その査定額、本当に信じますか？流山で不動産売却を成功させる人が陥らない“高値査定の罠”

結論：相場より高い「チャレンジ価格」で売り出すと、反響が乏しいまま時間が過ぎ、媒介契約の更新時期に大きな値下げを迫られる流れになりがちです。最初に他社が示した査定額より安く売る結果になることもあります。

言葉で説明するよりも、一つの物語を通じて「高値査定の罠」がどのような結末を招くのかを見ていきましょう。

これは、私が過去に相談を受けた、流山市にお住まいだったAさんの実話（※プライバシー保護のため内容は一部変更しています）に基づいたケーススタディです。

Aさんは、ある不動産会社の営業担当B氏から、相場より15%も高い「チャレンジ価格」での売却を提案されました。

「Aさんの物件は素晴らしいですから、この価格でも欲しがる人はきっと現れます。一緒に高値を目指しましょう」

その自信に満ちた言葉に、Aさんの心は高鳴りました。住み替えの計画がより豊かになる未来を想像し、迷わずB氏と専任媒介契約を結びました。これが、後に続く長いトンネルの入り口でした。

売り出しから1か月。内覧の問い合わせは一件もありませんでした。

2か月が経ち、ようやく一件の内覧がありましたが、「価格が高いですね」と一言残して帰られてしまいました。

B氏からの報告は「反響はあるのですが、もう少し様子を見ましょう」という言葉の繰り返し。Aさんの心には、日に日に「本当にこの価格で売れるのだろうか」という焦りと不安が募っていきます。住み替え先を探すにも、売却の目処が立たないため、本格的に動くことができません。

媒介契約の更新が迫った3か月目。B氏の口調は一変しました。「正直に申し上げます。この価格では市場から見向きもされません。500万円の値下げをしないと、売れ残り続ける可能性があります」

さらに、「実は、この価格ならすぐにでも買いたいというお客様がいるのですが」と、まるで助け舟を出すかのように、大幅な指値（値引き交渉）をしてきている買主の存在を匂わせます。

精神的に追い詰められていたAさんには、もうその提案を断る気力は残っていませんでした。結局、最初に他の会社が提示した査定額よりも低い金額で、慌てて売却を決断することになったのです。

結論：仲介の会社にとって、最初の関門は売主から売却の依頼（媒介契約）をもらうことだからです。査定額の高さは依頼を取るための分かりやすい材料になりやすく、契約後は売主の側が「早く売ってほしい」立場に回りやすくなります。

仲介の営業担当にとっての最初のゴールは、あなたの不動産を高く売ることではなく、あなたから「売却の依頼（媒介契約）」をもらうことになりがちです。

流山市のように売却の相談先が多いエリアでは、他社との差別化が難しいため、「査定額の高さ」が手軽で分かりやすいアピール材料になります。売れにくいと分かっていても、まず高い金額を示して契約を取り、Aさんのケースのように「売れない」という既成事実ができてから価格を下げてもらう。残念ながら、一部でこうした進め方が見られます。

査定額は、会社が「この価格なら売れそうだ」と示す意見です。宅地建物取引業法は、会社が売り出す価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めています（第34条の2第2項）。根拠の説明がない高値は、それだけで立ち止まる理由になります。

不動産会社を選ぶ段階では、複数の会社から選ぶことができるため、売主様の立場は強いものです。

しかし、専任媒介契約を結ぶと、その期間中（法律上の上限は3か月）は他の会社に重ねて売却を頼めなくなります（宅地建物取引業法第34条の2第3項）。こうなると、売主様は「早く売ってほしい」と願う側になり、不動産会社は「価格を下げないと売れませんよ」と主導権を握る側になりやすいのです。

専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任媒介なら1週間に1回以上、会社には業務の処理状況を報告する義務があります（同条第9項）。報告の中身が「反響はあります」だけなら、問い合わせの件数や内覧の数、見送った理由を具体的に尋ねてみてください。また、他社からの紹介が止められていないかは、レインズの取引状況で確かめられます。その方法は両手仲介と囲い込みの仕組みと対処で整理しています。

結論：査定額の根拠を説明できるか、リスクも話すか、あなたのゴールを聞くか、仲介以外の選択肢も示せるか、地元の市場を知っているか。この5つで見ると、高い数字に振り回されずに相談先を選べます。

では、どうすれば「高値査定の罠」を避け、本当に信頼できるパートナーと出会えるのでしょうか。査定額の数字だけに惑わされず、以下の5つの視点で不動産会社を見極めてください。

「高いです」という言葉だけでなく、「なぜこの金額なのか」をデータに基づいて説明できるかを確認しましょう。

流山市の近くの成約事例、現在の市場動向、あなたの物件のプラス評価（日当たり、リフォーム状況など）とマイナス評価（築年数、駅からの距離など）を、包み隠さず両方提示してくれる会社は信頼しやすいと考えられます。比べる事例が、同じ駅圏・同じ種類の物件かも見どころです。

誠実なパートナーは、「この価格で売り出す場合、3か月以内に決まらないこともあります。その場合は、次のステップとして価格の見直しを検討する必要があります」といった、売却活動に伴うリスクやデメリットも正直に話してくれます。

良いことばかりを並べる営業担当には注意が必要です。

「いつまでに売りたいのか」「なぜ売りたいのか」「売却で得た資金で何をしたいのか」。

優れたナビゲーターは、査定の前にまず、あなたの背景にある想いやゴールを丁寧にヒアリングします。あなたの人生の計画を共有し、それを実現するための売却戦略を一緒に考えてくれる姿勢があるかを見極めましょう。売却の理由ごとの考え方は不動産売却の理由ランキングTOP3でも整理しています。

もし「3か月以内に売却して住み替えたい」という明確な期限がある場合、「仲介」での高値追求がいつも最善とは限りません。

そんな時、「買取」という選択肢（不動産会社が直接買い取る方法）も公平な視点でメリット・デメリットを説明し、あなたの状況に合わせた提案をしてくれる会社は、売主様の利益を考えている一つの目安になります。買取は期日が読みやすい反面、再販を前提にするため、仲介で時間をかけた場合の想定価格を下回りやすい構造があります。その差を正直に示せるかどうかも見てください。比べ方は買取と仲介、どちらで売る？で、買取業者の見極め方は流山で古家・空き家・実家を買い取ってくれる会社の選び方で整理しています。

全国展開の大手だから安心、というわけではありません。不動産売却は、地域性の高い取引です。

同じ流山市でも、流山おおたかの森や南流山といったつくばエクスプレス沿線の区画整理地と、江戸川台・初石・東深井といった東武野田線沿いの旧来の住宅地とでは、探している買主層も、売れ方も違います。古家付きの土地なら、建物を残すか解体するかで価格の前提が変わります。流山市のどのエリアで、どんな買主が、どんな物件を探しているのかを具体的に語れるかが、査定の根拠の確かさに表れます。

相談先そのものの選び方は流山市の不動産売却は相談先選びからもあわせてご覧ください。

明紗では、流山市の売主様から「何社か査定を取ったら、金額がばらばらで判断できない」というご相談を伺っています。並べて見ると、金額の差の多くは、比べている事例の違いや、古家を残すか解体するかといった前提の違いから来ています。前提をそろえ直すと、各社の数字はそれほど離れていないことも少なくありません。

私は、査定額を高く見せて依頼をいただくことはしません。根拠を一つずつお見せしたうえで、仲介で時間をかけたほうが手取りが残るなら、そうお伝えします。明紗は買取で私たち自身が買主になることもある会社ですから、その立場もはじめにお伝えしています。大手で長く動かなかった家が、売り出し方を見直して決まったこうした事例もあります。

高い数字に心が揺れるのは、自然なことです。その家で過ごした年月に、値段をつけてもらう場面なのですから。だからこそ、数字の根拠まで一緒に確かめさせてください。

時間をかけて売る場合は仲介での売却、相続した実家や古家をそのまま手放したい場合は古家付き土地・空き家の買取をご覧いただけます。

→ 売却の無料相談はこちら

間違いとは限りません。その金額に、近くの成約事例や物件の長所・短所にもとづく説明がついていれば、検討に値します。避けたいのは、根拠の説明がないまま金額の高さだけで選ぶことです。宅地建物取引業法も、会社が売り出す価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならないと定めています（第34条の2第2項）。

違います。査定額は「このくらいで売れそうだ」という各社の見立てで、買主が支払う価格を約束するものではありません。売れる価格は、売り出したあとの反響や買主との交渉で決まります。査定額どうしを比べるときは、金額の差よりも、どの事例をもとにどう計算したかの差を見ると判断しやすくなります。

期限に余裕があれば、一つの考え方です。ただし、いつ・どこまで見直すかを最初に決めておくことが大切です。専任媒介の有効期間は3か月が上限で、会社には2週間に1回以上（専属専任は1週間に1回以上）の報告義務があります。その報告で反響の数と中身を確かめながら、見直しの時期を判断できます。

基本は同じで、金額より根拠を見ます。古家付きの土地は、建物を残すか解体するか、更地として売るか古家付きで売るかで価格の前提が変わります。仲介で売るか、買取に出すかでも見立ては変わります。前提をそろえて比べることが大切です。

今回の内容をまとめます。

• 一番高い査定額は、売却の依頼を得るための数字である可能性がある。
• 高値で売り出すと長く売れ残り、追い詰められた結果、かえって安く売ってしまうリスクがある。
• 信頼できるパートナーは、査定額の根拠とリスクを明確に説明し、あなたのゴールに寄り添ってくれる。

不動産売却は、単なるモノの売り買いではありません。あなたのこれまでの人生が詰まった大切な資産を、次のステージへと繋ぐ出来事です。

だからこそ、査定額の数字だけで判断するのではなく、あなたの人生の計画を真摯に受け止め、ゴールまで一緒に伴走してくれるナビゲーターを見つけることが大切です。流山市での不動産売却に少しでも不安があったり、提示された査定額に疑問をお持ちだったりするなら、明紗にご相談ください。仲介と買取の両方から、あなたの状況に合う道を一緒に探します。ご相談は無料です。

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• 本記事の内容は、2026年10月改稿時点の法令・制度・市場動向に基づいています。最新情報は管轄機関の公式情報をご確認ください。
• 個別具体的な不動産売却・税務・法務のご相談は、宅地建物取引業者・税理士・弁護士など各分野の有資格者へのご相談をお勧めします。
• 本記事に記載された金額・期間・条件は一般的な目安であり、お客様の物件・状況により異なります。正確なお見積もりは無料査定をご利用ください。
• 取引事例・実績は実際の案件に基づきますが、お客様情報保護のため詳細は一部加工しています。
• 明紗は買取において買主として直接買い取る立場でもあり、仲介の査定とは利害構造が異なります。仲介のほうが手取りが多くなるケースもあり、その場合は正直にお伝えしています。

宅地建物取引業 千葉県知事第17957号 合同会社明紗

中山裕章／合同会社明紗 代表

宅地建物取引士。流山市・柏市・松戸市・市川市の売却と買取を一貫してご担当しています。他社で断られた物件こそ、まずはMEISAに——を約束に、査定額の根拠を一つずつお見せしながら、仲介・買取のどちらが合うかを売主様のご事情に合わせてご提案しています。査定根拠開示・最短15営業日決済。流山の相場感を大切に、一軒に一つの物語を。／代表メッセージ