不動産売却の第一歩！媒介契約の選び方完全ガイド

不動産の媒介契約とは、簡単に言えば「不動産会社に売却の仲介を依頼する契約」です。

この契約を結ぶことで、不動産会社は正式にあなたの物件を預かり、買主探しから売買契約の締結まで、様々な業務を行うことができるようになります。

売却時の媒介契約には、以下の3種類があります。
1.専属専任媒介契約
2.専任媒介契約
3.一般媒介契約

実務では主に「専任媒介契約」と「一般媒介契約」の2つが使われます。

というのも、「専属専任媒介契約」は売主にとってのメリットが少なく、実際の取引ではほとんど使用されないためです。

最も重要な違いは「依頼できる不動産会社の数」です。

・専任媒介契約：1社のみに依頼可能
・一般媒介契約：複数の会社に同時に依頼可能

一見すると、複数の会社に依頼できる一般媒介契約の方が有利に思えるかもしれません。

しかし、実はそう単純ではありません。

次のセクションで、それぞれの契約タイプのメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

専任媒介契約を結んだ不動産会社には、法律で以下の義務が課せられます。

・指定流通機構（レインズ）への7営業日以内の登録義務
・2週間に1回以上の営業活動報告義務
・広告による積極的な集客活動

つまり、不動産会社は「あなたの物件を売るために全力を尽くす」という義務を負うことになります。

一般媒介契約の場合、上記のような義務は一切ありません。なぜなら、複数の会社に依頼できる一般媒介では、各社の責任が分散されてしまうためです。

私は特別な事情がない限り「専任媒介契約」をおすすめしています。その理由は明確です。

1.不動産会社の仕事は成功報酬制
・売買が成立しなければ、報酬は一切発生しません
・広告費や人件費は会社の持ち出しとなります

2.リソースの集中投下
・不動産会社は専任媒介物件を優先的に扱います
・より多くの広告費用を投じます
・ベテラン営業マンが担当することが多いです

3.より多くの購入検討者にアプローチ可能
・レインズシステムを通じて、他社の購入希望者にも情報が届きます
・効率的な価格交渉が可能になります

一般媒介契約で複数の会社に依頼したとしても、各社の取り組み方は消極的になりがちです。「他社に売られてしまうだろう」という心理が働くためです。

専任媒介契約をおすすめする一方で、契約時には注意すべきポイントがあります。

それが「囲い込み」と呼ばれる行為です。

囲い込みとは、専任媒介契約で預かった物件を他の不動産会社に紹介せず、自社だけで販売しようとする行為です。なぜこのような行為が起こるのでしょうか？

その理由は「両手取引」にあります。

不動産取引では：
・売主からの仲介手数料
・買主からの仲介手数料
の両方を得ることができます。これが「両手取引」です。

つまり、物件を自社で抱え込んで自社の客に売却できれば、通常の倍の収入が得られるというわけです。

これは必ずしも売主である「あなたにとってのベストな選択」とは限りません。

信頼できる不動産会社を選ぶためのチェックポイントです。

・レインズへの登録を確実に行っているか
・他社からの問い合わせに積極的に対応しているか
・定期的な営業活動報告が具体的か
・売却活動の方針を明確に説明できるか

特に重要なのは、最初の商談での対応です。

営業担当者の説明が「自社で売却できる」という話に終始していたり、他社への紹介に消極的な態度を示したりする場合は要注意です。

不動産売却の第一歩となる媒介契約。

ここまでの内容を踏まえて、契約選びのポイントを整理してみましょう。

契約タイプの選択
・通常は「専任媒介契約」がおすすめ
・特別な事情がある場合のみ「一般媒介契約」を検討
・「専属専任媒介契約」は基本的に避ける

不動産会社選びのポイント
・レインズ登録の確約が得られるか
・具体的な販売戦略の説明があるか
・定期的な報告体制が整っているか
・他社への紹介に前向きな姿勢があるか

囲い込み防止の確認事項
・営業トークが自社販売に偏っていないか
・他社からの購入希望者対応の方針
・営業活動報告の内容と頻度

媒介契約を結んだら、いよいよ本格的な売却活動のスタートです。

契約後は以下の点に注目して、不動産会社の活動をチェックしていきましょう。

・7営業日以内のレインズ登録
・2週間に1回以上の営業活動報告
・広告展開状況
・問い合わせ対応状況

適切な媒介契約の選択と信頼できる不動産会社との協力関係が、スムーズな売却活動の基礎となります。

売却に関する重要な判断は、必ず複数の不動産会社の意見を聞いた上で行うことをおすすめします。