その査定額、本当に信じますか？流山で不動産売却を成功させる人が絶対に陥らない“高値査定の罠” | コラム｜相続・空き家・不動産買取の知識 | 流山のMEISA 明紗

言葉で説明するよりも、一つの物語を通じて「高値査定の罠」がどのような結末を招くのかを見ていきましょう。

これは、私が過去に相談を受けた、流山市にお住まいだったAさんの実話（※プライバシー保護のため内容は一部変更しています）に基づいたケーススタディです。

Aさんは、大手不動産会社の営業マンB氏から、相場より15%も高い「チャレンジ価格」での売却を提案されました。

「Aさんの物件は素晴らしいですから、この価格でも欲しがる人は必ず現れます。一緒に高値を目指しましょう！」

その自信に満ちた言葉に、Aさんの心は高鳴りました。夢の住み替え計画が、より豊かになる未来を想像し、迷わずB氏と専任媒介契約を結びました。これが、後に続く長いトンネルの入り口でした。

売り出しから1ヶ月。内覧の問い合わせは一件もありませんでした。

2ヶ月が経ち、ようやく一件の内覧がありましたが、「価格が高いですね…」と一言残して去られてしまいました。

営業マンB氏からの報告は「反響はあるのですが、もう少し様子を見ましょう」という言葉の繰り返し。

Aさんの心には、日に日に「本当にこの価格で売れるのだろうか？」という焦りと不安が募っていきます。住み替え先の物件を探すにも、売却の目処が立たないため、本格的に動くことができません。

媒介契約の更新が迫った3ヶ月目。B氏の口調は一変しました。「正直に申し上げます。この価格では市場から見向きもされません。

500万円の値下げをしないと、永遠に売れ残る可能性があります。」

さらに、「実は、この価格ならすぐにでも買いたいというお客様がいるのですが…」と、まるで助け舟を出すかのように、大幅な指値（値引き交渉）をしてきている買主の存在を匂わせます。

精神的に追い詰められていたAさんには、もうその提案を断る気力は残っていませんでした。結局、最初に他の会社が提示した査定額よりも低い金額で、慌てて売却を決断することになったのです。

多くの営業マンにとっての最初のゴールは、あなたの不動産を高く売ることではなく、あなたから「売却の依頼（媒介契約）」をもらうことです。

特に競争が激しい流山市のようなエリアでは、他社との差別化が難しいため、「査定額の高さ」が最も手軽で効果的なアピールポイントになります。

売れないと分かっていても、まずは高い金額を提示して契約を獲得し、Aさんのケースのように「売れない」という既成事実を作ってから、後で価格を下げさせる。

これが、残念ながら一部で常套手段となっているのです。

不動産会社を選ぶ段階では、複数の会社から選ぶことができるため、売主様の立場は非常に強いです。

しかし、一度「専任媒介契約」を結んでしまうと、その会社（多くの場合3ヶ月間）にしか売却を任せることができなくなります。

こうなると立場は逆転します。

売主様は「早く売ってほしい」と願う側になり、不動産会社は「価格を下げないと売れませんよ」と主導権を握る側になりやすいのです。この力関係の変化を知っておくことが、冷静な判断には不可欠です。

では、私たちはどうすれば「高値査定の罠」を避け、本当に信頼できるパートナーと出会えるのでしょうか。

査定額の数字だけに惑わされず、以下の5つの視点で不動産会社を見極めてください。

「高いです」という言葉だけでなく、「なぜこの金額なのか」をデータに基づいて論理的に説明できるかを確認しましょう。

流山市の直近の成約事例、現在の市場動向、あなたの物件のプラス評価（日当たり、リフォーム状況など）とマイナス評価（築年数、駅からの距離など）を、包み隠さず両方提示してくれる会社は信頼できます。

誠実なパートナーは、「このチャレンジ価格で売り出す場合、3ヶ月以内に売れない可能性が〇%あります。

その場合は、次のステップとして価格の見直しを検討する必要があります」といった、売却活動に伴うリスクやデメリットも正直に話してくれます。

良いことばかりを並べる営業マンには注意が必要です。

「いつまでに売りたいのか」

「なぜ売りたいのか」

「売却で得た資金で何をしたいのか」。

優れたナビゲーターは、査定の前にまず、あなたの背景にある想いやゴールを丁寧にヒアリングします。

あなたの人生の計画を共有し、それを実現するための最適な売却戦略を一緒に考えてくれる姿勢があるかを見極めましょう。

もし「3ヶ月以内に確実に売却して住み替えたい」という明確な期限がある場合、「仲介」での高値追求が必ずしも最善とは限りません。

そんな時、「買取」という選択肢（不動産会社が直接買い取る方法）も公平な視点でメリット・デメリットを説明し、あなたの状況に合わせた提案をしてくれる会社は、真に売主様の利益を考えている証拠です。

全国展開の大手だから安心、というわけではありません。

不動産売却は、極めて地域性の高い取引です。

流山市のどのエリアが今人気なのか、どんな買主層が探しているのかなど、地元の生きた情報をどれだけ持っているかが、売却の成否を大きく左右します。

今回の内容をまとめます。

• 一番高い査定額は、売却依頼を得るための「罠」である可能性がある。
• 高値で売り出すと長期間売れ残り、精神的に追い詰められた結果、逆に安く売ってしまうリスクがある。
• 信頼できるパートナーは、査定額の根拠とリスクを明確に説明し、あなたのゴールに寄り添ってくれる。

不動産売却は、単なるモノの売り買いではありません。あなたのこれまでの人生が詰まった大切な資産を、次のステージへと繋ぐ重要なイベントです。

だからこそ、査定額の数字だけで判断するのではなく、あなたの人生の計画を真摯に受け止め、ゴールまで一緒に伴走してくれる「最高のナビゲーター」を見つけることが何よりも大切なのです。

もし、あなたが流山市での不動産売却で少しでも不安を感じていたり、提示された査定額に疑問を持っていたりするなら、まずはMEISAの無料『売却ナビ診断』へご相談ください。

私たちは、仲介と買取の二刀流で、あなたの状況にとっての最適な道を一緒に見つけ出すことをお約束します。