相続不動産を売却する流れ

不動産を売却するだけでも非常に難しく感じられますが、相続した不動産を売却するとなればさらにいろいろなことを考えなければなりません。
まず、相続不動産を売却するにあたっての特異性を知っておきましょう。

ある一人が全ての遺産を相続するのであれば問題ありませんが、概ね相続は複数人に対してなされるものです。そのとき、相続人同士で意見が相違することが考えられます。

相続人によって重視するポイントは異なり、ある人はお金の問題を重視し、ある人は思い出などの感情的な部分を重視するなど、意見がぶつかり合うことは決して珍しいことではありません。

相続人間での協議に多大な時間と労力を費やす可能性があることに注意しましょう。

相続が発生すると、故人の遺産に対して相続税がかかることがあります。
とりわけ資産価値の高い不動産を相続したときは、支払わなければならない相続税も高額になることが予想されますので、お金のことも事前に心配しておくことが必要です。

また、お金がかかるのは相続税だけではありません。
相続人間で意見調整している間であっても、誰かが不動産の維持管理を行う必要がありその維持管理自体にも時間とお金がかかります。
不動産の維持管理を怠ったことで他の方々にご迷惑をおかけしたときは、その損害の賠償も必要になりますので、不動産を相続する可能性がわかったときから維持管理にも気を向けましょう。

不動産の売却だけでも個人で全て行うのは現実的ではありません。それに加えて相続手続きも必要になりますので、専門家の手助けなしに不動産を相続して売却することはほぼ不可能といってよいでしょう。

相続不動産の売却には意向を汲んでくれる不動産業者の選定が非常に重要です。
千葉県・東京23区で相続不動産の売却を検討されている方は、是非実績が多数ある合同会社明紗までご連絡ください。

相続不動産では売却にかなり特殊な問題が絡むことがわかりました。
ここからは、具体的に相続不動産を売却するに至る流れをみていきましょう。

相続の発生、すなわち被相続人が死亡することです。
民法882条では「相続は死亡によって開始する」と定められています。

ここでいう「相続」とは相続により発生する全ての法律効果のことを指し、「死亡」とは純粋な死亡のほか失踪宣告、認定死亡などの特殊な例も含まれます。

故人の葬儀や四十九日が終わり落ち着きを取り戻した頃から、相続人全員で遺産分割協議に入ります。遺産はどのようなものがあるのか、どの遺産を誰にどれだけ分配するのかを話し合いで決定するのです。

なお、遺産分割協議にあたり、相続人が遺言書を残している場合があります。そのときは原則としてその遺言書の内容に従って遺産を分割します。

不動産を相続することが協議の結果決まったら、不動産の登記名義人を自分に変更します。相続によって不動産を相続し、不動産が自分のものになったことを登記することを「相続登記」といいます。

なお、相続登記をするときは様々な書類が必要になりますが、遺産分割協議書なくして相続登記をすることはできません。そうでないと、複数の相続人のうち誰かが勝手に不動産を売却したりする可能性があるからです。

「相続」を「争続」と揶揄されることからも、いくら身内であってもお金の話は気が引けるものです。ときには税理士や弁護士、不動産業者など専門家の力を借りながら、実例をもとに納得する相続になるよう話を進めるようにしましょう。

不動産の登記名義がいざ自分のものになったら、初めて自由に相続した不動産を処分することができます。逆に言えば、登記名義が自分のものにならない限り勝手に処分することはできません。
信頼できる不動産業者に売却したい旨を相談しましょう。

なお、相続する不動産が全て綺麗に整えられている必要はありません。
古い家で手入れがされていないときや荷物が多数残っていることはよくあることですし、植栽が伸びていても問題はありません。気軽に不動産業者に相談してください。

相続した不動産を売却する大まかな流れを理解したところで、次は税金について解説します。
まずは、主に不動産を相続したときに発生する税金から確認しましょう。

故人の遺産を引き継ぎ相続することで生じる税金のことを「相続税」といいます。
相続税は相続した人全てに発生するわけではなく、「相続する資産の金額（相続税評価額）」から「基礎控除額」を差し引いた額が一定以上の人について発生します。

ここでいう資産の金額とは、相続税評価額のことをいいます。
相続税評価額とは、相続財産をある基準によって貨幣価値を可視化したもの、ということができます。
相続する様々な財産を一律に評価するのは非常に困難ですので、相続税評価額を用いることで現在の貨幣価値を明確にすることが可能になるのです。

相続の総額を相続税評価額で明確した金額から、基礎控除額を差し引き、相続税額を算出します。
基礎控除額は3,000万円、さらに法定相続人1名につき600万円です。

例えば、法定相続人が2名の場合は、3,000万円+（600万円×2）＝4,200万円が基礎控除額となります。

不動産を相続すると、名義を自分のものに書き換える相続登記が必要になります。
この相続登記を行う際に国に納めるのが登録免許税です。

登録免許税は相続不動産の評価額に0.4％を乗じた金額が課税されます。
評価額が3,000万円の不動産を相続したとき、課税される登録免許税額は12万円です。

相続予定の不動産があり評価額を知りたい、というときは以下の方法で評価額を知ることができます。

不動産を所有していると固定資産税が毎年課税されます。
その明細書のことを固定資産税課税明細と呼び、この書類の中に土地や建物の評価額が記載されていますので、気になる方はチェックしてみてください。

不動産の評価額を確認するもう一つの方法が、役場で評価証明書を取得し確認することです。
評価証明書とはその名のとおり、不動産の評価額を証明するものになります。

公課証明書とは、評価証明書に加えて「公課」が記載された公的書類です。
評価証明書との違いは、証明するものが「公課（税額のこと）」である点といえます。

評価証明書や公課証明書は役場で取得することが可能ですが、不動産の所有者以外の方が取得しようとするときは委任状が必要になる点に注意しましょう。

ここからは、不動産を相続してからかかってくる税金について確認していきましょう。

相続した不動産を保有していると、固定資産税や都市計画税が毎年かかります。

固定資産税は評価額の1.4％、都市計画税は0.3％が課税されます。
評価額が3,000万円の不動産を保有していると、毎年約42万円の固定資産税がかかるほか、都市計画区域内であれば都市計画税として毎年約9万円が課税されることになるのです。

また、税金ではありませんが維持管理費のことも頭に入れておかなければなりません。
建物の維持管理はもちろんのこと、庭木の剪定も戸建てや土地であれば必要でしょう。

このような費用をかけずに相続した不動産を放置していると、特定空き家に指定され、より多くの税率が課されることも想定されます。不動産を保有するときは維持管理も必要なのです。

不動産を売却して利益が出たときは、その利益に対して税金がかかります。
利益が出たか否かは、不動産の売却額から取得原価を差し引いた額で判断します。

相続した不動産の取得原価なんて1円もかかっていないように思われますが、実際に被相続人が取得したときの原価を計算根拠として利用しますのでご安心ください。

取得原価は購入時の契約書や、建物建築時の請負契約書、不動産業者に支払った仲介手数料などから算出します。これらの書類がないとき、すなわち取得原価がわからないときは売却金額の5％を取得原価とすることができますが、相続税対策としてはかなり不利な状況になることは否めません。契約書の有無などはよく確認しておきましょう。

相続不動産の売却には様々なお金の問題が絡むほか、手続きも煩雑です。
不動産を相続する可能性があるとわかった段階で早めに信頼できる不動産業者に相談しておくことをおすすめします。

また、相続が間近に迫っていなくとも、不動産は相続税対策として有効に活用することも可能です。このような先を見越したアドバイスは不動産業者の中でもかなりの経験値を有する業者しか適切に対応することはできません。

千葉県流山市を中心に東京23区で不動産に関するお悩みをお持ちの方はぜひ当社までご相談ください。

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