要注意！不動産相続で8割が陥る"争族"の現実 - 専門家が教える予防と対策

不動産相続のトラブルには、ある特徴的なパターンが存在します。20年以上の実務経験から見えてきた重要なポイントは、「相続財産のほとんどが不動産である場合に、トラブルが最も発生しやすい」という事実です。

その背景には、不動産の特殊性があります。最高裁判所の調査で示された5,000万円以下の相続トラブルケースを詳しく分析すると、多くの場合、相続財産の大半が自宅やアパートなどの不動産で占められています。例えば、首都圏の一戸建ての平均価格は4,000万円前後。この不動産一つだけで、相続財産の大部分を占めてしまうのです。

さらに興味深いのは、預貯金だけの相続と比較した際の違いです。預貯金であれば法定相続分に応じて比較的簡単に分割できますが、不動産の場合は物理的な分割が難しく、売却するにしても様々な判断や合意が必要となります。

不動産相続がトラブルに発展しやすい理由は、主に3つの要因があります。

第一に、「分割の難しさ」です。1億円の預貯金であれば、3人の相続人で3,333万円ずつに分けることは簡単です。しかし、評価額1億円の実家を3等分することは物理的に不可能です。このため、「誰が相続するか」という新たな判断が必要となり、その過程で意見の相違が生まれやすくなります。

第二に、「感情的な価値」の存在です。実家には思い出や愛着が詰まっています。「子供の頃から住んでいた家を売りたくない」「両親の形見として残したい」という感情が、相続人それぞれの立場や考えと絡み合い、話し合いを複雑にします。

第三に、「将来的な価値変動」への不安です。不動産は、地域発展や災害リスクなどにより価値が大きく変動する可能性があります。「今は〇〇円でも、将来もっと価値が上がるかもしれない」という期待や不安が、円滑な話し合いの妨げとなることも少なくありません。

相続トラブルを未然に防ぐために、私たちが実務で効果を実感している3つの具体的な対策をご紹介します。

最も重要なのは、相続が発生する前に家族で話し合いの場を持つことです。具体的には以下のステップを踏むことをお勧めします。

・不動産の適正評価額を確認する
（路線価や実勢価格を調べることで、概算の相続財産額を把握できます）
・各相続人の意向を確認する
（売却希望なのか、現状維持希望なのかなど）
・将来の管理方法について話し合う
（特に空き家になった場合の対応など）

「とりあえず共有」という選択は、将来的な紛争の種となりかねません。

代替案として：
・一人が相続し、他の相続人に代償金を支払う
・不動産を売却して現金化する
・信託や生前贈与の活用を検討する

不動産相続には、法律・税務・不動産評価など多岐にわたる専門知識が必要です。

以下のような場面では、早めの専門家への相談をお勧めします。

・相続財産の評価方法がわからない時
・相続人間で意見が分かれている時
・具体的な対策の選択に迷う時

不動産相続のトラブルは、決して「他人事」ではありません。最高裁のデータが示すように、むしろ一般的な家庭で多く発生しているのが現実です。特に、相続財産の大半が不動産で占められているケースでは、トラブルのリスクが著しく高まります。
しかし、これは決して避けられない問題ではありません。重要なのは、問題が表面化する前に適切な対策を講じることです。

具体的なアクションプランとして、以下の3つのステップを提案します。

1. まずは家族で財産の全体像を把握する
2. 各相続人の意向を確認し、具体的な対策を検討する
3. 必要に応じて専門家に相談し、法的な対策を行う

相続は誰もが直面する問題です。

「まだ先のこと」と先送りにせず、この記事を読んだことをきっかけに、ぜひご家族での話し合いを始めてみてください。早めの対策が、あなたの大切な家族関係を守ることにつながるはずです。