「知らなかった」では済まされない！不動産売却の告知義務と売主の責任 | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

そもそも、なぜ売主は物件の情報を買主に伝えなければならないのでしょうか。その根本的な理由と、不動産会社が負う責任との違いを理解することが、トラブル回避の第一歩です。

不動産の売却は、単に「物を売って、お金をもらう」というシンプルな取引ではありません。民法という法律に基づいて行われる、正式な「法律行為」です。そして、この法律行為においては、公平な取引を実現するためのルールが定められています。

そのルールのひとつが、売主様が買主様に対して負う「告知義務（説明責任）」です。物件に関する情報は、長年住んできた売主様が最もよく知っているはずです。

一方で、買主様は内覧などで短時間見ただけでは分からない情報がたくさんあります。この「情報の非対称性」を埋め、買主様が不利益を被ることなく、納得して契約を結べるようにするために、売主様は知っている情報を正直に伝える責任があると定められているのです。

「説明は不動産会社がやってくれるのでは？」と考える方も多いでしょう。確かに、不動産会社（仲介業者）は、宅地建物取引業法に基づき、契約前に買主様に対して「重要事項説明」を行う義務があります。これは、登記情報や法令上の制限など、専門的な調査が必要な項目が中心です。

しかし、これはあくまで不動産会社が負う専門家としての義務。これとは別に、売主様ご自身が負う民法上の「告知義務」が存在します。

特に、過去の雨漏り、設備の不具合、近隣との申し合わせなど、売主様しか知り得ない「住んでみて初めて分かる情報」については、不動産会社任せにせず、ご自身の口から正確に伝える責任があるのです。

この2つの責任は、車の両輪のようなもの。どちらか一方だけでは、安全な取引は成立しません。

告知義務を軽視し、伝えるべき情報を伝えなかった場合、売主様はどのようなリスクを負うのでしょうか。「契約不適合責任」という言葉と共に解説します。

以前は「瑕疵（かし）担保責任」と呼ばれていましたが、民法改正により「契約不適合責任」という考え方に変わりました。これは、「契約内容と違うものを売った場合、売主が責任を負う」というものです。

例えば、「雨漏りはありません」と説明して売却したにもかかわらず、引き渡し後に雨漏りが発覚した場合、それは「契約内容に適合しない物件」を売ったことになります。買主様は「雨漏りがない」という前提で契約したのですから、売主様に対して責任を追及できる、というわけです。

契約不適合責任を問われた場合、買主様は売主様に対して以下の請求をする権利があります。

• 追完請求（修補請求）：雨漏りの修理など、不具合を直すよう求めること。
• 代金減額請求：不具合の程度に応じて、売買代金を減額するよう求めること。
• 損害賠償請求：不具合によって生じた損害（例：雨漏りでダメになった家具の費用など）を賠償するよう求めること。
• 契約解除：不具合が重大で、契約の目的を達成できない場合に、契約そのものを白紙に戻すこと。

「小さな不具合だから…」と隠したことが、結果的に数百万円もの損害賠償につながることもあります。売却で得た利益が吹き飛ぶだけでなく、精神的にも大きな負担を強いられることになるのです。

では、具体的にどのようなことを告知する必要があるのでしょうか。売却準備の際に必ず作成する「物件状況報告書」を軸に、特に注意すべきポイントを見ていきましょう。

不動産会社から渡される「物件状況報告書」は、告知義務を果たすための重要な書類です。記憶を頼りに「はい」「いいえ」「不明」にチェックしていきますが、曖昧なままにせず、正直に記入することが鉄則です。

• 雨漏り・シロアリの害：過去に修理済みであっても、その事実と時期、内容を必ず告知します。「今は大丈夫」という自己判断は禁物です。
• 建物の構造上の問題：傾き、腐食、大きなひび割れなど、建物の安全性に関わることは重要です。
• 給排水設備などの不具合：過去に水漏れがあった、特定の蛇口の出が悪いなど、設備の状況を伝えます。
• 心理的瑕疵：敷地内や隣接地で事件・事故があった場合も、買主の判断に影響を与える可能性があるため告知が必要です。
• 近隣との申し合わせ事項：町内会のルール、ゴミ出しの場所、騒音や臭気に関する問題など、生活する上で知っておくべき情報を伝えます。

大切なのは、「良いことも悪いこともすべて正直に伝える」という姿勢です。

土地付きの物件を売却する場合、特にトラブルになりやすいのが「土地の境界」です。ブロック塀やフェンスが必ずしも本当の境界線とは限りません。

「境界が未確定」のまま売却すると、後で隣地とトラブルになったり、想定より土地が狭かったりして、買主様から責任を問われる可能性があります。

そのため、事前に「境界確定測量」を行い、全ての隣地所有者と立会いの上で境界を明確にしておくことが、安全な取引の基本です。この測量も、専門家である土地家屋調査士に依頼しますが、その手配や隣地との調整、最終的な確認は売主様の責任と管理下で行う必要があります。

測量士や解体業者など、専門家の力を借りる場面は多々あります。しかし、忘れてはならないのは、「誰かに依頼したから自分の責任は終わり」ではないということです。

例えば、解体工事を依頼した業者が近隣に迷惑をかけたり、測量士が隣地との調整を怠ったりした場合、その最終的な責任は発注者である売主様にも及ぶ可能性があります。

「高齢だから」「遠方に住んでいるから状況が分からない」といった事情は、残念ながら法的な免責理由にはなりません。

だからこそ、依頼した専門家がきちんと仕事を進めているか、その進捗を把握し、管理することも売主様の重要な役割なのです。

ここまで読んで、「売主の責任は想像以上に重いな…」と感じられたかもしれません。確かにその通りですが、すべての責任を一人で抱え込む必要はありません。だからこそ、専門知識と経験であなたを導き、支えてくれる「信頼できる不動産パートナー」の存在が不可欠になります。

優秀な不動産パートナーは、ただ物件を査定するだけではありません。売主様が抱える告知事項や物件の問題点を丁寧にヒアリングし、それらを法的な観点と市場の観点から整理・分析します。

そして、「この問題は、事前にこう対処しておけばトラブルを防げます」「この物件の強みを活かすには、こういう売り出し方が最適です」といったように、リスクを最小限に抑え、利益を最大化するための最適な売却戦略（地図）を、売主様と一緒になって描いてくれるのです。それは、いわば売却という航海の優秀な「ナビゲーター」のような存在です。

では、どうすればそのような信頼できるパートナーを見つけられるのでしょうか。会社選びの際には、ぜひ以下の3つの視点を持ってみてください。

1. あなたの状況や想いを深くヒアリングしてくれるか？
   形式的な質問だけでなく、「なぜ売却するのか」「売却で何を実現したいのか」といった背景まで親身に聞いてくれる会社は、あなたの立場に立った提案をしてくれる可能性が高いです。


2. 「仲介」だけでなく「買取」など複数の選択肢を公平に提示できるか？
   不動産売却には、市場で買主を探す【仲介】のほかに、不動産会社が直接買い取る【買取】という方法もあります。状況によっては買取が最適なケースもあるため、両方のメリット・デメリットを公平に説明し、選択肢を押し付けない会社が理想です。


3. 査定額の高さだけでなく、その「根拠」を明確に説明してくれるか？
   高い査定額は魅力的ですが、その数字がどのようなデータ分析と専門的評価に基づいて算出されたのか、その「根拠の質」をしっかり説明できる会社こそ、信頼に値します。

今回は、不動産売却における売主の「告知義務」について解説しました。告知義務は、単なる手続きではなく、買主様との信頼関係を築き、売却後のトラブルからご自身を守るための最も重要な第一歩です。物件の良い点も悪い点も包み隠さず伝える誠実な姿勢が、結果的にスムーズで安心な取引につながります。

しかし、その責任の重さに不安を感じるのも当然です。専門的な知識が必要な場面も多く、何から手をつけていいか分からないこともあるでしょう。そんな時こそ、専門家の力を頼ってください。大切なのは、「丸投げ」ではなく、あなたの状況に寄り添い、共にゴールを目指してくれる「ナビゲーター」となる不動産パートナーを選ぶことです。

不動産売却の告知義務や進め方でお悩みなら、まずはMEISAの無料「売却ナビ診断」をご利用ください。私たち「二刀流ナビゲーター」が、お客様一人ひとりの状況を丁寧に伺い、告知義務に関する不安はもちろん、「仲介」と「買取」どちらが最適かといった根本的な疑問まで、共に考え、最適な売却への道筋を照らします。まずはお気軽にご相談ください。