相続した空き家、売却で損をしないための完全ガイド｜3000万円の特別控除を確実に受ける方法

相続した空き家を売却する際、最も重要なのは「早期の状況確認」です。具体的には以下の3点を最優先で確認しましょう。

1.建物の築年数と状態
築年数は特に重要です。昭和56年5月31日以前に建築された建物か否かで、後述する3000万円の特別控除の適用可否が変わってきます。また、建物の状態は売却価格に大きく影響するため、できるだけ早期に専門家による調査を依頼することをお勧めします。

2.固定資産税の評価額
建物を解体した場合、土地の固定資産税が最大で6倍程度に跳ね上がる可能性があります。解体のタイミングを検討する際の重要な判断材料となりますので、必ず確認しておきましょう。

3.売却の緊急性
相続発生から売却までの期間によって、選べる売却方法や税制優遇措置が変わってきます。特に3000万円特別控除の適用を考える場合は、相続開始から3年以内という期限があることを覚えておいてください。

1.物件状況の確認
・建物の築年数・状態チェック
・固定資産税評価額の確認
・相続登記の状況確認

2.売却方針の決定
・建物付きか更地かの判断
・売却時期の検討
・税制優遇措置の適用可否確認

3.具体的なアクション
・不動産会社への相談
・建物状況調査の依頼
・必要書類の準備

相続した空き家の売却において、最も悩ましい判断が「建物を残すか、解体するか」です。

2024年の税制改正により、この判断基準が大きく変わりました。ここでは、最新の制度を踏まえたプロの視点からの判断基準をお伝えします。

以下の条件に当てはまる場合は、建物付きでの売却をお勧めします。

1.昭和56年6月1日以降の建築物
・現行の耐震基準を満たしている
・建物の状態が比較的良好
・リフォームで十分に対応可能

2.経済的な理由
・解体費用の捻出が困難（解体費用の目安：30坪で150万円前後）
・固定資産税の急増を避けたい

次のような状況では、解体または買主による解体を検討しましょう。

1.昭和56年5月31日以前の建築物
・3000万円特別控除の対象となる可能性
・2024年改正により、買主による解体も特例対象に
・耐震基準を満たしていない可能性が高い

2.建物の状態が著しく悪い
・構造上の問題がある（傾き、床の沈み等）
・補修費用が高額になる
・再建築の需要が見込める地域

3.税制メリットが得られる
・空き家の3000万円特別控除の条件を満たせる
・相続開始から売却までの間、未使用
・譲渡価額が1億円以下

1.築年数の確認

【昭和56年5月31日以前の建築物】
・3000万円特別控除を活用できる可能性があるため、以下の選択肢を検討。
　1.売主が解体して更地にして売却
　2.売主が耐震リフォームを実施して売却
　3.買主に解体や耐震リフォームを任せて売却（2024年改正で可能に）
　※いずれの場合も3000万円特別控除の適用可能性があります

【昭和56年6月1日以降の建築物】
・特別控除の対象外のため、純粋に建物の状態と市場価値で判断。
　1.建物が良好な状態→建物付きでの売却を検討
　2.建物の劣化が著しい→解体して更地売却を検討

2.売却時期の検討

・2027年12月31日までなら特例適用可能

・相続開始から売却までの期間を考慮

3.買主のニーズ

・買主自身による耐震改修も特例対象

・リフォーム需要の有無

・土地の潜在的価値

1.固定資産税の増加
・更地になると最大で約6倍に
・売却までの期間を考慮した資金計画が必要

2.解体時期の検討
・税制改正により柔軟な対応が可能に
・買主による解体も視野に入れる

3.契約書の記載
・買主が解体する場合、その旨を明記
・特例適用のための条件を明確に

今回の税制改正により、売主の負担が大きく軽減されました。

特に昭和56年5月31日以前の建築物については、買主との協議により、より柔軟な売却方法を選択できるようになっています。

2024年の税制改正により、相続した空き家の3000万円特別控除制度が大きく使いやすくなりました。ここでは、見落としがちな要件や具体的な手続きについて、最新情報とともに解説します。

適用期限の延長
・令和9年（2027年）12月31日まで延長
・より長期的な視点での売却計画が可能に

要件緩和のポイント

【耐震リフォームと取り壊しの要件緩和】
・譲渡年の翌年2月15日までならOK
・買主が耐震リフォームや取り壊しを行う場合も適用可能に
【居住要件の緩和】
・被相続人が老人ホーム入居者でも対象に
・一定の条件を満たせば適用可能

控除額の変更点
・相続人が3人以上の場合、1人あたり2,000万円に引き下げ

1.建物に関する要件
・昭和56年5月31日以前に建築された建物
・区分所有建築物（マンション等）は対象外

2.利用状況の要件
・相続開始時から売却時まで事業・貸付・居住の用に供していないこと

3.取引条件の要件
・譲渡価額が1億円以下であること

1.市区町村での手続き
・空き家の所在する市区町村で確認書を発行
・必要書類：被相続人の戸籍謄本等

2.確定申告での手続き
・確認書を確定申告書に添付
・税務署への提出

1.買主との契約書記載
・買主が耐震改修等を行う場合、その旨を明記
・実施時期の確認と記載

2.期限管理
・相続開始から売却までの期間
・耐震改修等の実施時期

・確定申告の期限

3.専門家への相談
・不動産の専門家：売却方法の相談
・税理士：税務上の具体的な計算と手続き

この特例制度は空き家の流通促進を目的としており、2024年の改正でより使いやすくなりました。ただし、要件や手続きが複雑なため、専門家への相談をお勧めします。

1.築年数の確認
・昭和56年5月31日以前→特別控除検討
・それ以降→建物状態で判断

2.建物状態の確認
・耐震性
・雨漏り
・損傷状況

3.必要書類の準備
・権利証
・固定資産税評価証明書
・登記簿謄本

1.複数の不動産会社で査定
2.売却方法の決定（更地か建物付き）
3.税制優遇の適用確認
4.具体的な価格設定
5.売り出し・契約

不動産会社：市場価値の査定
税理士：控除適用の判断
司法書士：登記手続き