大のデメリットです。前述の例のように、不動産会社は「このエリアの相場は下がっている」「なかなか買い手がつかない」などと不安を煽り、意図的に安い価格で売却させようとします。本来の市場価値を知らされず、気づかないうちに数百万円、場合によっては一千万円以上の大切な資産を失う可能性があります。

宅地建物取引業者が売主となる場合、買主に対して最低2年間の「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」を負うことが法律で定められています。これは、物件に隠れた欠陥が見つかった場合に、修繕や代金減額などに応じる責任です。

しかし、3者間契約では、登記上は「個人（売主）から個人（買主）へ」の取引となるため、不動産会社はこの責任を免れます。万が一、売却後に買主様との間でトラブルが発生した場合、本来であれば不動産会社が負うべき責任を、何も知らなかった売主様が追及されるリスクが生じてしまうのです。

もし後から事実を知ったとしたら、どう感じるでしょうか。「騙された」という怒りや、信頼していた不動産会社への裏切り、そして「もっと慎重に調べればよかった」という深い後悔に苛まれることは想像に難くありません。お金には代えられない精神的なダメージは、売却という人生の大きなイベントに暗い影を落としてしまいます。

では、どうすればこのような悪質な手口から身を守れるのでしょうか。私たちプロが契約時に必ず確認するポイントを特別にお伝えします。契約書に署名・捺印するまでは、まだ引き返せます。

最も重要なのが契約書の確認です。特に、最後に小さな文字で書かれていることが多い「特約事項」は念入りにチェックしてください。以下のような文言が含まれている場合、3者間契約の可能性があります。

• 「買主は、売買代金全額の支払いと同時に、売主の承諾を得て第三者を登記名義人として指定することができる」
• 「本契約は第三者のためにする契約とする」
• 「買主は、その地位を第三者に譲渡することができる」

これらの条項は、不動産会社が自分以外の誰か（本当の買主）に登記を移すことを可能にするためのものです。少しでも不審な点があれば、その場で担当者に説明を求め、納得できる回答が得られなければ契約を安易に進めてはいけません。

悪質な業者がよく使う手口に、時間をかけた揺さぶりがあります。まず相場より高めの査定額を提示して専任媒介契約を結び、意図的に売れない状況を長期間作り出します。そして、売主様が「早く売りたい」と焦り始めたタイミングで、「実は、この金額まで下げれば買ってくれるという方がいます」と大幅な値引きを伴う買主を突然紹介してくるのです。これは、裏で手を組んだ業者や、安く買い叩くためのシナリオである可能性を疑うべきです。

「なぜこの査定額になるのか？」、その根拠を具体的に、そして客観的なデータに基づいて説明できる不動産会社かどうかを見極めましょう。周辺の成約事例や現在の市場動向、物件のプラス評価・マイナス評価などを丁寧に説明せず、ただ「売れますよ」と繰り返すだけの会社は信用できません。納得できる根拠がなければ、その査定額は売主様を惹きつけるためだけの、根拠のない数字かもしれません。

3者間契約のような悪質な手口を避ける根本的な解決策は、誠実で信頼できるパートナー（不動産会社）を選ぶことに尽きます。目先の査定額の高さに惑わされず、以下の視点でパートナーを見極めることが、後悔しない不動産売却の鍵となります。

売主様の状況によって、最適な売却方法は異なります。時間をかけても高く売りたいなら「仲介」、すぐに現金化したい、近所に知られず売りたいなら「買取」が向いているかもしれません。 本当に信頼できるパートナーは、一方の方法を押し付けるのではなく、「仲介」と「買取」の両方のメリット・デメリットを公平に提示し、売主様の状況やご希望を基に、どちらが最適かを一緒に考えてくれます。選択肢を最初から狭めてくる会社には注意が必要です。

不動産売却は、単なるモノの売買ではありません。そこには、家族との思い出、次の生活への希望や不安など、様々な想いが詰まっています。優れたパートナーは、一方的な提案をする前に、まずあなたの想いや売却のゴールを深くヒアリングすることから始めます。 まるで船の「ナビゲーター」のように、あなたの現在地と目的地を正確に把握し、最適な航路（売却戦略）を共に描き、ゴールまで伴走してくれる。そんな存在こそ、大切な資産を安心して任せられるパートナーと言えるでしょう。

今回は、不動産売却に潜む「3者間契約」という悪質な手口について解説しました。そのカラクリは、不動産会社が自らのリスクと責任を回避し、売主様が本来得るべき利益を不当に得ようとするものです。これを避けるためには、以下の点が重要です。

• 契約書の特約事項に「第三者への登記」といった文言がないか確認する。
• 長期間売れない後の、不自然な値引き提案には警戒する。
• 査定額の高さだけでなく、その「根拠の質」で不動産会社を選ぶ。

不動産売却は、「仲介」か「買取」かという単純な二者択一ではありません。あなたの状況や想いによって、進むべき道は千差万別です。だからこそ、二つの道を熟知し、あなたのための地図を共に描いてくれる「二刀流ナビゲーター」のようなパートナーの存在が不可欠になります。

もし、不動産売却の3者間契約や悪質な手口に不安を感じているなら、まずはMEISAの無料「売却ナビ診断」へご相談ください。私たちは、お客様の想いを深くヒアリングすることから始め、客観的なデータとプロの経験に基づいた最適な売却戦略を、誠実にご提案することをお約束します。