原状売却か解体更地渡しか、相続空き家の売却ノウハウと特別控除制度を業界経験20年のプロが解説

空き家の定義はさまざまです。
本項における空き家の定義は「亡くなられた方を最後に今は誰も住んでいない建物」と理解してください。

手入れがされているかどうかとか、ライフラインを引いているかどうかは、あまり気にされなくて大丈夫です。

相続した空き家を売却しようとするとき、建物を残すか、解体すべきかについては、非常に判断に迷います。
なぜなら、さまざまな事情を個別の不動産と売主に対して判断する必要があるからです。

どのような点を判断するのか、チェックすべきポイントを確認しておきましょう。

建物がまだまだ利用できるのであれば、解体を行う必要はないと考えるべきでしょう。
利用できる目安として、現状で利用できれば理想です。しかし、リフォームを行えば活用できそうであれば問題はありません。
むしろ建物が利用できるのに解体をすることは不利益を被ることがあります。

一方、建物にかなり劣化が進んでおり、多少のリフォームでは利活用が困難と判断される場合であれば、解体して更地で売却するのがよいでしょう。

建物を建築するためには、幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上面していなければいけません。
道路に面している状況のことを接道といいます。
しかし、さまざまな理由によって接道条件が満たされていない建物と土地も一定数存在しています。

接道を確認して、建築に必要な接道が認められないときは、建物を残したほうが良いと判断するのが一般的です。

売却価格と解体費用を考えたとき、解体費用の方が高額になることがあります。
このようなときも、建物を解体するという選択肢は現実的ではないでしょう。

建物の維持管理ができるかどうかも、重要な判断材料になります。
売却活動をスタートさせてからすぐに売却できれば良いですが、比較的時間がかかる可能性も否定できません。

現在の世の中は空き家を放置させないという方向に動いており、空き家を放置したことによるリスクや罰則が存在しているのが実態です。
その間の土地建物を維持管理できる余力があるかどうかも検討すべきでしょう。

不動産の売却を急がれている方にとっては、換金時期は重要な要素です。
早期売却を検討されるのであれば解体のうえ更地として売却する、もしくは不動産業者による買取が選択肢となるでしょう。

そのほか、更地にしたときは固定資産税が最大で6倍になります。
更地にするタイミングや売却期間によっては、解体費用のみならず維持管理コストも増大するリスクも同時に勘案しなければなりません。

それでは、空き家を相続したときにまずどのようなことをすべきなのでしょうか。
具体的に確認していきましょう。

まずは土地と建物に関連する書類一式を集めるようにしてください。考えられる書類は以下のようなものになります。

正式名称は登記識別情報といいます。
相続した不動産に限定すれば、新しく発行されていることが多いため、すぐに見つかるでしょう。
緑色の横長シールが貼付されています。

固定資産税および都市計画税の納税額通知書類です。

建物を建築したときの建築確認および検査済証になります。
建築確認通知書とは、このような建物を建築しますが大丈夫でしょうか？⇒大丈夫です、と行政が許可してくれたことの証拠になる書類です。
検査済証とは、以前申請した建物ですが無事に申請した図面どおりに建築しましたので確認してください⇒確認しました、と行政が検査した証拠となる書類です。

建築確認通知書はあるものの検査済証がないケースもあります。

準備が整った、もしくは売却の意向が固まった時点で、不動産業者に相談をしてください。
このとき重要なことは、全て正直に包み隠さず話をするようにすることです。

早くお金が欲しい事情や、図面や書類がないこと、建物が古いことは、決して恥ずかしいことではありません。売却のご意向と実情を正確に把握しないと、適切な販売戦略を提案することができないため、あるがまま正直に話してください。

なお、明紗では、千葉県流山市を中心に相続空き家の売却や買い取り実績が多数ございますので、お気軽にご相談ください。

不動産業者に相談することで、意向を汲んだ売却が可能となるほか、書類の不備なども概ね解決することができます。

ここで初めて、空き家がある状態で販売したほうがよいのか、更地にしたほうがよいのかを決定します。両販売方法のメリットとデメリットをよく確認して、状況と市場に応じて検討することが重要です。また、換金時期の希望があるときは、仲介ではなく不動産業者による買い取りという選択肢もあるでしょう。

余談にはなりますが、この段階で比較検討する材料や根拠を提示できない不動産業者は、相続空き家の売却パートナーとしては不適格といえます。自社の利益のみを優先している可能性が高いからです。

最後に3000万円の特別控除について解説いたします。

本項における3000万円の特別控除は、正式名称を「居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。

所有している不動産を売却して利益がでたときは利益に対して税金がかかり、この利益のことを譲渡所得と呼びます。

譲渡所得の計算方法は以下のとおりです。

【譲渡所得の計算方法】
譲渡所得　＝　売却金額　–　必要経費（取得費用　+　譲渡費用）

取得費用とは、本項で言えば被相続人（亡くなられた人）がその不動産を取得するのに要した費用のことです。購入したのであれば購入金額および諸費用がそれにあたります。取得金額がわからないときは売却金額の5％を取得費用とすることができます。

【3000万円特別控除を利用したときの譲渡所得の計算方法】
譲渡所得　＝　売却金額　–　必要経費（取得費用　+　譲渡費用）　-　3000万円

相続した不動産を売却しようとするとき、取得費用がわからないことも少なくありません。
この特別控除がなければ、課税対象額が多くなり、古い不動産の売却が放置されてしまい、市場では空き家が増加してしまうことになります。

そこで、空き家を抑制するために、このような特別控除の制度が創設されました。

3000万円特別控除は、どのような場合であっても適用されるわけではありません。
3つの条件がありますので、確認しておきましょう。

①昭和56年5月31日以前に建築されたこと
②区分所有建物登記がされている建物でないこと
③相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

建築時期に条件があることのほか、分譲マンションでは適用できません。
そのほか、最後に住んでいたのが被相続人であることが条件になっています。

なお、明紗の空き家買い取りサービスでは、空き家売却時の3,000万円の特別控除が受けられ、かつお客様のご負担が小さく済むよう契約内容を工夫しております。
大きなメリットがありますので、ぜひ一度ご相談くださいませ。

相続によって不動産を取得したとき、それが空き家で管理状況も良くなかったときは、どうしてよいのかわからなくなることがあります。

しかし、一番やってはいけないことは、そのまま放置することです。
皆様から見るとただの古い空き家かもしれませんが、必ずどこかに需要があるもの。それが不動産です。
また、手の入れようによっては賃貸に転用するなどして、資産形成の一部になることもあるでしょう。

いずれにしても、空き家を相続したときはぜひ明紗までご相談ください。
最適なご提案をお約束いたします。

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