不動産売買の固定資産税清算｜専門家が教える計算方法とトラブル防止のポイント

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税される税金です。しかし、年の途中で不動産売買が行われた場合、実際の所有期間と税金の負担期間にずれが生じます。

例えば、6月に物件を購入した場合、買主は7か月分の固都税を実質的に負担すべきですが、税法上は1月1日時点の所有者（売主）が1年分を納税することになります。この不公平を解消するために、売買時に清算を行うのです。

この清算金は税法上、不動産の売買代金の一部として扱われます。つまり、固都税の清算は税金の支払いではなく、売買価格の調整として位置づけられているのです。

不動産取引における固都税清算の基本的な流れは以下の通りです。

・売主が年間の固都税を納付（1月1日時点の所有者として）
・決済時に、所有期間に応じて買主が売主へ清算金を支払う
・この清算金は売買代金の一部として扱われる

固都税の清算額は、以下の計算式で算出します。

年間固都税額 × 買主の所有日数 ÷ 365日（うるう年は366日）

例えば、年間固都税が12万円で7月1日に引き渡しを行う場合

・取引日以降の日数：184日（7月1日～12月31日）
・清算金：120,000円 × 184日 ÷ 365日 ＝ 60,493円

この場合、買主は売主に対して60,493円を支払うことになります。
なお、実務上は公課証明書（固定資産税評価証明書）に記載された金額をもとに計算を行います。

この証明書は、売買契約前に売主が用意するのが一般的です。

不動産取引における固都税の清算方法は、地域によって大きく異なります。特に注目すべきは、清算の起算日の違いです。

・関東圏：1月1日から起算
・関西圏：4月1日から起算（固都税の納付月に合わせている）

年間固都税額が10万円で、11月1日に取引を行う場合の計算例をご紹介します。

関東の場合
・売主負担：10万円 × 304日（1/1～10/31） ÷ 365日 = 83,288円
・買主負担：10万円 × 61日（11/1～12/31） ÷ 365日 = 16,712円

関西の場合
・売主負担：10万円 × 214日（4/1～10/31） ÷ 365日 = 58,630円
・買主負担：10万円 × 151日（11/1～3/31） ÷ 365日 = 41,370円

地域や取引慣行により、以下のような違いも存在します。

・1円未満の端数処理方法（切り捨て・切り上げ）
・引き渡し当日の負担者
・公課証明書の金額をそのまま使用するか、100円未満・を切り捨てるか

これらの違いは、地域の商習慣によって決められており、統一的なルールは存在しません。

固都税の清算に関するトラブルを防ぐため、売買契約前に以下の項目を必ず確認しましょう。

固都税の清算方法
・起算日（1月1日か4月1日か）
・引き渡し当日の負担者
・端数処理の方法

必要書類の準備
・公課証明書の取得
・納税証明書の確認
・直近の納税通知書の確認

売買契約書には、以下の項目を明確に記載することをお勧めします。

・清算金の計算方法
・起算日と計算期間
・端数処理の方法
・清算金の支払い時期

以下のポイントを特に注意していただきたいと思います。

事前の金額確認
・必ず事前に概算額を計算し、双方で確認
・想定外の金額にならないよう注意

地域特性の考慮
・地域による慣習の違いを認識
・不明点は事前に確認

書面による合意
・清算方法は必ず書面で残す
・口頭での約束は避ける

固都税の清算は不動産取引における重要な要素です。明確な法的ルールがない分、事前の取り決めと書面での合意が特に重要になります。専門家に相談しながら、慎重に進めることをお勧めします。

なお、本記事の内容は2024年12月時点の情報に基づいています。法改正や取引慣行の変更により、内容が変わる可能性がありますので、実際の取引の際は最新の情報をご確認ください。