不動産売却を依頼したら何が始まる？プロが明かす「最初の1週間」の重要手順 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

不動産会社に売却を正式に依頼すると、水面下では目まぐるしいスピードで準備が始まります。特に専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合、宅地建物取引業法により、媒介契約から間もなく物件情報をレインズ（不動産流通標準情報システム）に登録する義務があります。

この期限を守るため、不動産会社は以下の手順を並行してスピーディーに進めていきます。

最初のステップとして最も重要なのが、売主様との綿密な打ち合わせです。売却活動を開始する前に、改めて売却の目的、希望条件、ご事情などを共有し、最終的な「売却戦略」を確定させます。

• 売却条件の具体化: 「いつまでに売りたいか」「いくらで売りたいか」「どんな条件を優先したいか」といった具体的なご希望を再確認します。
• 古家付き土地の売却方針: 例えば、「古家付き土地」として売る場合、基本的に「土地」としての売却になるため、建物は解体される前提です。そのため、買主様が居住目的で室内を見学する「内覧」は原則として行わない方針を共有します。（※中古戸建てとの違いは後述）
• 今後のスケジュールの共有: 測量の段取り、近隣へのご挨拶のタイミングなど、今後の具体的なスケジュールを一緒に確認し、認識のズレを防ぎます。

この最初の「作戦会議」が、売主様と不動産会社が同じゴールを目指して進むための羅針盤となります。

売却条件の確認と並行して、不動産会社は物件の「徹底的な調査」を開始します。これは、物件の正確な情報を把握し、後のトラブルを未然に防ぐために不可欠な作業です。

• 役所調査: 法務局で登記情報を確認し、役所で都市計画や建築基準法上の制限、道路の種類などを調査します。これにより、物件の法的な制約や可能性を正確に把握します。
• 現地調査: ライフライン（水道・ガス・下水）の状況、境界標の有無、隣地との関係などを現地で確認します。
• 権利関係の再確認: 登記簿謄本だけでなく、売買契約書や遺産分割協議書など、所有権を法的に証明する書類を確認します。特に相続が絡む物件では、この確認が非常に重要です。

この調査には通常2～3日を要しますが、ここで得られた正確な情報が、信頼性の高い売却活動の土台となるのです。

物件調査で得られた正確な情報をもとに、買主様の目に直接触れる「販売図面（マイソク）」を作成します。ここで誤解されがちなのが、「良いことばかり書いた方が売れるのでは？」という考え方です。

しかし、プロの視点ではそれは逆効果です。成功する販売図面の目的は、「売り込み」ではなく「正確な情報伝達」にあります。なぜなら、不動産売却において売主様が最も嫌うのは「後々のトラブル」だからです。

したがって、販売図面には以下の点を正直かつ正確に記載します。

• 物件の基本情報: 調査で判明した所在地、面積、法的制限など。
• 売却条件: 「契約不適合責任免責」「現況有姿（現状のまま引き渡し）」「境界非明示」など、売主様の責任範囲に関する重要な条件。
• 注意喚起事項: 「再建築不可」「セットバックが必要」など、買主が知っておくべきデメリット情報も隠さずに記載します。

正直な情報開示は、誠実な買主を引き寄せ、無用なトラブルを防ぐための最も効果的な方法です。販売図面の作成には3～4日程度かかりますが、この質が売却の行方を左右します。

質の高い販売図面が完成したら、いよいよレインズへの物件登録です。レインズは、全国の不動産会社が加盟する巨大なネットワークシステムで、ここに物件情報と販売図面を登録することで、一気に情報が他の不動産会社にも共有され、買主探しが本格的にスタートします。

専属専任媒介契約では媒介契約締結の翌日から5日以内、専任媒介契約では7日以内に登録することが法律で義務付けられています。この期限に間に合わせるためにも、ここまでのステップを迅速に進めることが非常に重要なのです。

売却活動と並行して進めるべき重要な準備が、境界トラブルの防止策です。特に土地や戸建ての売却において、「境界確定測量」は非常に重要です。隣地との境界が曖昧なままだと、買主は安心して購入できません。

• 測量の段取り: すぐに土地家屋調査士に「仮測量」や「確定測量」を依頼できるよう、売主様に見積もりを提示し、発注の準備を進めます。
• 近隣への配慮: 測量作業は、隣地の所有者様の協力が不可欠です。トラブルを避けるため、事前に売主様から近隣の方へご挨拶をしていただくよう、打ち合わせを行います。こうした細やかな配慮が、円滑な売却に繋がります。

依頼後の流れで特に注意が必要なのが、売却する物件の種類です。特に、「古家付き土地」と「中古戸建て」では、売却戦略が根本的に異なります。

• 中古戸建て: 建物に価値があり、買主は「建物を使うこと」を前提に購入を検討します。そのため、室内をきれいにして行う「内覧」が非常に重要になります。
• 古家付き土地: 価値の主体は「土地」にあり、建物は解体されることが前提です。そのため、居住目的の内覧は基本的に行いません。買主候補は主に、新築を建てる個人や不動産開発業者となり、彼らは土地の広さ、形状、法的制限、周辺環境などを重視します。

このように、売却の対象が何かによって、準備すべきことやアピールするポイントが全く変わってくるのです。

ここまで見てきたように、売却依頼後の最初の1週間は、専門的な調査や手続きが非常にスピーディーに進みます。この重要な期間を安心して任せられるかどうかは、ひとえにパートナーとなる不動産会社の質にかかっています。

では、信頼できるパートナーはどのように見極めればよいのでしょうか。査定額の高さだけで選ぶのは危険です。本当に信頼できるパートナーを選ぶためには、次のような視点を持つことが重要です。

• あなたの状況を深く理解しようとしてくれるか？: なぜ売りたいのか、何を優先したいのか。あなたの想いを丁寧にヒアリングし、ゴールを共有してくれる姿勢があるかを確認しましょう。
• 複数の選択肢を公平に提示してくれるか？: 売主様の利益を第一に考え、メリットだけでなくデメリットも正直に説明し、「仲介」と「買取」など複数の選択肢を公平な視点で提示してくれる会社は信頼できます。
• 売却戦略を一緒に描いてくれるか？: 一方的に売却方針を押し付けるのではなく、調査結果や市場データを基に、あなただけの最適な売却戦略（地図）を一緒に考え、ゴールまで伴走してくれる「ナビゲーター」のような存在であるかが重要です。

不動産売却を依頼した後の最初の1週間は、売主様との「作戦会議」、詳細な「物件調査」、信頼を築く「販売図面作成」、全国への「レインズ登録」、そしてトラブルを未然に防ぐ「測量や挨拶の準備」など、成功に向けた土台作りが急ピッチで行われる極めて重要な期間です。

このプロセスを理解することで、「これから何が起きるのか」という漠然とした不安は、「次に何をすべきか」という具体的な見通しに変わります。そして、この重要な初期段階を安心して任せられるかは、あなたの状況を深く理解し、最適な道を共に探してくれる信頼できるパートナー、いわば売却の「ナビゲーター」を見つけられるかにかかっています。

私たちMEISAは、単に物件を売るだけでなく、お客様一人ひとりの想いに寄り添い、最適なゴールまで伴走するナビゲーターでありたいと考えています。不動産売却の進め方やパートナー選びでお悩みなら、まずはMEISAの無料「売却ナビ診断」へお気軽にご相談ください。専門知識と豊富な経験を持つプロが、あなたの売却成功への第一歩を力強くサポートします。