家を売るベストなタイミングと避けたい時期を不動産会社社長が徹底解説

query_builder 2024/02/14
不動産売却
画像1

この記事は、このような悩みをお持ちの方におススメです。


  • 家の売却を検討している
  • 家を相続したが処分するタイミングで迷っている
  • 家の売却で損をしたくない


家の売却はいつ売るかというタイミングが重要です。
なぜなら、売却時期によって売却価格は変動するからです。
しかし、いつ売却するのがよいかわからないという方は少なくありません。

そこでこの記事では、以下のことについてまとめました。


  • 家の売却タイミングを測る5つのポイント
  • 売却すべきではないタイミング
  • 家の売却を任せる不動産会社の選び方


家の売却を検討されている方はぜひ最後までお読みいただき、参考にされてみてください。
経験豊富な合同会社明紗の代表が徹底解説いたします。

弊社:合同会社明紗は千葉県流山市で不動産の売却や買取を行う不動産業者です。
不動産売却でお悩みの方は、千葉県流山市にかかわらず東京都23区でも対応いたします。

お気軽にお問合せください。



お問い合わせはこちら


明紗公式TOPページ


不動産売却に適したタイミングはあるの?

不動産売却に適したタイミングはあるの?

不動産の売却には、不動産ごとに異なるベストなタイミングが存在しています。
ベストな売却タイミングを見極めるポイントが多数あるため、不動産ごとにタイミングが違うのです。

これより、不動産売却に最適なタイミングを見極めるポイントをご紹介いたします。

ポイント1. 市場動向や相場感で判断する

市場動向や相場感で判断する

地域の景気や不動産市場の状況を見極めることが重要です。
なぜなら、景気や市場の良否は不動産価格に大きな影響を及ぼすからです。

では、具体的にどのようなポイントで景気や市場の動向を把握するかを解説いたします。

不動産価格指数を参考にする

大まかな市場動向を把握するには、不動産価格指数を参考にするのがよいでしょう。
国土交通省が四半期ごとに発表している全国の不動産価格を指数化した指標です。

100を標準として、現在の不動産価格はいくらになるのかを全国平均値で知ることができます。

なお、令和5年10月度(令和6年1月公表)では、全国の住宅総合指数は136.4ポイントです。
これは、前回公表データと比較して0.2ポイントの上昇となっています。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/content/001720749.pdf
出典:国土交通省 「不動産価格指数(住宅)(令和5年10月分・季節調整値)」より

このポイントを見る限り、現在は高い水準で推移していることがわかります。
また、幅は少ないものの幅が上がっているため、この部分だけを切り取ると「良い売却タイミング」と表現することができます。

不動産価格指数はこちらから閲覧することができます。
ぜひ参考にされてみてください。
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_tk5_000085.html

地域の相場を参考にする

不動産が存在するミクロなエリアの市場動向や相場も把握する必要があります。
不動産価格指数では分母が広すぎるため、地域の事情が反映されないからです。

地域の相場を知る方法をいくつかご紹介いたします。

・不動産会社に相談してみる
地域に根差した不動産会社であれば、相場感や市場の動向を把握しているからです。

・ポータルサイトをチェックしてみる
売却情報が掲載されているポータルサイトから、断片的ですが相場を知ることが可能です。

・地域の変化を確認してみる
地域経済に大きな影響をもたらす要因をチェックしてみましょう。
新駅の開設や大型商業施設のオープンは、不動産価格に良い影響を与えます。
他方、閉鎖や閉店があると市場の衰退が認められるため、不動産価格は下落する傾向にあります。

ポイント2. 期間で判断する

不動産の築年数や、保有した期間も検討したいところです。
なぜなら、築年数と売却金額には密接な関係があるほか、保有期間は売却益への課税に関係するからです。

ここからは、期間で判断する要素を解説いたします。

築年数で判断する

不動産のベストな売却タイミングを知るうえで、建物の築年数は外すことはできません。
なぜなら、一般的に築年数が経過すると、建物の売却価格は下がるからです。

これは、国土交通省が発表している中古戸建住宅の価格査定の例です。


出典:国土交通省 「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」より
https://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf

木造住宅は約22年を経過すると残存価値は概ね10%程度と試算されます。
また、マンションは年々ほぼ同率で価値が下がることがわかります。

同じ年数を経過した木造住宅とマンションで残存価値が異なるのは、木造と鉄筋コンクリート造で減価償却年数が異なるからです。

鉄筋コンクリート造は耐用年数が47年、木造は22年と倍近く異なるため、同じ年に建築された木造住宅とマンションでは残存価値が変わるのです。

この表からわかることは、以下のようなことです。
・木造住宅は15年以内の売却が望ましい
・マンションも築年数が浅いほど高額で売却が可能

しかし、住宅は土地の価値も含むほか、外装や内装の状況によって査定額は変動します。
あくまで築年数の目安程度に留めておくのがよいでしょう。

保有期間で判断する

不動産の売却によって利益が出そうなときは、保有期間も押さえておく必要があります。
なぜなら、保有期間によって譲渡所得に課せられる税率が変わるからです。

保有期間による税率の違いは以下のようにまとめることができます。



保有期間 所得税 住民税
5年を超える期間保有
長期譲渡所得
譲渡益の15% 譲渡益の5%
5年以下の期間保有
短期譲渡所得
譲渡益の30% 譲渡益の9%

出典:国税庁 「土地や建物を売ったとき」より抜粋
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm

譲渡所得の税金が大きく変わる部分ですので、保有期間もチェックしておきましょう。

ポイント3. 購入者の購買意欲が高まるタイミングで判断する

ポイント3. 購入者の購買意欲が高まるタイミングで判断する

売却を成功させるためには、購入者の目線を持つことも重要です。
なぜなら、売却と購入は同時に発生するからです。

ここでは、購入検討者が「いまだ!」と思うタイミングをご紹介いたします。
敵を知ることは自分を知ることに繋がります。
異なる目線で見ることで、より戦略的に売却活動をすることができるでしょう。

住宅ローンの金利が安いとき

住宅ローンの金利は、購入者にとって非常に大きな関心事です。
金利が0.1%変わるだけで、総支払額も大きく変動するからです。

4,000万円を借り入れたとき、金利が0.1%上がると総返済額は約80万円アップします。
逆にいえば、0.1%下がることで総返済額は80万円さがるのです。
そのため、住宅ローン金利が安いときは、売却のタイミングに適していると考えられます。

ライフステージの変化があるとき

進学や転勤など、ライフステージの変化があるときは、不動産の売り時であり買い時です。
世間一般的には1月から3月にかけてが、最も不動産が活発になる時期と言われています。


  • 子供が小学校や中学校にあがるタイミング
  • 転勤先が決まるタイミング


これらライフステージの変化に、不動産需要はつきものです。
売却活動を始めるには、1月には売り出されていることが理想です。
逆算すると、10月頃から売却準備を進めるのが良いでしょう。

同じエリアで売却されている不動産が少ないとき

競合する不動産が少ないときは、不動産売却のチャンスです。
なぜなら、ライバルが少ないため消去法的に問い合わせや内覧が増える可能性があるからです。

地域にはさまざまな特性があります。
住宅地も同様であり、戸建てが多いエリアもあれば、マンションが立ち並ぶエリアもあります。
さらに言えば、賃貸物件が多いエリアもあれば、実需物件が多いエリアも存在するのです。

売却したい不動産がどのようなエリアに存在しているか。
さらに、現在の販売状況はどのような状況か。
こういった情報が売却のタイミングに影響することは言うまでもありません。

再三ですが、地域に関係する情報は、不動産会社に確認することをおススメします。

不動産の売却に適さないタイミング

不動産の売却に適さないタイミング

不動産の売却にベストなタイミングがあれば、NGなタイミングもあります。
これより、具体的にこのタイミングでは売却を控えたほうがよいタイミングをご紹介いたします。

エリアの価値向上が明らかに予想される

これからエリアの価値が上がっていくことが明らかなときは、様子を見たほうがよいでしょう。
なぜなら、価値が上がる前に売却することで、損をするからです。

エリアの価値が上がる要素は以下のようなものです。


  • 新駅や大型商業施設のオープン
  • 大規模な団地の開発が進んでいる
  • 高速道路のスマートインターチェンジができる
  • 大規模な工場や企業の誘致が確定している


これらのニュースがエリア内にあるときは、エリアの価値が上がることが予想されます。
くれぐれも価値が上がる前に売却することは避けましょう。

>購入者が補助金や税制の恩恵を受けづらい時期

行政的な要因も視野に入れることが重要です。
なぜなら、行政の補助金や税制の改定は不動産の売却や購入に与える影響があるからです。

もちろん、これらは二次的な要素ですので、気にしすぎる必要はありません。
ただし、少なくとも売却する側と購入する側、双方にどのような税制があるのか、どのような補助金が適用されるのかは、知っておくことが重要です。


税制の改変は概ね12月末、補助金の新設は4月からと相場が決まっています。
税制や補助金が改悪してすぐの売却は、不利益を被るかもしれません。

不動産の売却タイミングを知るためにまずは不動産会社に相談を

不動産の売却タイミングを知るためにまずは不動産会社に相談を

今回は、不動産売却のベストなタイミングについて解説してまいりました。

重要なポイントを整理しますと、以下のようにまとめることができます。


  • 不動産売却に適したタイミングは存在する
  • 最適なタイミングを知るためには、市場動向や物件状況を知ることが重要
  • 買主からの目線で考えることも大切


実際の販売活動ではこれらの前提に立ちつつ、不動産の状況や詳細を調査して判断することになります。

これらの作業は不動産会社の協力なくして成立させることは困難でしょう。
不動産売却の最適なタイミングや方法を知りたいとお考えの方は、いち早く不動産会社へ相談されてください。

弊社:合同会社明紗では、多くの不動産取引のサポートをしてまいりました。
無理な営業や強引な接客は言わずもがな、家族のような関心と配慮をもってお客様と接することをバリューとして掲げています。

千葉県流山市を中心に、東京23区まで不動産売買仲介および買取の対応が可能です。
ぜひお気軽にお問合せくださいませ。

----------------------------------------------------------------------


お問い合わせはこちら


----------------------------------------------------------------------


明紗公式TOPページ


経験と信頼の不動産売却エージェント「明紗」
お客様の立場を最優先に、全力でサポートいたします。

不動産売買に関する疑問や不安、希望や要望、何でもお気軽にご相談ください。

流山市、柏市、市川市、松戸市、船橋市、そして東京23区での不動産売買に強い実績を持っています。

もちろん、これらのエリア以外でも、お客様の不動産に関するニーズに幅広く対応いたします。

どのエリアにおける不動産売買のご相談も、心よりお待ちしております。

----------------------------------------------------------------------