認知症の親の不動産売却、専門家が解説｜成年後見制度の手続き完全ガイド

成年後見制度を利用した不動産売却は、大きく分けて「準備段階」「手続き段階」「売却段階」の3つのステージで進んでいきます。

■ステージ1：準備段階（約1ヶ月）
成年後見制度の利用を決める前に、まず以下の準備が必要です。
・不動産の価格査定を行い、売却可能価格を把握
・税金のシミュレーションと売却後の手取り金額の試算
・家族間での今後の方針についての話し合い
・成年後見制度の申立てに必要な書類の収集

■ステージ2：手続き段階（約2～3ヶ月）
ここからが実際の法的手続きの開始です。
・成年後見制度開始の申立て
・家庭裁判所による審査
・成年後見人の選任
※この期間は、通常2ヶ月程度かかります

■ステージ3：売却段階（約2～3ヶ月）
いよいよ実際の売却手続きに入ります。
・不動産会社との媒介契約締結
・居住用不動産の場合は処分許可の申立て
・売買契約の締結
・決済・引き渡し

重要なポイント
✔️ 全体の期間は、順調に進んだ場合で約5～6ヶ月程度
✔️ 居住用不動産の場合は、別途「居住用不動産処分許可」が必要
✔️ 各段階で専門家（弁護士・司法書士・不動産会社）のサポートが重要

では、次のセクションで具体的な手続きの流れを、実際の事例を交えながら詳しく見ていきましょう。

それでは、成年後見制度を利用した不動産売却の具体的な手順を、7つのステップに分けて解説していきます。

売却を成功させるためには、入念な準備が重要です。

必要な準備
・不動産の価格査定（複数の不動産会社に依頼することをお勧めします）
・税金シミュレーション（相続税や譲渡所得税の確認）
・売却後の手取り金額試算
・必要書類の収集（診断書、戸籍謄本など）

✅実例
あるご家族の事例では、事前準備を怠ったために、売却後の税金で予想以上の出費が発生し、老人ホームの入居費用が不足するというケースがありました。事前の税金シミュレーションは必須といえます。

家庭裁判所への申立ては、以下の方が行うことができます。
・本人
・配偶者
・4親等内の親族
・検察官
・市区町村長

必要な書類
・申立書
・診断書（認知症の程度を記載）
・戸籍謄本
・住民票
・財産目録
・収支予定表
・本人の銀行通帳のコピー

💡ポイント
申立ての際は、不動産売却の必要性も併せて説明できるよう、資料を準備しておくことをお勧めします。

家庭裁判所による審査を経て、成年後見人が選任されます。

選任までの流れ
・申立書類の審査（約2週間）
・本人の面談調査（約1時間）
・親族への照会（約2週間）
・成年後見人の選任（約1ヶ月）

⚠️重要
成年後見人は必ずしも家族が選ばれるとは限りません。裁判所は本人の利益を最優先に考え、弁護士や司法書士などの専門職が選任されることもあります。

選任された成年後見人が、本人に代わって不動産会社と媒介契約を締結します。

確認すべきポイント
・複数の不動産会社から適切な会社を選定
・売却価格の妥当性
・販売計画の内容
・手数料の確認

✅事例
実際のケースでは、成年後見人が3社の不動産会社に相見積もりを依頼し、最も販売計画が具体的で、かつ実績のある会社を選定することで、スムーズな売却につながりました。

本人が住んでいる、または住んでいた不動産を売却する場合は、必ず必要な手続きです。

申立てに必要な説明事項
・売却の必要性
・売却理由の具体的な説明
・売却資金の使途計画
・本人の今後の生活プラン

📝書類準備のポイント
・不動産の評価資料（査定書など）
・売却後の資金使途計画書
・本人の収支状況が分かる資料
・医療費や施設費用の資料

家庭裁判所から許可が下りた後、成年後見人が売買契約を締結します。

契約時の重要事項
・売買価格の最終確認
・決済日の設定
・引き渡し条件の確認
・特約事項の確認

⚠️注意点
・居住用不動産の場合、裁判所の許可なく締結した契約は無効となります
・成年後見監督人がいる場合は、その同意も必要です
・契約書の内容は必ず専門家に確認してもらいましょう

✅実例
ある案件では、裁判所の許可を得る前に売買契約を締結してしまい、契約のやり直しが必要になったケースがありました。手続きの順序を守ることが重要です。

最終段階として、売買代金の受け取りと物件の引き渡しを行います。

決済時のチェックポイント
・売買代金の確認
・固定資産税等の精算金の確認
・登記に必要な書類の確認
・鍵の引き渡し
・管理費等の精算

💡アドバイス
売却代金は、必ず本人名義の口座に入金するようにしましょう。成年後見人の口座への直接入金は避けるべきです。

決済後の必要手続き
・上下水道、電気、ガスの解約
・固定資産税の名義変更
・成年後見人による家庭裁判所への報告

以上が具体的な手続きの流れとなります。次のセクションでは、必要な費用と期間について詳しく解説していきます。

成年後見制度を利用した不動産売却では、通常の売却に加えて特別な費用や時間が必要になります。

ここでは、具体的な費用と期間の目安をご説明します。

成年後見制度申立ての費用
・申立手数料：800円
・登記手数料：2,600円
・診断書作成費用：5,000円～10,000円
・郵便切手代：3,000円程度
・その他書類取得費用：5,000円程度

成年後見人への報酬
・月額2万円～5万円が一般的
・資産規模や業務の複雑さにより変動
・裁判所が金額を決定

不動産売却に関する費用
・仲介手数料：売却価格の3％＋6万円（税別）
・抵当権抹消費用：1件につき約1万円
・不動産登記費用：約5万円程度
・印紙代：売買価格により変動

✅具体例：
2,000万円の不動産を売却する場合の概算費用
・成年後見申立関係：約2万円
・成年後見人報酬：約3万円×6ヶ月＝18万円
・不動産売却費用：約80万円
合計：約100万円程度

準備期間：約1ヶ月
・価格査定：1週間程度
・必要書類の収集：2週間程度

成年後見人選任まで：約2ヶ月
・書類審査：2週間
・調査期間：2週間
・選任決定：1ヶ月

不動産売却手続き：約2～3ヶ月
・居住用不動産処分許可：3週間～1ヶ月
・買主探し：1～2ヶ月
・契約から決済まで：1～2ヶ月

⚠️注意点
・案件の複雑さにより期間は変動します
・家族間で意見の相違がある場合は長期化する可能性があります
・物件の状態や相場により売却期間は大きく異なります

💡専門家からのアドバイス
早めの準備と家族間での合意形成が、スムーズな売却の鍵となります。特に、成年後見制度の申立ては、売却を検討し始めたらすぐに着手することをお勧めします。

成年後見制度を利用した不動産売却では、いくつかの典型的な失敗パターンがあります。

ここでは、実際の事例を基に、その対策方法をご紹介します。

❌失敗例
「良い条件の買主が見つかったので」と、成年後見人選任前に売買契約を締結してしまい、契約がすべて無効になってしまったケース。

✅正しい対応
・必ず成年後見人選任を待ってから契約交渉を開始
・不動産会社にも事前に成年後見制度利用の説明を行う
・取引スケジュールは余裕を持って設定

❌失敗例
兄弟間で売却金額の使途について意見が分かれ、成年後見人の選任後に対立が深まり、売却が大幅に遅れたケース。

✅正しい対応
・申立て前に家族間で今後の方針を話し合う
・売却金の使途計画を具体的に立てる
・専門家を交えた話し合いの場を設ける
・本人の利益を第一に考える視点を共有

❌失敗例
税金や諸費用の試算を怠り、売却後の施設入居費用が不足してしまったケース。

✅正しい対応
・事前に税理士に相談し、税金を正確に試算
・成年後見人報酬も含めた総費用を見積もる
・将来の生活費まで考慮した資金計画を立てる

❌失敗例
診断書の内容が不十分で申立てをやり直すことになり、3ヶ月以上手続きが遅れたケース。

✅正しい対応
・診断書作成を依頼する際、成年後見制度申立用と明確に伝える
・必要書類は事前にリストアップし、計画的に収集
・不明な点は家庭裁判所に確認

💡プロが教える成功のポイント
・早めの準備と情報収集
・家族間での丁寧な合意形成
・専門家への適切な相談
・必要書類の確実な準備
・スケジュールに余裕を持たせる

スムーズな不動産売却のために、事前の準備が極めて重要です。以下のチェックリストを参考に、計画的に準備を進めましょう。

本人の状況に関する書類
・診断書（認知症の程度が明記されたもの）
・戸籍謄本（3ヶ月以内のもの）
・住民票（3ヶ月以内のもの）
・身分証明書のコピー

財産関係の書類
・不動産の登記事項証明書
・固定資産税評価証明書
・固定資産税の納税通知書
・不動産の間取り図や写真
・通帳のコピー（過去1年分の出入金が分かるもの）
・年金振込通知書

💡実務上のポイント
書類の有効期限は通常3ヶ月以内です。申立てのタイミングを考慮して取得しましょう。

不動産関連
・複数の不動産会社による査定
・固定資産税の未納確認
・建物の状態調査
・境界確認資料の有無

権利関係
・抵当権等の有無
・賃貸借契約の有無
・共有者の有無

費用試算
・売却にかかる諸費用の見積もり
・税金シミュレーション
・成年後見人報酬の試算

検討すべき事項
・本人の今後の生活拠点
・売却金の使途計画
・医療・介護方針
・定期的な家族会議の設定

✅実例からの教訓
事前の家族間協議を十分に行った案件では、平均して2ヶ月程度手続期間が短縮されました。

成年後見制度を利用した不動産売却では、複数の専門家との連携が重要です。

それぞれの専門家に、適切なタイミングで相談することで、スムーズな売却が実現できます。

■各専門家への相談時期
不動産会社（宅建士）：検討初期段階
・売却価格の査定
・市場動向の確認
・売却にかかる期間の見込み
・具体的な売却計画の策定

弁護士・司法書士：成年後見申立て前
・制度利用の要否判断
・申立て書類の作成サポート
・手続きの流れの確認
・権利関係の確認

税理士：売却計画策定時
・譲渡所得税の試算
・相続税への影響確認
・特例適用の可否
・節税対策の検討

■相談時に準備すべき資料
・不動産の登記事項証明書
・固定資産税評価証明書
・診断書（認知症の程度が分かるもの）
・家族の関係図
・収支状況が分かる資料

□ 不動産の価格査定を実施
□ 必要書類の収集完了
□ 家族間での方針合意
□ 成年後見制度申立ての準備
□ 専門家への相談実施
□ 税金シミュレーションの実施
□ 売却後の生活プランの策定

・早めの準備と家族間の話し合いが重要
・手続きの順序を間違えないよう注意
・専門家との連携を密に保つ
・本人の利益を最優先に考える