【流山市】不動産を売った"翌年"に来る負担——住民税・国民健康保険・介護保険料が上がる仕組みと、売主ができる備え | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

結論：

所得税は売却の翌年3月の確定申告で精算されますが、住民税は翌年6月から1年かけて、国民健康保険料や介護保険料は翌年度の6〜7月以降に、それぞれ通知が順次届きます。譲渡所得の影響が「売った年」ではなく「翌年度」に表れるため、時間差で負担を感じやすい構造です。

不動産の売却益は、譲渡所得として申告分離課税の対象です。所得税はおおむね翌年3月15日までの確定申告で一区切りつきますが、税と社会保険料はそこで終わりではありません（国税庁タックスアンサー No.3202／2026年5月確認）。

流山市にお住まいの売主の場合、おおまかな時系列は次のように進みます。

このように、所得税のように一括精算で終わるのではなく、住民税は翌年6月から1年かけて、社会保険料は翌年度の通知に順次反映される点が、売主の方が「想定していなかった負担」と感じやすいところです（流山市公式「令和7年度個人市民税・県民税・森林環境税納税通知書の発送について」／2026年5月確認）。

結論：

土地・建物の譲渡所得には、所得税とは別に住民税が課されます。所有期間が売却年の1月1日時点で5年超であれば住民税5%、5年以下であれば住民税9%です。3,000万円特別控除を適用した場合は、控除を引いた後の金額が住民税の課税対象となります。

土地や建物を売却した場合の譲渡所得は、給与所得などと分けて計算する分離課税の対象です。所有期間によって税率が分かれており、所得税分と合わせると次のようになります（国税庁タックスアンサー No.3208・No.3211／2026年5月確認）。

さらに、所有期間が10年を超えるマイホームには軽減税率の特例があり、3,000万円特別控除を適用した残額のうち6,000万円以下の部分について、所得税10%＋住民税4%で計算できます（国税庁タックスアンサー No.3305／2026年5月確認）。

たとえば、所有期間が長期で、3,000万円特別控除を適用してもなお譲渡所得が500万円残るケースを想定してみます（あくまで条件を仮定した一例です）。

500万円×5%＝25万円が住民税分の目安となり、これが翌年6月から普通徴収であれば6月・8月・10月・翌年1月の年4回に分けて納める計算です（流山市公式「市税等の納期限一覧」／2026年5月確認）。給与所得者の方は、原則として6月給与から12回に分けて天引き（特別徴収）されます。

実務でご相談を受ける中で、特に気をつけていただきたい点を二つ挙げさせてください。

一つ目は、所有期間の判定です。所有期間は「売却した日」ではなく「売却した年の1月1日」を基準に5年超／5年以下を判定します（国税庁タックスアンサー No.3202／2026年5月確認）。

たとえば2020年5月に購入し2026年5月に売却した場合、暦のうえでは6年が経過していますが、2026年1月1日時点では所有5年7か月であっても、契約日と引渡日のずれによって判定が変わる場合があります。慎重を期す売却時期のご相談は、税務署または税理士へのご確認をおすすめします。

二つ目は、給与所得者の方の特別徴収です。会社のお給料から住民税が天引きされている方は、売却益分の住民税も給与天引きに合算される場合と、別途お住まいの市区町村から納付書が届く場合があります。手取りが急に減って驚かないために、ご勤務先の経理部門と流山市役所の市民税課に、徴収方式を事前にご確認いただくと安心です。

結論：

国民健康保険料・後期高齢者医療保険料・介護保険料は、いずれも前年度の所得に連動して翌年度の保険料に反映されます。流山市では国保が6〜7月、介護・後期高齢者医療が7月頃に決定通知が届きます。3,000万円特別控除を適用した場合、控除後の譲渡所得が各保険料の算定基礎に含まれる扱いが、流山市と千葉県後期高齢者医療広域連合の公式案内で明示されています。

不動産売却で大きな譲渡所得が出た年は、所得税と住民税だけでなく、社会保険料の翌年度の負担にも目配りが必要です。流山市にお住まいの売主の方を想定して、整理させていただきます。

流山市の国民健康保険料は、医療分・後期高齢者支援金分・介護分（40〜64歳のみ）の3区分で算定され、令和8年度からは新たに「子ども・子育て支援金分」が加わって4区分となります（流山市公式「令和8年度からの国民健康保険料率の改定について」／2026年5月確認）。各区分とも「所得割＋均等割（＋平等割）」の合算で計算され、所得割の算定基礎は「前年の総所得金額等（譲渡所得などで特別控除があれば特別控除後の金額）から基礎控除を引いた金額」と公式に明記されています。

つまり、マイホーム売却で3,000万円特別控除を申告された場合、控除後の譲渡所得が国保料の算定対象となります。控除しきれてゼロになれば直接的な所得割の上乗せは生じない計算ですが、控除後に残る譲渡所得があれば、翌年度の保険料はその分上がります。

令和8年度の流山市国保では、医療分の所得割が7.3%、後期高齢者支援金分の所得割が3.23%、介護分（40〜64歳）の所得割が1.6%、子ども・子育て支援金分の所得割が0.27%。合計の賦課限度額は113万円です（前年度は109万円）。後期高齢者支援金分は令和7年度の所得割2.2%・均等割5,500円から、令和8年度は所得割3.23%・均等割12,700円へと大きく改定されており、料率改定と譲渡所得の上乗せが重なる年は、特に通知書の額に注意が必要です。

千葉県後期高齢者医療広域連合の保険料は、令和8年度から大幅に見直され、医療分の均等割が43,800円から51,000円へ、所得割率が9.11%から9.40%へ、賦課限度額が80万円から85万円へ引き上げられます（千葉県後期高齢者医療広域連合「保険料の算定方法」／2026年5月確認）。さらに令和8年度からは「子ども・子育て支援金分」として均等割1,310円・所得割0.25%が新設されます。

算定基礎については、申告分離課税分について「繰越雑損失を除く各繰越損失額・特別控除額の控除を行った後の金額」を対象とすることが公式に明記されており、こちらも3,000万円特別控除後の金額が反映される扱いです。

流山市の介護保険料は、第9期（令和6〜8年度）で19段階に区分されています。基準額（第5段階）は年71,800円、最上位の第19段階は年229,700円と、段階により約3.2倍の差があります（流山市公式「01 介護保険料」／2026年5月確認）。段階の判定は「合計所得金額」を基準としますが、平成30年4月施行の制度改正以降は「合計所得金額から長期・短期譲渡所得の特別控除額を控除した額」が指標とされ、流山市公式にも「土地売却等に係る特別控除額がある場合は、長期譲渡所得および短期譲渡所得に係る特別控除額を控除した金額を用います」と明記されています。

ご注意いただきたいのは、勤務先の健康保険（いわゆる社保）の被保険者の方は、譲渡所得は標準報酬月額に算入されないため、社会保険料そのものは直接の影響を受けない点です。ただし、住民税の方は給与所得者であっても先述のとおり翌年6月から増えます。「会社員のあいだは社会保険料は変わらないが、住民税は別途追いかけてくる」とご理解いただくと整理しやすいかと思います。

結論：

所得割の算定上は、控除を引き切ればその年の上乗せは基本的に生じません。ただし、住民税の非課税判定や扶養判定など「税法上の各種判定」では、特別控除を引く前の金額で評価される場面があります。ご家族の扶養や各種制度の所得要件に間接的な影響が及ぶ可能性がある点を、頭の片隅に置いていただけたらと思います。

「3,000万円控除を使えば、結局は全部の税金と保険料がチャラになるのですよね？」というご質問は、ご相談の中でもよくいただきます。お気持ちは大変よく分かるのですが、ここは丁寧に書き分けさせてください。

地方税法附則34条1項では、住民税の課税長期譲渡所得金額について「特別控除後の金額」を課税対象とすることが明文化されています（2026年5月確認）。一方、国税庁の「合計所得金額とは」「総所得金額等とは」の解説では、申告分離課税の譲渡所得は特別控除前の金額で加算される取扱いが示されており、配偶者控除や扶養控除など税法上の判定では控除前で評価される場面がある点に、留意が必要です。

「税」と「社保所得割」で控除の扱いが分かれる、と整理しておくと、後で「聞いていなかった」というご経験を避けやすくなります。個別のご家族の構成や所得の組み合わせによって判定は変わりますので、最終的な判定は税務署または税理士にご確認いただくことをおすすめします。

結論：

マイホームを売られた場合の3,000万円特別控除は、所有期間の長短を問わず使える便利な特例ですが、実態を伴わない適用は認められません。親族間売買、住まなくなって3年を超えたケース、別荘・セカンドハウス、特例適用目的の入居、直近2年に他の特例を適用したケースの5つは、特に注意が必要です。

国税庁タックスアンサー No.3302および租税特別措置法35条で、3,000万円特別控除の適用除外が定められています（2026年5月確認）。代表的な5パターンを、流山市の売主の方の視点で整理させてください。

• （a）親族・同族会社等への売買：親子・夫婦・生計を一にする親族・売却後に同居予定の親族・内縁関係者・特殊な関係のある法人への売却は、原則として控除の対象外です。家族内売買は、たとえ正規の価格でも特例は使えない取り扱いとなります。
• （b）住まなくなって3年を経過したケース：転勤や入院などで実際にお住まいでなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日を過ぎてから売却した場合、特例は使えません。
• （c）別荘・セカンドハウス：主に趣味・娯楽・保養のために所有していた家屋は、特例の対象になりません。
• （d）特例適用目的の入居：この特例を受けることだけを目的として一時的に入居した家屋（仮住まい）は、対象外と判定される傾向にあります。
• （e）直近2年に他特例を適用済み：前年・前々年に同じ特例（被相続人居住用財産の特例を除く）、譲渡損失の損益通算特例、マイホーム買換え特例、交換特例のいずれかを適用された場合、当年は使えません。

年に何度か「3,000万円の控除を使うために、売却前に住民票を動かせばよいでしょうか」というご相談が届きます。お気持ちは大変よく分かります。控除が使えるかどうかで、手元に残るご資金は大きく変わるからです。ただ、税務調査では「住民票の所在」よりも「実際にそこで暮らしておられたか」という実態が重く見られる傾向があります。実態を伴わない住民票の移動だけでは、後から控除が認められないという事例もご相談の中で見受けられました。明紗では、こうしたご相談を受けたときは、税理士のご紹介と併せて、ご事情をうかがうことから始めるようにしています。

なお、相続したご実家を売却される場合の「被相続人居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」は、ご自身が住んでいた家を売る場合の特例とは別の制度です。適用期限が令和9年（2027年）12月31日まで延長されている一方で、令和6年1月1日以後の譲渡では、相続または遺贈で取得した相続人が3人以上の場合に控除額が2,000万円に縮小される改正が入っています（国税庁タックスアンサー No.3306／2026年5月確認）。「相続したから自動的に3,000万円」ではない点に、ご注意ください。

結論：

売却の翌年に手残りを守るためには、（一）所有期間と売却時期を1月1日基準で確認する、（二）3,000万円特別控除が使えるかを事前に判定する、（三）売却代金を「翌年度の負担分」と「手元のお金」に分けて計画する——この3つを、査定の段階からご一緒に整理することが、明紗が大切にしている考え方です。

長期譲渡（5年超）と短期譲渡（5年以下）では、税率がほぼ倍近く変わります。所有期間の判定は売却した日ではなく売却年の1月1日を基準とするため、暦の上で5年が経過していても、その年の1月1日時点では5年に満たない場合があります。年をまたいだほうが税負担を抑えられるケースもありますので、引渡しの時期を1〜2か月前後する余地があるご売却では、事前に税務署または税理士にご確認いただくことをおすすめします。

控除が満額使えるかどうかで、翌年度の住民税・国保料・後期高齢者医療料・介護保険料の負担は大きく変わります。先述の5パターン（親族間売買・住まなくなって3年超・別荘・特例適用目的の入居・直近2年に他特例適用）に該当しないかを、売却前の段階で確認しておくのが安心です。相続したご実家の場合は、お母様・お父様が亡くなる直前まで実際にその家でお暮らしになっていたか、介護のために短期間ご子息のお宅に滞在されていなかったかなど、経緯の整理が判定を分けることがあります。

これまで、ご売却を終えられたお客様から「翌年の6月に思っていなかった請求が届いた」とご相談をいただくことが、少なくありませんでした。譲渡所得の所得税は3月の確定申告でいったん区切りがつきますが、住民税は翌年6月から1年かけてやってきます。国民健康保険料や介護保険料も、売却益が乗った前年度の所得をもとに、6月以降の通知に反映されます。

「お受け取りになる現金の見え方」と「翌年に残しておいていただきたい現金」を分けてご説明することの大切さを、私は強く感じてきました。

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上がり方は、譲渡所得の金額・他のご所得・ご家族構成・お住まいの自治体の料率によって異なります。流山市の令和8年度国保では、医療分の所得割が7.3%、後期高齢者支援金分が3.23%、介護分（40〜64歳）が1.6%、子ども・子育て支援金分が0.27%です（合計賦課限度額113万円）。3,000万円特別控除を引き切ってなお譲渡所得が残った金額に、これらの所得割率が掛かる計算となります。具体的な金額は、流山市役所保険年金課（04-7150-6077）でご確認いただけます。

売却した翌年の6月から、新しい年度の住民税が適用されます。普通徴収の場合は6月・8月・10月・翌年1月の年4回に分けて納付、給与所得者の場合は6月給与から12回に分けて天引きされます。流山市の令和7年度は6月9日に納税通知書が発送されました（流山市公式「令和7年度個人市民税・県民税・森林環境税納税通知書の発送について」／2026年5月確認）。

はい、いずれも前年度の所得をもとに翌年度の保険料が決まる仕組みのため、譲渡所得が大きく出た年の翌年度に保険料が上がる可能性があります。ただし、3,000万円特別控除を適用した場合は控除後の金額が算定対象となります（流山市公式・千葉県後期高齢者医療広域連合公式に明記／2026年5月確認）。決定通知は7月頃にお手元に届きます。

所得割の算定上は、控除を引き切れば翌年度の上乗せは基本的に生じません。ただし、住民税非課税判定や扶養判定など「税法上の各種判定」では特別控除前の金額で評価される場面があり、ご家族の扶養や所得制限のある制度に間接的な影響が及ぶ可能性があります。最終的な判定は税務署または税理士にご確認ください。

譲渡所得が出ているのに確定申告をしない場合、3,000万円特別控除を始めとした各種特例が使えなくなるうえ、無申告加算税および延滞税の対象となります。不動産の譲渡は登記情報や法定調書を通じて税務署が把握しやすい取引のため、未申告のまま放置されることは原則として避けたほうが安心です（国税庁タックスアンサー No.2024／2026年5月確認）。期限後でも、気づいた段階で早めに税務署にご相談いただくことをおすすめします。

勤務先の健康保険（社会保険）の被保険者の方は、譲渡所得が標準報酬月額に算入されないため、社会保険料そのものは直接の影響を受けません。ただし、住民税は別途、翌年6月以降に増えるため、その点はご注意いただきたい部分です。

「被相続人居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」という別の制度があり、適用要件を満たせば最高3,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡で相続人3人以上の場合は2,000万円）の控除が可能です。亡くなられたご本人が亡くなる直前まで実際にその家でお暮らしになっていたか、介護のための短期間の不在をどう扱うかなど、判定が慎重に行われる傾向があります。経緯のご整理は、査定の段階からご一緒に進めさせていただけます。

不動産を売却した翌年は、所得税だけでなく、住民税が6月から1年かけて、国民健康保険料・後期高齢者医療保険料・介護保険料が6〜7月以降の通知に順次反映されます。3,000万円特別控除を引いた後の金額が、これらの算定基礎となる仕組みが、流山市と千葉県後期高齢者医療広域連合の公式案内で明文化されています。

ただし、控除を引き切っても、住民税非課税判定や扶養判定など税法上の各種判定では特別控除前の金額で評価される場面があり、ご家族や別の制度に間接的な影響が及ぶ可能性は残ります。売却前に仕組みを知り、所有期間・控除の適用・資金計画を整えることが、翌年の手残りを守る最も確実な備えだと、私たちは考えています。

ご相談は無料です。流山市の売主の方で、売却後の翌年負担までを含めてご一緒に整理されたい方は、どうぞ明紗にお声がけください。

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• 本記事の内容は、執筆時点（2026年5月）の法令・税制・市場動向に基づいています。最新情報は国税庁・流山市・千葉県後期高齢者医療広域連合等の公式情報をご確認ください。
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宅地建物取引業 千葉県知事　第17957号　合同会社明紗

「他社で断られた物件こそ、まずはMEISAに」を約束に、査定根拠100%開示・代表一貫対応・最短15営業日決済を掲げ、流山市・柏市・松戸市・市川市の売主を中心にご相談を受けています。「一軒に、一つの物語を」モットーに、不動産取引を通じて地域とお客様の新しい人生に寄り添うことを大切にしています。

• 宅地建物取引業 千葉県知事 第17957号
• 代表プロフィール：https://meisa-estate.com/greeting/