相続した不動産の売却時の税金と節税対策を徹底解説！ | 不動産売却の実践ヒントとアドバイス | 明紗（Meisa）- 流山市の不動産買取＆売却専門会社

相続税は、被相続人が亡くなった際に相続される財産に対して課される税金です。

この税金は、相続される財産の総額や相続人の数、関係性などによって変動します。相続不動産もこの相続税の対象となります。

相続税は、相続財産の総額が一定の基礎控除額を超えた場合にのみ課税されます。

相続した不動産を売却する際には、いくつかの税金が発生します。特に、以下の3つの税金が主に関わってきます。

登録免許税
これは、相続登記の際にかかる税金です。相続登記では、相続した不動産の所有権を被相続人から相続人へと変更する手続きを行います。被相続人の名義のままでは不動産を売却できないため、この手続きは売却前に必要となります。

印紙税
不動産売却の際に必要となる税金です。この税金は売却価格に応じて変動します。

譲渡所得税
不動産の売却益（譲渡所得）に対して課税される税金です。この税金は、所得税や住民税として納める必要があります2。

各税金の詳細や計算方法については、以下で詳しく解説していきます。

不動産の売却益、すなわち譲渡所得は、以下の計算式により求めることができます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除額

譲渡価額

不動産の売却代金です。

取得費

売却する不動産を取得するためにかかった費用のことを指します。

譲渡費用

相続不動産を売却する際に発生する仲介手数料などの費用を指します。

特別控除額

税制特例により、所得から控除できる金額のことを指します​。

相続不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、確定申告を行う必要があります。譲渡所得税を正しく納めるための重要な手続きとなります。以下の点に注意が必要です。

確定申告の期間
原則として、相続不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日が確定申告の期間となります。

無申告のリスク
期限までに確定申告を行わないと、無申告加算税や延滞税が課される可能性があります。

税制特例の適用
税制特例を考慮して計算した結果、譲渡所得がマイナスとなり税金がかからない場合でも、確定申告は必要です。

相続不動産の分割方法には、「代償分割」と「換価分割」の2つの方法があります。

これらの方法によって、譲渡所得税の額が変わることがあります​​。

代償分割

特定の相続人が不動産を相続・売却し、他の相続人に代償金を支払う方法​。

換価分割

相続人全員で不動産を相続・売却し、その売却代金を分割する方法​。

どちらの方法を選択するかによって、譲渡所得税額やその他の税金の精算方法が変わるため、税理士などの専門家のアドバイスを受けることを推奨します​。

相続不動産を売却した後の確定申告には、以下の基本的な書類が必要となります​。

・確定申告書B様式

・申告書第三表（分離課税用）

・譲渡所得の内訳書

・登記事項証明書

・不動産売買契約書（またはその写し）

・各種手数料の領収書や納税を証明する書類（またはその写し）

また、税制特例の適用を受ける場合は、それに応じた追加の書類の用意が必要となります​​。

譲渡所得は、以下の計算式により求めることができます。

譲渡所得 = 譲渡価額 - (取得費 + 譲渡費用) - 特別控除額

申告書類の記入に際しては、税務署の窓口や電話で相談することが可能です。記入の方法に不明点や難しい部分があれば、税理士などの専門家に依頼することも一つの選択肢となります。

申告書類の記入が完了したら、税務署に提出します。また、e-Taxを利用することで、税務署に直接書類を持参したり郵送することなく、インターネットを通じて確定申告が可能です。

相続不動産を売却する際の税率は、所有期間によって異なります。以下の2つのカテゴリーに分けられます。

短期所有

不動産を所有している期間が5年未満の場合。この場合の税率は高くなります。

長期所有

不動産を所有している期間が5年以上の場合。この場合の税率は低くなります。

重要な点として、相続人は被相続人の保有期間を引き継ぐことができます。つまり、被相続人が長期間保有していた不動産を相続した場合、相続人もその保有期間をカウントして長期所有の税率を適用することができます​。

長期保有による税率の適用を受けることで、節税効果が期待できます​。

住宅ローン控除

相続不動産売却の収益を新しい住宅の購入や住宅ローンの返済に利用する場合、一定の条件下で税制特例が適用されます。

特別控除

譲渡所得が一定の額以下の場合、特別控除が受けられます。この控除を利用することで、譲渡所得税が軽減される可能性があります​。

節税対策として、これらの税制特例を適切に利用することが重要です。具体的な方法や条件については、税理士や不動産の専門家に相談することを推奨します。

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