2025年法改正であなたの家は大丈夫？中古住宅の価値が変わる省エネ基準義務化と4号特例縮小を専門家が解説 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

今回の法改正は、私たちの住まいと社会の未来を見据えた重要な変更です。なぜ今、ルールが変わるのか、その背景と2つの大きな柱について見ていきましょう。

これまで、一部の大規模な建物を除いて努力義務に留まっていた「省エネ基準」への適合が、2025年4月以降に新築されるすべての建物で義務化されます。これは、政府が掲げる「2050年カーボンニュートラル」の実現に向けた大きな一歩です。

• 背景: 日本のエネルギー消費の約3割は建築物分野が占めています。地球温暖化対策として、住宅の断熱性やエネルギー効率を高めることが急務とされています。
• 義務化の内容: 新築時には、国が定める省エネ基準（断熱性能や一次エネルギー消費量など）をクリアしなければ、建築確認が下りなくなります。

これにより、今後は省エネ性能が高い住宅がスタンダードとなり、光熱費の削減や快適な室内環境の実現が期待されます。

一方で、基準を満たすためには高性能な断熱材や窓（サッシ）、高効率な設備が必要となり、建築コストの上昇に繋がる可能性があります。

もう一つの大きな柱が、建築基準法における「4号特例」の縮小です。これは、特に中古の戸建てをお持ちの方にとって非常に重要な変更点です。

• そもそも4号特例とは？
  従来の法律では、「4号建築物」と呼ばれる比較的小規模な木造建築物（主に2階建て以下、延床面積500㎡以下など）は、建築確認申請の際に構造計算書の提出が不要で、審査が簡略化されていました。これは、新築戸建ての供給を促進するための経済政策的な側面があった制度です。


• 縮小の背景省エネ基準の義務化に伴い、太陽光パネルの設置や壁の断熱材の増加などで建物自体の重量が増加傾向にあります。また、2016年の熊本地震では、比較的新しい4号建築物でも倒壊する例が見られ、建物の安全性をより厳格に審査する必要性が高まりました。


• 変更内容これまでの4号建築物は、より厳しい基準が課される「新2号建築物」と、一部特例が残る「新3号建築物」に分けられます。これまで審査が省略されていた一般的な木造2階建て住宅の多くが「新2号建築物」に該当し、今後は構造安全性の審査が必須となります。

この変更により、建物の安全性が一層確保されるようになります。しかし、これまで特例によって建てられてきた多くの中古住宅が、今後の増改築やリフォームにおいて、新たな課題に直面する可能性があるのです。

では、これらの法改正は、具体的に不動産の価値や取引にどのような影響を与えるのでしょうか。特に中古市場を中心に、3つの大きな変化が予測されます。

前述の通り、省エネ基準を満たすためには、高性能な建材や設備が必須となります。

トリプルガラスのサッシや高性能断熱材、太陽光パネルなどを導入することで、建築コストは確実に上昇します。これにより、新築住宅の販売価格が全体的に引き上げられる可能性があります。

新築の価格が上昇すると、相対的に中古住宅に注目が集まる可能性があります。しかし、すべての中古住宅の価値が上がるわけではありません。ここで「省エネ性能」と「法適合性」が、物件価値を測る新たな物差しとなります。

• 価値が上がる物件: 省エネ基準に適合している、あるいはリフォームによって性能向上が可能な物件。また、後述する建築確認関連の書類が揃っている物件。
• 価値が下がる（または上がりにくい）物件: 省エネ性能が著しく低い、断熱改修などが構造的に難しい物件。また、法的に問題があり、増改築が困難な物件。

今後は、物件情報に省エネ性能ラベルの表示も進んでいくため、買主はよりシビアに物件の性能を比較検討するようになります。結果として、中古市場内での価格の二極化がより鮮明になるでしょう。

4号特例の縮小は、特に既存の中古住宅のリフォームや増改築に大きな影響を及ぼします。

私たちの実務経験上、特に「再建築不可物件」は注意が必要です。これらの物件は、接道義務を満たしていないなどの理由で建て替えができません。そのため、これまでは建築確認申請が不要な範囲で大規模なリノベーションを行い、資産価値を維持・向上させる手法が一般的でした。

しかし今回の法改正により、これまで確認申請が不要だった大規模なリフォーム（例：柱や壁など主要構造部の過半の修繕・模様替え）にも、確認申請が必要になるケースが出てきます。

確認申請を行うには、建物が現在の建築基準法に適合していることを証明せねばならず、既存不適格である再建築不可物件にとっては、これが非常に高いハードルとなります。事実上、これまで可能だった大規模リノベーションが困難になる物件が増える可能性があるのです。

法改正を前に、不動産の所有者様や購入を検討している方は、どのような準備をしておけば良いのでしょうか。最低限、確認しておくべき3つのポイントをご紹介します。

これらの書類は、その建物が建築時に法律に則って設計・工事されたことを証明する、いわば「建物の戸籍謄本」です。4号特例の縮小により、これらの書類の重要性はこれまで以上に高まります。

• 建築確認済証: 建築計画が法に適合していることを証明する書類。
• 検査済証: 建物が確認済証の通りに完成したことを証明する書類。

特に増改築を行う際、これらの書類がないと手続きが非常に煩雑になったり、最悪の場合、増改築そのものが認められなかったりするケースもあります。ご自宅の書類がどこにあるか、この機会に必ず確認しておきましょう。

特に、ご自身の土地や建物が「再建築不可」でないか、セットバックが必要な土地ではないかなどを把握しておくことは極めて重要です。

これらの情報は、不動産の資産価値や将来の活用方法に直結します。もし不明な場合は、市区町村の建築指導課などで確認するか、不動産の専門家に相談することをおすすめします。

すぐに専門的な調査をする必要はありませんが、ご自身の住宅がいつ頃建てられたものか、過去に耐震補強や断熱リフォームを行ったことがあるかなど、基本的な情報を整理しておきましょう。

これが、将来の売却やリフォームを検討する際の重要な判断材料となります。

2025年4月の建築基準法改正は、不動産の価値基準を大きく変える時代の転換点です。特に中古住宅においては、省エネ性能と法適合性という2つの視点が、その資産価値を大きく左右するようになります。

このような変化の時代においては、専門家である不動産会社の役割がより一層重要になります。しかし、単に物件の査定額を提示するだけの会社では、法改正後の複雑な状況に的確に対応することは難しいかもしれません。

これからのパートナー選びで重要なのは、以下の2つの視点です。

1. 多様な選択肢を公平に提案できるか: 物件の状況によっては、無理にリフォームして高く売る【仲介】を目指すより、現状のままスピーディに現金化できる【買取】が最適な場合もあります。両方の選択肢のメリット・デメリットを正直に説明し、お客様にとって最善の道を一緒に考えてくれる会社を選びましょう。
2. お客様の状況に寄り添う「ナビゲーター」であるか: 法改正による影響は、物件一つひとつで異なります。表面的な情報だけでなく、お客様の想いや将来設計まで丁寧にヒアリングし、最適な売却戦略という名の地図を共に描き、ゴールまで伴走してくれる。そんな「ナビゲーター」のような存在が不可欠です。

今回の法改正は、一見すると複雑で不安に感じるかもしれません。しかし、これはご自身の資産と向き合い、その価値を再確認する絶好の機会でもあります。

2025年の法改正でご自身の不動産価値に不安を感じたら、まずはMEISAの無料「売却ナビ診断」で現状を正確に把握することから始めてみませんか？

私たちは、建築と不動産の専門知識を活かし、あなたの心強いナビゲーターとして、最適なゴールまで責任を持って伴走いたします。