その実家、売ったらいくら税金？カギは「親がいくらで買ったか」【流山市】 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

結論：相続した家の譲渡所得税は、「取得費（買った値段）」と「取得の時期」を、親（被相続人）からそのまま引き継いで計算します。根拠は所得税法60条です（国税庁タックスアンサー No.3270）。

譲渡所得税は、ざっくり「売った金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）− 特別控除」に税率をかけて計算します。ここで多くの方が誤解されるのが、取得費です。

相続した家の取得費は、「あなたが相続したときの評価額」ではありません。親御さんが買ったときの購入代金と購入手数料です。取得の時期も、親御さんが買った時を引き継ぎます。

このため、相続してすぐ売っても、親御さんが長く持っていた家なら「長期譲渡」になります。また、親の購入額が分からないと、利益が大きく出たと計算されてしまうのです。

結論：取得費が分からないときは、売値の5%を取得費とみなして計算します（概算取得費）。実際の取得費が売値の5%より少ないときも同じです（国税庁タックスアンサー No.3258・措法31条の4）。

たとえば8,000万円で売れた家の購入額が分からないと、取得費は5%の400万円。差し引き7,600万円ほどが利益とみなされ、ここに税金がかかります。本当は数千万円で買っていたとしても、書類で示せなければ、原則5%です。

つまり、親御さんの売買契約書・領収書が一枚あるかないかで、手取りが数百万円変わることがあります。これは脅しではなく、先に探しておけば対処できる話です。

確かめる順番は、こうです。

• 親御さんの自宅に、購入時の売買契約書・重要事項説明書・領収書が残っていないか
• 購入時の住宅ローンの金銭消費貸借契約書（借入額から購入額の見当がつくことがあります）
• 当時の通帳・分譲パンフレットなど、金額の手がかりになる資料

「うちはいくらで買ったか分からない」――その状態のまま、まずはご相談ください。流山の現場で、書類探しの当たりの付け方からお手伝いします。

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結論：親が過去に買い替え特例（課税の繰り延べ）を使っていると、買い換えた家の取得費は「元の安い購入額」を引き継ぎます。売ったときに繰り延べていた利益がまとめて顔を出すため、想像より大きな税額になることがあります（No.3270／買い替え特例）。

親御さんが元気だった頃、一度だけ「この家は昔、住み替えてるんだよ」と言っていた。当時は聞き流したその一言が、売るときになって、数百万円の差になって立ち上がってくる。相続した不動産では、そんなことが起こります。

仕組みを、流山の仮設例で見てみます（数値は説明のための簡略例で、減価償却や諸経費は省いています）。

• 親御さんが昔、流山で土地を1,000万円で購入
• その後値上がりし、5,000万円で売却。本来なら4,000万円の利益
• このとき買い替え特例を使い、自己資金2,000万円を足して7,000万円の自宅へ住み替え。税金は「繰り延べ」て後回しに
• 月日が流れ、相続が発生。相続人が、その家を8,000万円で売却

ここで「7,000万円の家が8,000万円で売れたから利益は1,000万円」と思うと、つまずきます。買い替え特例で繰り延べた分、引き継ぐ取得費は当初の購入額ベース（この例ではおよそ3,000万円）。すると利益は約5,000万円として計算されうるのです。

繰り延べは「免除」ではなく「先送り」です。送られた税金は、売る人のところで顔を出します。だからこそ、親御さんが買い替えをしていたかは、売る前に確かめたい一点です。確定申告の控えが残っていれば、ここで分かることがあります。

結論：売った年の1月1日時点で、所有期間が5年超なら長期で20.315%、5年以下なら短期で39.63%です。所有期間は親（被相続人）の取得時から数えます（国税庁タックスアンサー No.3208・No.3211／措法31・32）。

税率の内訳は、次のとおりです。

• 長期譲渡所得：所得税15% ＋ 住民税5% ＋ 復興特別所得税（所得税分の2.1%）＝合計20.315%
• 短期譲渡所得：所得税30% ＋ 住民税9% ＋ 復興特別所得税（同2.1%）＝合計39.63%

ここで朗報があります。所有期間は親御さんの取得時から引き継ぐため、親が5年を超えて持っていた家なら、相続してすぐ売っても長期になります。多くの相続した実家は、この長期20.315%に当てはまります。短期の高い税率が心配で売却を急げない、というケースは、実はそれほど多くありません。

結論：相続した家の売却で検討できる主な特例は、(1)マイホームの3000万円控除、(2)被相続人の居住用財産（空き家）の3000万円控除、(3)取得費加算の3つです。どれが使えるかは要件次第で、断定はできません。

それぞれの入口を整理します。

• マイホームの3000万円特別控除（No.3302・措法35条1項）：自分が住んでいた（住んでいる）家を売るときの特例です。相続した実家に相続人自身が住んでいない場合は、原則これは使えません。混同しやすい点です。
• 被相続人の居住用財産（空き家）の3000万円控除（No.3306・措法35条3項）：相続した実家が空き家のとき向けの特例です。昭和56年5月31日以前の建築・区分所有でない・売却代金1億円以下・相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで・耐震改修して売るか取り壊して売る、などの要件があります。期間は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。なお令和6年以降の譲渡で、取得した相続人が3人以上のときは控除が2,000万円までになります。
• 取得費加算の特例（No.3267・措法39）：相続税を納めた人が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売ると、納めた相続税の一部を取得費に加えられます。3年という期限があるため、相続税を払った方は時期も意識したいところです。

特例は併用の可否や細かな要件があり、ここでの説明は入口です。実際に使えるかは、お一人おひとりのご事情で変わります。

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結論：贈与で取得した家でも、取得費・取得の時期は贈与者（親）から引き継ぎます（No.3270）。売却時の譲渡所得の計算は、相続の場合と同じ考え方です。

ただし、「親が生きているうちに贈与でもらう」か「相続まで待つ」かでは、名義を移すときのコストが変わります。

• 登録免許税：相続による移転は固定資産税評価額の0.4%、贈与は2.0%（登録免許税法 別表第一）
• 不動産取得税：相続による取得は非課税、贈与は課税（地方税法73条の7ほか）

また、暦年贈与には注意点があります。相続開始前の一定期間の贈与は、相続税の計算に持ち戻されます（生前贈与加算）。この期間は令和6年（2024年）の贈与から3年→7年へ延長が始まりましたが、段階的です。2026年時点の相続では、実質的に3年のままで、完全な7年化は令和13年（2031年）以降の相続から、というのが現在の姿です。

相続時精算課税を選んでいる場合も、特別控除2,500万円に加えて、令和6年から年110万円の基礎控除が使えるようになりました（No.4103）。ただし、これらは「どちらが得か」を断定できる話ではなく、ご家族の状況次第です。本記事は売却“時”の税金が主題のため、生前対策の深掘りはしません。気になる方は、税理士にご相談ください。

明紗では、流山市で相続した実家の売却のご相談を、日々お受けしています。最初に、いつもお尋ねするのが、「親御さんが、いつ・いくらで買われたか、分かりますか」。意外に思われるのですが、ここが見えないと、最後に残る手取りが大きく変わるからです。

「もう何十年も前のことだから、書類なんて残っていない」。そう仰る方は、少なくありません。それでも私は、まず親御さんの確定申告の控えや、購入当時の資料を一緒に探すところから動きます。買い替えの繰り延べを使っていたかどうかが、ここで分かることがあるからです。

税金の話は、つい売却の後回しにされがちです。けれど私は、売り出す前にこそ確かめておくべきだと考えています。どの特例が使えるか、最終的な税額がいくらになるかは、お一人おひとりのご事情で変わります。私たちは断定はしません。けれど、「何を確かめれば判断できるか」だけは、はっきりお示しします。そのうえで、税理士や税務署への確認の段取りまで、ご一緒します。

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Q. 相続した家を売ったら、税金はいつ払うのですか？
A. 売った翌年の確定申告（原則2月16日〜3月15日）で申告し、納税します。売却“後”の住民税や社会保険料への影響は、さらにその先に出てきます。翌年の負担については別記事で詳しく整理しています。

Q. 親が買った値段がどうしても分かりません。
A. その場合は概算取得費として売値の5%を取得費にできます（No.3258）。ただし利益が大きく出やすいため、売買契約書・ローンの契約書・当時の通帳など、金額の手がかりを先に探すことをおすすめします。

Q. 相続してすぐ売ると、短期譲渡で税率が高くなりますか？
A. 所有期間は親（被相続人）の取得時から数えます。親が5年を超えて持っていた家なら、相続してすぐ売っても長期譲渡（20.315%）になります。

Q. 相続した実家に、3000万円控除は使えますか？
A. 自分が住んでいない実家には、マイホームの3000万円控除（35条1項）は原則使えません。空き家であれば、要件を満たす場合に空き家特例（35条3項）を検討します。使えるかは個別の要件次第です。

Q. 税額は、この記事で計算できますか？
A. 本記事の数値は仕組みを説明するための目安です。実際の税額は取得費・特例・所有期間などで変わるため、確定的な計算と申告は税理士・税務署にご確認ください。明紗は、売却計画とそのための確認の段取りをお手伝いします。

あわせてお読みください

• 相続した実家・空き家の売却（処分5つの選択肢と費用）
• 不動産を売った“翌年”の負担増（住民税・国保・介護保険料）
• 登記義務化と実家売却（登記の不整合3つ）

相続した不動産の税金は、次の順番で見ていくと、ぐっと整理できます。

• 取得費も取得時期も、親から引き継ぐ（No.3270）
• 買った値段が分からないと概算取得費5%になり、利益が膨らむ（No.3258）
• 親の買い替え特例があると取得費が遡り、想像より大きな税額になりうる
• 所有期間は親の取得時から。多くの実家は長期20.315%に当てはまる
• 使える特例（3000万円控除・空き家特例・取得費加算）は要件次第。断定はしない

売り出す前のいまが、いちばん選択肢が多い時期です。まずは、親御さんの購入時の書類と申告の控えを探すこと。それが、手元に残るお金を守る最初の一手になります。ご相談は無料です。税金も含めた売却の段取りを、流山の現場からご一緒します。

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この記事を書いた人
中山裕章／合同会社明紗 代表
千葉県知事第17957号

流山市・柏市・松戸市・市川市の売却と買取りを、一貫してご担当します。「他社で断られた物件こそ、まずは明紗に」を掲げ、査定根拠の全面開示・最短15営業日決済の体制でご相談をお受けしています。相続した不動産の売却は、税金も含めた全体の段取りが大切です。一軒に、一つの物語を。

※本記事は2026年6月時点の国税庁タックスアンサー・関係法令に基づく一般的な解説です。個別の税額の計算・申告は、税理士または所轄の税務署にご確認ください。