その実家、本当に売れない？流山で後悔しない相続売却の進め方 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

結論：「売るか、持つか、手放すか」を決める前に、まず実家の「価値（査定額）」を確かめることが先です。価値が分からないまま選択肢を選ぶと、判断を誤りやすくなります。

相続した実家を前にすると、多くの方が「売る・貸す・解体する・放棄する」のどれかを、選ぼうとします。けれど、その前にやるべきことがあります。今の実家に、いくらの値がつくのかを知ることです。

たとえば「ボロ家だから値段はつかない」と思っていた土地に、想定以上の値がついた。逆に、解体して更地にすれば高く売れると言われて費用をかけたのに、思ったほど伸びなかった。どちらも、最初に価値を確かめていれば防げたケースです。

価値が分かって初めて、「売るのが得か、放棄が得か」を冷静に比べられます。順番が逆になると、誰かの一言に流されやすくなります。まずは地図を手に入れる。そこから始めましょう。

まず、ご実家にいくらの値がつくのかを知りたい方へ。

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ご相談だけのご利用も歓迎しています。

結論：相続した実家の処分方法は、大きく5つあります。①古家付きのまま売る

②解体して更地で売る

③不動産会社に買い取ってもらう

④相続放棄する

⑤相続土地国庫帰属制度で国に引き取ってもらう、です。

それぞれ、向いている場面も、かかる費用も違います。順に整理します。

• ① 古家付きのまま売る：建物を解体せず、土地と建物をそのまま売る方法です。流山のように土地需要のあるエリアでは、築古でも「土地として」値がつくことがあり、解体費をかけずに済む利点があります。
• ② 解体して更地で売る：建物の価値がなく、更地のほうが買い手がつきやすい場合の方法です。ただし解体費が先に出ていきます（費用は次の章で）。
• ③ 不動産会社に買い取ってもらう：会社が直接買い取る方法です。室内の物がそのままでも引き取ってもらえる場合があり、手間は少なくて済みます。一方で、価格は仲介で売るより下がりやすい傾向があります。手元の事情で急ぐ場合の選択肢の一つ、と考えるのがよいでしょう。
• ④ 相続放棄する：プラスの財産もマイナスの財産も、一切引き継がない方法です。借金のほうが多い場合などに使いますが、注意点が多く、後の章で正確に説明します。
• ⑤ 相続土地国庫帰属制度で国に返す：相続した土地を国に引き取ってもらう制度です。ただし要件が厳しく、誰でも使えるわけではありません（これも後の章で）。

5つのうち、どれが向いているか。それは物件の価値と、ご家族の事情で変わります。だからこそ、価値の確定が先なのです。

結論：「売る」と決めても、その手前で費用がかかることがあります。主なものは、遺品整理・解体・測量・仲介手数料です。これらを知らずに動くと、想定外の出費が重なります。

ひとつずつ見ていきます。

遺品整理：家具・家電・思い出の品を片付ける費用です。すべて処分するのか、残すものを選ぶのかで金額は変わります。物量や間取りによって幅があるため、複数の業者に見積もりを取ることをお勧めします。親御さんの思い出が詰まった品を、あわてて処分する必要はありません。

解体（更地にする場合）：木造住宅の解体は、全国的な目安で坪あたり3〜4万円程度とされています（2026年時点の一般水準）。軽量鉄骨や鉄筋コンクリートはこれより高くなります。さらに、庭石・物置・ブロック塀・浄化槽の撤去などは別途かかることがあります。立地や接道状況でも変わるため、正確な金額は現地見積もりでご確認ください。

測量：土地の境界がはっきりしていないと、買い手が安心して買えません。先祖代々の土地で境界の確認をしていない場合、確定測量が必要になり、費用が発生することがあります。測量の要否については、境界確定測量は本当に必要？（流山市）で詳しくご説明しています。

仲介手数料：仲介で売却が成立したときに、不動産会社に支払う費用です。

「とにかく早く売れればいい」と動き出すと、これらの費用が後から重なって、手元に残る額が思ったより少なくなることがあります。先に全体像を把握しておくことが、後悔を防ぎます。

結論：同じ家でも、最初に相談する相手によって、返ってくる答えは変わります。それぞれの立場からの「正しい答え」があるためです。だからこそ、特定の提案に流される前に、客観的な価値を確かめることが大切です。

同じ一軒の家。けれど、相談する相手によって、返ってくる答えはまるで違います。

リフォーム業者に聞けば、「直して貸せばいい」「直して売りましょう」。解体を前提にする会社なら、「更地にして売りましょう」。税理士に相談すれば、「貸して収益にしては」。どれも、その立場からは筋の通った答えです。誰かが間違っているわけではありません。けれど、立場が違えば、出てくる結論も違う。それが現実です。

だから、最初にどの扉を叩くかで、進む道が大きく変わってしまうのです。冷静に判断するには、まず特定の立場に寄らない「価値」という物差しを持つこと。そのうえで、選択肢を比べることです。

そしてもう一つ。相続した不動産を扱うときは、相続に詳しい不動産会社かどうかが大切です。さらに言えば、会社の看板よりも、担当者で選ぶこと。大手だから安心、地元だから安心、とは一概に言えません。あなたの事情を丁寧に汲み、価値の根拠をきちんと示してくれる担当者かどうか。そこを見てください。

日々、流山市で相続されたご実家のご相談をお受けしています。先日も、「もう売れないから相続放棄しようか」と迷っておられた方がいらっしゃいました。けれど査定してみると、建物に価値はなくとも、土地に十分な値がついたのです。

思い込みで手放すには、流山の土地は惜しい。だから、まず価値を確かめるところから始めましょう。査定の根拠は、すべてお見せします。納得して、ご自身で選んでいただくためです。

結論：相続放棄も国庫帰属制度も、使える場面が限られた選択肢です。相続放棄は「相続を知ってから3か月以内」など期限と要件があり、国庫帰属は「建物のない土地」が前提です。いずれも事前に専門家への確認が必要です。

まず相続放棄から。相続放棄は、「自己のために相続の開始があったことを知った時」から3か月以内に、家庭裁判所へ申述する必要があります（民法915条／2026年6月確認）。この期間内に手続きをしないと、相続を承認したものとみなされることがあります。

注意したいのは、遺品や財産に手を付けると、相続を承認したとみなされる場合があることです（民法921条）。「放棄するつもりだから」と先に家財を処分してしまうと、放棄できなくなる可能性があります。また、相続放棄をしても、放棄の時点でその家を現に占有していた場合は、引き渡すまで建物を傷めないよう保存する義務が残ることがあります（改正民法940条・2023年4月施行／2026年6月確認）。「放棄すれば一切の管理から解放される」とは限らない、という点は知っておいてください。

次に相続土地国庫帰属制度。相続した土地を国に引き取ってもらう制度ですが、建物がある土地は対象外で、自費で解体し更地にして申請する必要があります。承認されても、原則1筆あたり20万円からの負担金を納めます（法務省／2026年6月確認）。実際には、本来売れる土地は対象になりにくく、要件は厳しめです。「最後の選択肢」として知っておく程度がよいでしょう。

相続放棄や国庫帰属は、判断を誤ると取り返しがつきにくい選択です。検討される場合は、弁護士・司法書士など専門家へのご相談をお勧めします。

結論：主な財産が「実家だけ」のとき、相続は揉めやすくなります。家は預金のように単純に分けられないためです。売って現金で分ける、誰かが住んで他の相続人に代償金を払う、などの方法を、早めに話し合っておくことが大切です。

預金なら、二人で半分こができます。けれど、家は切り分けられない。「兄さんが住むなら、僕は現金で半分ほしい」──その一言が言えないまま、何年も名義をそのままにしてしまう。よくあるお話です。

家に住みたい相続人がいる場合、その人が他の相続人へ「代償金」を払う方法があります。けれど、まとまった現金が必要になり、これが簡単ではありません。だからこそ、売って現金にして分ける、という選択がよく選ばれます。

ここで気をつけたいのが、「とりあえず共有名義に」という相続です。共有名義は、売るにも貸すにも建て替えるにも、共有者全員の合意が必要になります。代が変われば、共有者の数はさらに増えていく。気づいたときには、誰も家を動かせなくなっている──そんなご相談を、私は、何度も受けてきました。だからこそ、現場ではこう申し上げます──「とりあえず共有名義に」だけは絶対に避けるべき。決断を先送りにするほど、問題が起こる可能性が高まります。

結論：相続税には基礎控除があり、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」までは課税されません。ただし、現金が少なくても、実家（不動産）も相続財産に含まれるため、思わぬ課税が生じることがあります。

相続税の基礎控除は、3,000万円＋600万円×法定相続人の数で計算します（国税庁タックスアンサーNo.4152／2026年6月確認）。たとえば相続人が2人なら4,200万円、3人なら4,800万円までは相続税がかかりません。実際、相続税を払う方はそれほど多くありません。

ただし、見落としやすいのが、「家も財産」だということです。「現金はそんなに残っていないから無税だろう」と思っていたら、実家の評価額を加えると基礎控除を超えていた、ということが起こり得ます。

なお、被相続人が住んでいた宅地は、一定の要件のもとで330㎡まで相続税評価額を80%減額できる「小規模宅地等の特例」が使える場合があります（国税庁タックスアンサーNo.4124／2026年6月確認）。売却のタイミングがこの特例に影響することもあるため、税額やタイミングの判断は、税理士へのご確認をお勧めします。相続不動産の税金の詳しい計算は、別の記事で扱う予定です。

売却のご相談から、必要に応じた専門家との連携まで、まとめてお手伝いできます。

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ご相談だけのご利用も歓迎しています。媒介契約に進まれなくても、費用は発生しません。

Q. 相続した実家は、いつまでに売ればいいですか？

売却そのものに法律上の期限はありません。ただし、相続税がかかる場合は申告期限（相続開始から10か月）との関係で売却タイミングが影響することがあります。また、相続登記には期限があります（後述）。あわてて売る必要はありませんが、放置にも別の負担が生じるため、早めに全体像を把握しておくのが安心です。

Q. 古くてボロボロの実家でも、売れますか？

建物に価値がなくても、土地として値がつくことがあります。とくに流山のように土地需要のあるエリアでは、解体せずに「古家付き土地」として売れるケースもあります。「売れない」と決める前に、一度査定で価値を確かめることをお勧めします。

Q. 解体してから売ったほうが高く売れますか？

一概には言えません。更地のほうが買い手がつきやすい土地もあれば、解体費をかけても価格が伸びず、かえって損になる土地もあります。解体費と売却価格の見込みを比べて判断する必要があるため、先に査定を受けてから決めるのが安全です。

Q. 相続登記はしなければいけませんか？

はい。2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内の申請が必要です（正当な理由なく怠ると10万円以下の過料）。施行前の相続も対象で、2027年3月末まで猶予があります（法務省／2026年6月確認）。手続きの詳細は、登記義務化と実家売却（流山市）でご説明しています。

Q. 兄弟と「とりあえず共有名義」にしておくのは問題ありますか？

共有名義は、売却・賃貸・建て替えに共有者全員の合意が必要になり、後で家を動かしにくくなります。代が変わると共有者が増え、合意がさらに難しくなることもあります。名義をどうするかは、早めに話し合っておくことをお勧めします。

相続した実家をどうするか。その答えは、ご家族の数だけあります。

大切なのは、順番です。「売れない」と思い込む前に、まず価値を確かめる。処分の選択肢は5つあり、それぞれ費用が違うと知る。最初の相談先の立場に流される前に、客観的な物差しを持つ。相続放棄や国庫帰属は、正確な要件を踏まえて判断する。そして、家だけの相続は揉めやすいから、名義と分け方を早めに話し合う。

焦って決める必要はありません。けれど、知らないまま決めるのは、もったいない。まずは、あなたの一軒にいくらの値がつくのか。そこから一緒に確かめさせてください。

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現況のままでは仲介での売却が難しい、お急ぎの事情がある、という場合は、買取という選択肢もご案内できます。

• 本記事の内容は、執筆時点（2026年6月）の法令・税制・市場動向に基づいています。最新情報は管轄機関の公式情報をご確認ください。
• 個別具体的な不動産売却・税務・法務のご相談は、宅地建物取引業者・税理士・弁護士など各分野の有資格者へのご相談をお勧めします。
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宅地建物取引業 千葉県知事(2)第17957号 合同会社明紗

中山 裕章
流山市・柏市・松戸市・市川市の仲介売却を一貫してご担当します。「他社で断られた物件こそ、まずは明紗に」を掲げ、査定根拠100%開示・最短15営業日決済の体制で、流山町丁目の相場感に根ざしたご提案を行っています。一軒に、一つの物語を。